合生朱老板的旧改,又出事了

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划重点

01上海静安区苏河湾1号项目因合生创展与施工方中建八局因经济纠纷导致验收进度停滞,业主决定强制停贷。

02项目原定2024年6月底交付,多次延期后至今仍未交付,业主担忧影响信用。

03然而,合生朱老板曾因资金问题陷入旧改项目降标减配、合生汇商业未在规划中等问题。

04由于项目停滞,合生系运作的旧改项目也在清退中,珠光集团高管曾透露公司正在退出不符合旧改要求的项目。

05目前,安康苑旧改项目二期仍未入市销售,业主期待项目能尽快交付。

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作者 | 利晋

编辑 | 苏淮


这几天,上海静安区苏河湾1号项目火了。原因是,项目延迟交付,一期全体业主经协商后,一致决定强制停贷。


在业主强制停贷告知书中,苏河湾1号,原名安康苑,由合生创展(下称“合生”)、珠江投资(下称“珠投”)联合开发,两家公司均由朱孟依实控。原定项目应在2024年6月底交付,交付期限前一个月,合生以疫情为由,将交付时间延期到今年9月14日,后又延期到今年11月末。


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结果,业主再次得知一个消息:合生与施工方中建八局因经济纠纷,导致验收进度停滞,开发商有意继续延期。


这意味着,项目交付或将遥遥无期。


“业主这种做法不可取”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉源媒汇,“集体停贷太不理智了,房贷是业主跟银行之间的借贷关系,停贷不能给开发商施加压力,弄不好会对自己的信用产生影响。”


对于项目停滞,卢文曦认为,“开发商与施工方的纠纷,是业主自身调研的结果,不代表事实本身是这样的。政府部门介入发挥相应的作用也很重要,进行调查,提出一个解决方案。”


最终,业主做了一个无效且不利于自己的选择。但更加显得他们的无奈。


2015年2月,珠投与上海原闸北区签订了安康苑旧区改造项目委托征收协议,以毛地出让方式拿到这个项目。


合生朱老板又一次精准抓住了时机。


2015年,是上海拉开旧城镇、旧村重点改造的序幕一年。当年底,上海在新闻通气会上发布了一个重要决定——在中心城区重点推进“拆除重建”旧城改造计划,“十三五”期间,计划完成5000万㎡的各类旧住房修缮改造。


安康苑旧改,是当时上海最大体量的旧改,征地面积约13万㎡,地上总建筑面积约60万㎡。项目分为6个组团地块,涉及居民7351户,按计划,建设4座300米地标建筑、大型商场,总投资超600亿元。


当时,朱老板手中不只一个旧改项目,主要集中在大本营广州,比如广州海珠老城区的云桂村旧改、广州塔旁的TIT科贸园旧厂改造项目,总投资额316亿元,还盯上了越秀登峰村旧改项目。


朱孟依有一个过人之处是,敢他人不敢为而为之。有规划问题、产权纠纷、很难拆迁的土地,是他的偏爱,也是合生、珠投发家致富的秘诀。


2021年7月,合生华南城市更新区域展厅对外开放。它正在运作的项目也随之对外公开,在广州、东莞、佛山共有28个旧改项目,其中25个位于广州。


后来,在2022年财报的投资者会议上,合生称,康乐&鹭江片区、云桂村、员岗村等广州6个旧改项目,可售货值超过2000亿元。


很早,万科创始人王石就感叹,“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。


但其实,旧改主要讲究“财大气粗”,比拼财力和时间成本。


除了当时闸北区政府大力支持外,朱老板毒辣的眼光还在于抓住了融资窗口。


2015年,公司债闸口放开。随即,珠投在短短半年左右时间,即2015年12月至2016年7月,接连发行了6笔债券,加上合生发行的2笔债券,合计融资规模超过150亿元。


签约当年10月,安康苑旧改项目即完成了超过95%的同意率,速度相当快。


但这点融资规模,距离总额600亿元仍有很大空缺。


天眼查显示,苏河湾1号操盘主体公司是上海超盛房地产开发有限公司(下称“上海超盛”),成立于2003年,由境外公司赢晟投资有限公司、珠投分别持有49、43.35%股份,受益人为朱孟依次子朱伟航。


境外股东虽无法追溯到实控人,但很有可能是合生旗下或关联公司。


透过境外公司层层间接持有操盘公司,掩盖背后的实控人、资金来源,是合生朱老板项目运作的惯用手法,比如广州黄埔火村村旧改、海珠康乐&鹭江片区旧改背后关联公司的博大金控。


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不过,在安康苑旧改上,朱老板还是引进了广州、深圳多家投资机构。2015年,汇联投资、前海特益峰、力汇基金、景行投资旗下公司成为上海超盛股东,但合计持股比例仅7.62%。


旧改有一个不确定性因素:规划变动。


安康苑旧改项目虽然同意签约的速度很快,但因这个问题,陷入了漫长的建设规划调整中,直到2020年才确定。根据规划方案,安康苑项目由6幅地块组成,规划总建筑面积约100万㎡,包含320米甲级写字楼、璞丽酒店、高端住宅、合生汇商业等。


2021年11月,安康苑拿证入市销售,项目均价约13万元/㎡,一期项目首推309套三至四房,每套均价2000万元,项目线上认筹率超130%,同年12月项目正式开盘,去化率超过90%。


在疫情期间,安康苑依然成为了一个现象级红盘。很快,珠投对外称,二期项目预计在2022年二季度上市。


可是,直到现在二期项目仍未入市销售。而一位上海贝壳房产中介告诉源媒汇,“项目预计明年年初入市”。


项目后来经常被人吐槽,“豪宅的心,回迁房的名”,珠投索性也把项目更名为“苏河湾1号”。


上海市民更加喜欢称苏河湾1号为“鸽王”。



而在苏河湾1号不断延期交付,遭业主集体停贷之前,项目因为降标减配、合生汇商业未在规划中等问题,遭到业主控诉。


苏河湾1号一期延期交付、二期延期入市的原因很简单——合生朱老板真的没钱了。


这次告知书中,业主质疑银行机构从监管账户抽贷导致项目资金链断裂,项目施工进度缓慢。


其实早在2023年初,合生已经传出了旗下设计公司大规模拖欠工资,且裁员未妥善处理赔偿遭到员工集体诉讼。同年10月,珠投一笔公司债券开始寻找展期,后又在2024年2月再次寻求展期,债券余额为5亿元。


安康苑旧改项目操盘公司上海超盛,也因为未支付设计公司账款,被起诉被列为“被执行人”,执行金额仅135万元。


135万元,竟然也能难倒了合生朱老板。


趋势向下之中,出事的不只是上海这一个旧改项目,作为广州重点推进旧村改造项目之一海珠沥滘村旧改,也被迫分割出去,引入湖南国企湖南建投建工集团作为新的建筑施工方,保证项目继续推进。


他可能也意识到另一个商业心得——盈亏同源。


合生系运作的旧改项目,也在清退中。早前,合生兄弟公司珠光集团高管曾对外透露,公司正在退出不符合旧改要求的项目,主要是前期研究中尚未成为合作企业的项目和处在广州外围区域的。


合生朱老板重返一线,开始合并合生、珠投两个平台后,希望以点击破,把精力押注在了一个项目上,但不是安康苑,而是投资超过300亿元的海珠康乐&鹭江片区旧改。


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