中国银河证券:房地产央国企稳健经营优势凸显 助力穿越周期

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智通财经APP获悉,中国银河证券发布研报称,由于行业整体面临成交规模下行的压力,行业集中度有望提升。优秀的央国企或具备良好的信用背景、稳健的运营风格、相对较低的融资成本等特点,在前期投资拿地和销售的阶段均有优势。随着行业的进一步发展,该行认为央国企有望进一步提升行业地位,行业有望持续向头部集中。随着政策自上而下对行业的支持力度逐渐加大,头部房企的估值有望提升。

中国银河证券主要观点如下:

行业整体筑底,政策持续发力

截至2024年10月,全国商品房销售面积7.79亿平方米、销售金额7.69万亿元、房地产开发投资额累计值为8.63万亿元,分别是去年同期的84.18%、79.10%、89.98%。销售和投资均筑底。政策方面,2024年9月开始,各部门针对房地产行业的需求、融资、库存等方向出台支持政策,大力支持行业止跌回稳

头部房企中的央国企数量增加

该行按照克而瑞统计的权益销售金额口径2023年TOP30的房企中已有15家央国企,其中TOP5房企中4家为央国企。从权益销售金额的同比增速看,2023年TOP30中的央国企的同比增速为7.30%,表现优于TOP30房企表现(-14.72%)。在行业整体承压的背景下,头部央国企的表现亮眼。行业筑底阶段,房企拿地趋于核心,由于核心区域地价相对较高,拿地门槛相对较高。2024年前10月TOP30房企中,国企和非国企在核心22城拿地金额占比看,国企和非国企占比分别为76.25%、23.75%。从房企数量看,核心22城拿地金额TOP30的房企中,仅4家非央国企。

集中度提升或为行业发展趋势

经过该行整理发现,中国香港和美国的楼市集中度相对较高。

1)历经多次周期后,中国香港的房地产市场较为成熟。截至2022年末,中国香港的地产开发/地产租赁业的行业集中度相对较高,CR10、CR20、CR50分别为0.45、0.62、0.84,并且整体的集中度超势向上十年间CR50提升0.17。

2)美国的流通住房以成屋为主,开发商竞争格局较稳定。从新建独栋成屋成交量看,2022年TOP10开发商市占率为43.5%;从房屋酸工量看,TOP10开发商占比为28.1%,行业集中度相对较高。

央国企发展优势明显

地产下行周期中,央国企或凭借融资优势穿越周期取2024年H1权益销售金额排名TOP20房企的新增融资成本比较,剔除未披露平均融资成本的房企后,截至2024年上半年末,TOP20中的央国企房企的平均融资成本均值为3.41%,非央国企房企的平均融资成本均值为4.64%。

投资建议:看好具有代表性的央国企公司

重点推荐:保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、招商积余(001914.SZ);

建议关注:华润置地(01109)、中国海外发展(00688)、越秀地产(00123)、华发股份(600325.SH)、建发国际(01908)、中国金茂(00871.SZ)等央国企公司

风险提示:宏观经济不及预期的风险、政策推动和实施不及预期的风险、房价大幅波动的风险、行业发展不及预期的风险、房屋销售不及预期的风险、行业销售不及预期的风险。