Q1
近期多个房企境外债重组迎来新进展,目前行业化债进程如何?
今年国家在保交楼、纾困方面给予了较大的政策支持,尤其是政府下场收储,白名单扩围和专项债收储等顶层重磅政策加持,房企纾困也进入到关键时刻。从比例来看,超过75%以上的债权人同意意味着债务重组方案获得实质性进展,重组方案获得通过的可能性很高。
债权人做出让步,债务人积极自救,国家政策支持是化债的重要支撑因素。在楼市下行阶段,拖延时间只会导致资产进一步缩水,有些企业可能会面临资不抵债的情况,越早解决对债权人越有利,因此债权人预期调整并根据实际情况做出让步是化债成功的关键,重组后,房企可以轻装上阵,并且具备了再投资的能力和融资的基础,可以投资新的业务,通过新业务的发展,逐渐恢复盈利能力,通过利润逐渐偿还既有债务。房企在战略上要调整企业库存仓位,把流动性较差的资产尽快处置掉,调仓到核心一二线城市,保持一定流量的项目是生存下去的基础。
Q2
一揽子新政后,优质房企的机会、优势和需要注意防范的风险?
当前楼市进入到存量市场,资产价格重构会持续,房地产市场的投资区域会分化且收缩,也就是核心城市的核心区域具备较高的投资价值,因此,大部分头部房企都把投资重点聚焦在核心城市核心区域,这也是少量地王逆势回归的重要原因。
从投资的时间点来看,优质央国企房企,现在正是逆势调整仓位布局的好时机,一方面国家积极推行白名单,对闲置土地进行收储,另一方面,大部分房企失去了再投资的能力,因此,土地市场竞争相对较弱,同时,在融资方面,尤其开发贷方面,利率十分优惠,成本很低。
从风险的角度来看,要摆脱过去的投资路径依赖和模式,一是企业投资重点以利润为导向,而非规模,尤其是回归到单个项目的利润上。二是严控土地储备,最理想的模式就是以销定投,招拍挂的项目要实现当年动态零库存的模式(城市更新除外),土地储备过大就是成本包袱。三是在投资区域上,布局的重点回归到核心一二线为主,从区域来看,核心区域为主,要做到精准投资,保障流量和利润的平衡。
Q3
近期,某商管公司与地产母公司重续贷款协议,对于商管公司延长关联贷款期限为集团公司输血行为,您如何看待?
物业公司普遍面临大规模的应收账款问题,主要原因是跟集团开发业务之间的关联业务导致,由于销售行情下行,到期债务不能按时归还,部分采取是股权转让的形式,部分采取的是展期。
续约贷款,能够减轻开发业务板块的偿债压力,在当前国家大力度救市的背景下,企业的业绩也有所改观,未来盈利预期增加。从商管公司自身来看,企业自身属于高现金流行业,并且已经暂停了大规模扩张投资,以7%的收益率做贷款展期也属于比较可观的投资收益。
Q4
近日,某头部物企公司在公开市场回购股份,回购的目的是什么?
—近期活动—
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