【地产热点快评】多个房企境外债重组迎来新进展？新政后优质房企的机会与风险？物管正在充当地产的“现金奶牛”？（第44期）

Q1

近期多个房企境外债重组迎来新进展，目前行业化债进程如何？

今年国家在保交楼、纾困方面给予了较大的政策支持，尤其是政府下场收储，白名单扩围和专项债收储等顶层重磅政策加持，房企纾困也进入到关键时刻。从比例来看，超过75%以上的债权人同意意味着债务重组方案获得实质性进展，重组方案获得通过的可能性很高。

债权人做出让步，债务人积极自救，国家政策支持是化债的重要支撑因素。在楼市下行阶段，拖延时间只会导致资产进一步缩水，有些企业可能会面临资不抵债的情况，越早解决对债权人越有利，因此债权人预期调整并根据实际情况做出让步是化债成功的关键，重组后，房企可以轻装上阵，并且具备了再投资的能力和融资的基础，可以投资新的业务，通过新业务的发展，逐渐恢复盈利能力，通过利润逐渐偿还既有债务。房企在战略上要调整企业库存仓位，把流动性较差的资产尽快处置掉，调仓到核心一二线城市，保持一定流量的项目是生存下去的基础。

Q2

一揽子新政后，优质房企的机会、优势和需要注意防范的风险？

当前楼市进入到存量市场，资产价格重构会持续，房地产市场的投资区域会分化且收缩，也就是核心城市的核心区域具备较高的投资价值，因此，大部分头部房企都把投资重点聚焦在核心城市核心区域，这也是少量地王逆势回归的重要原因。

从投资的时间点来看，优质央国企房企，现在正是逆势调整仓位布局的好时机，一方面国家积极推行白名单，对闲置土地进行收储，另一方面，大部分房企失去了再投资的能力，因此，土地市场竞争相对较弱，同时，在融资方面，尤其开发贷方面，利率十分优惠，成本很低。

从风险的角度来看，要摆脱过去的投资路径依赖和模式，一是企业投资重点以利润为导向，而非规模，尤其是回归到单个项目的利润上。二是严控土地储备，最理想的模式就是以销定投，招拍挂的项目要实现当年动态零库存的模式（城市更新除外），土地储备过大就是成本包袱。三是在投资区域上，布局的重点回归到核心一二线为主，从区域来看，核心区域为主，要做到精准投资，保障流量和利润的平衡。

Q3

近期，某商管公司与地产母公司重续贷款协议，对于商管公司延长关联贷款期限为集团公司输血行为，您如何看待？

物业公司普遍面临大规模的应收账款问题，主要原因是跟集团开发业务之间的关联业务导致，由于销售行情下行，到期债务不能按时归还，部分采取是股权转让的形式，部分采取的是展期。

续约贷款，能够减轻开发业务板块的偿债压力，在当前国家大力度救市的背景下，企业的业绩也有所改观，未来盈利预期增加。从商管公司自身来看，企业自身属于高现金流行业，并且已经暂停了大规模扩张投资，以7%的收益率做贷款展期也属于比较可观的投资收益。

Q4

近日，某头部物企公司在公开市场回购股份，回购的目的是什么？