楼市讨论产品力第一,不少实力房企都要争一下。
但若论营销套路,尤其是在上海,大华如果位列第二,可能没人敢争第一。
近日有大华业主爆料,“网红楼盘”大华公园柏翠,9月、11月两次开盘认筹名单,被细心群友发现了端倪:
两次认筹疑窦丛生,疑似“造假”虚增数据
大华公园柏翠两次摇号排序结果分析,可能存在误差仅供参考
大华凭借一己之力,捅出了上海楼市的隐秘角落,每天都在爆热销、抢房,到底有多少数据是真的?
总爷为了探究问题究竟,对两次认筹名单逐个分析对比,包括身份证号、姓名等,结果真的大跌眼镜。
不得不说,这又是一出“教科书”级别大戏
今天总爷就和大家聊聊,大华这个盘的疑似营销套路,以及背后可能存在的“虚假繁荣”。
01
第一弃号?营销套路够深
首先得说一个背景,上海新房摇号相关规则。
开发商会先公布摇号名单,将客户的姓名、身份证信息隐藏部分后,公布在官方公众号上,并由公证处进行摇号。
大华公园柏翠两次摇号排序结果,来源楼盘官方公众号
由于公证处的介入,开发商想要“虚增”数据就比较难,找“演员”去认筹充数,成为部分开发商营造热销气氛的手段。
这次大华公园柏翠,在两次名单公布后,被一位细心的业主发现了端倪:
第一次摇号的1号筹,怎么第二次又去了?
众所周知,认筹是需要冻结保证金的,客户花了时间、精力、金钱去认筹,拿到1号签意味着所有房源随便选。
大华公园柏翠第一次摇号排序结果,来源楼盘官方公众号
然而这位陈姓客户操作非常迷,竟然又出现在第二次摇号的名单上,说明主动放弃了第一次的1号筹,但第二次还是选择认筹并位列53位。
大华公园柏翠第二次摇号排序结果,来源楼盘官方公众号
这个行为非常诡异,超出了正常客户合理范围。
在总爷看来,唯一可能的解释就是,客户第一次认筹资金出现问题,所以放弃后转为第二次认筹。
为了验证这种情况是否是偶发性,总爷将两次认筹名单逐一筛选、对比,结果非常震惊:
第二次认筹的63组客户,有32组都参与过第一次认筹
大华公园柏翠两次摇号排序结果分析,可能存在误差仅供参考
对于真正的网红盘来说,这样的比例尚可理解,毕竟买到就赚到的机会大家趋之若鹜。
但对于大华公园柏翠来说,时隔两个月竟然只有31组新客户参与认筹,相信资深的营销从业者,都能掂量出其中的“含水量”。
大华公园柏翠两次摇号排序结果分析,可能存在误差仅供参考
第二次认筹客户中,肯定有很多是第一次摇号靠后的客户,再次来选择合适房源,但如果仔细看你会发现:
第一次认筹的1号签、7号签、11号签,也都出现在第二次名单中
大华公园柏翠两次摇号排序结果分析,可能存在误差仅供参考
真正原因总爷无法揣测,毕竟只有数据呈现和分析,不过据大华公园城市的业主反馈:
在认筹名单中,两次看到疑似物业经理的名字
具体名字是非公开信息,涉及个人隐私不适合讨论,但为何要大费周章提升认筹数量呢?
02
意欲为何?楼盘虚假繁荣
下半年的上海楼市,在几针政策强心剂下,勉强维持住了体面。
高端豪宅依旧很火,但刚需市场后劲明显不足
尤其是大华公园柏翠,这样以“大宁”为噱头和卖点的楼盘,面向的是全市刚需客户,竞争尤其激烈。
于是大华公园柏翠剑走偏锋,通过捆绑营销上游板块大宁,用更高能级板块拔高自己身价,以此来吸引更多的客户。
大华公园柏翠宣传资料,来源微信公众号
这样的营销打法短期可能收效不错,但如果想卖掉这个大体量楼盘,还需要源源不断的热度:
制造一种“抢房”的紧张气氛,让买房人被节奏带起来
大华公园柏翠宣传资料,来源微信公众号
这也就是疑似“演员”出现的原因,大华肯定不是唯一这么做的,但可能是做法最简单、最无脑的一个:
“演员”用完后,第二次能不能换一批?
大华公园柏翠两次摇号排序结果,来源楼盘官方公众号
尤其是第一次认筹就出现的1号签,竟然还在第二次认筹名单中出现,如果被坐实估计要被同行嫉恨。
大华再次凭借一己之力,捅出了上海楼市的隐秘角落
大华公园柏翠宣传资料,来源微信公众号
如果了解深耕上海多年的大华,大华公园柏翠这么做并不意外,大华“神操作”从来都不少。
不知道等到楼盘第三次开盘,还会不会看到“熟悉”的名字再出现?
03
套路背后?买房需要警惕
如今楼市前景仍然不明朗,大家在选择楼盘、开发商的时候要千万谨慎。
大华公园柏翠就是一个典型案例,从板块、流通性、口碑层面三重劣势,千万不要被营销牵着鼻子走。
首先是板块潜力不足,买房最重要的就是区位和配套
总爷之前讲过这个楼盘的问题,处于郊区、资源和配套都很一般,距离大宁商圈相隔甚远,所谓的静安大宁配套不过是镜花水月。
大华公园柏翠周边,7月总爷实拍
其次是未来流动性问题,买房要关注二手房市场增值潜力
大华公园柏翠北侧,是大华公园城市1-3期已交付房源,上千套的体量意味着挂牌量巨大,未来二手房市场很难溢价。
大华公园柏翠周边,7月总爷实拍
而从目前的贝壳挂牌价、成交价来看,不仅是毫无性价比,甚至出现明显的“期房比现房贵”的正挂现象。
另外是开发商的口碑,差的风评会让潜在买家望而却步
熟悉上海的客户对“大华”两个字非常敏感,大华楼盘普遍拥有更差的产品质量、更差的物业服务,同时也就收获了更差的资产价值。
大华公园城市维权资料
今年上海刚需市场,竞争可以说非常惨烈,除了产品层面的推陈出新,各种营销套路也令人应接不暇。
面对楼盘营销的“碰瓷”、认筹数据的“灌水”,买房人稍有不慎就会落入“陷阱”。
对于大华营销动作,大家怎么看?欢迎点赞、留言一起讨论。