扒透广州二手成交,我终于顿悟:得刚需者得天下

广州人的购买力,一直是个谜。

你怎么也想不到,平时拖鞋+背心的广州人,能把侨鑫汇悦台买成全国顶豪榜首。

更让人想不到的是,近两年存在感并不强的广州刚需,实际上一直在默默地“爆金币”。

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最近,克而瑞发布了2024年前三季度各城市抗跌板块榜单。

看完之后,谁不得感叹一句:

广州的刚需实力,真的被大大低估了!



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在广州

得刚需者得天下?



咱们先来看看,克而瑞这份榜单的结果。

根据克而瑞对12个城市的房价梳理,对比2021年定基房价水平来看,有14%的板块房价跌幅小于5%。

有意思的是,从大部分城市的表现来看,房价表现较为坚挺的板块,都主打高端产品。

但广州在其中,犹如一股清流。

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根据克而瑞研究中心统计的2024年前三季度抗跌板块成交金额TOP10,广州有两个板块上榜,分别是位于海珠的赤岗、位于天河的东圃。

从整个榜单来看,高端+改善板块占比高达54%,仅有4个刚需板块上榜,广州就占据了半壁江山。

我们具体来看看这个两个区域的表现。

根据贝壳数据看板,赤岗板块近一年成交价3.29万/平,成交了189套房源。

而且平均每月的成交套数和成交价格都很稳定,平均在15套上下,而且成交均价也在3万/平上下浮动,并未出现过大的涨跌幅。

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接下来看看东圃,根据贝壳数据看板,近一年片区成交了290套房源,成交均价在4.26万/平,进入今年以来,平均月度成交量也相当稳定,不过成交均价对比一年前略有下滑。

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不难发现,这两个上榜板块,存在着一些共通点:

首先,它们都很靠近区域的价值核心。

东圃就不用说了,挨着金融城CBD。赤岗距离琶洲CBD,也不过1个地铁站。

其次,相比金融城CBD、琶洲CBD内价格高昂的豪宅,东圃、赤岗的二手房表现,简直亲民得多。

东圃4.26万/平的成交均价,甚至低于天河的平均成交价(5.29万/平)。赤岗的成交均价,也略低于海珠的整体成交均价(3.48万/平)。

换言之,这两个板块可以用更具性价比的价格,享受到更高能级的城市配套,还能从CBD发展的红利里“捞点汤”喝,简直一次性满足购房者的三个愿望。

而且,我翻了一下这两个板块中,成交排名靠前的几个小区,发现主要成交,集中在100平以下的2-3房。

此前,根据广州市房地产中介协会的数据统计,60-120平以下的二手住宅网签,占比达到63%,撑起了广州二手房成交的半壁江山。

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此外,我们还发现了一个有意思的现象。

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根据各城市典型刚需板块的成交量价变化,我们发现,在广州降价幅度越大的刚需板块,成交量的下滑也越严重。

通俗点理解就是,刚需们买房,并非单纯地看价格高低,而是更加注重判断板块的综合素质。

像一些价格降幅小于5%的刚需板块,成交量的下滑同样也是最小的,证明刚需买房时,也对片区的价值坚挺程度有所考量。

综合来看,我们不难得出一个结论:

如今在广州二手市场中,便宜不一定就能获得刚需们的青睐。

板块自身过硬的发展实力与房源性价比,才是能撬动他们钱包的关键。



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哪些二手板块

卖得更好?



那么如今在广州二手市场中,哪些板块更受购房者欢迎呢?

我们也从贝壳的近期成交中,拉了一份TOP10榜单。

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从近一周广州的二手成交表现来看,大部分卖得好的板块,都位于近郊或郊区,而且成交均价偏低,基本在2.5万/平以下。

中心区只有一个板块上榜,即海珠的滨江东,成交价格也是其中最高的,去到5.12万/平。

上榜的板块,有一些明确的共同点:

要么自身是大型社区,整体配套完善,而且选择面广,同面积段房源可替代值多,价格也偏低,像是祈福新村、亚运城。

要么位于片区的早期发展区域,配套相对成熟,而且次新房较多,性价比高,如新塘北、进港大道、金洲等。

整体来看,刚需板块及房源依然占据了广州二手市场的绝大部分成交。如今广州二手楼市中,得刚需者得天下。

不过,其中也有一个例外,那就是海珠的滨江东。

滨江东前几年在海珠二手市场中表现一直不出色,甚至被新港东、广州塔等同能级板块按在地上摩擦。

但今年以来,滨江东的成交表现,颇有些“翻身农奴把歌唱”的意味。

归根究底,是在过去两年的房价体系调整之后,滨江东经历了一场痛彻心扉的割肉,不少小区从原本7万/平以上的成交价,降到了如今的5-6万/平。

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滨江东的目标群体,也从原本的豪宅客群,变成了改善客群。

这么一改,滨江东的性价比就凸显出来了。毕竟作为老牌豪宅区,滨江东整体的居住素质不差,以往是可望不可及的“白月光”,如今踮踮脚也能感受一把江景的快乐。

对于不少预算有限、又不想住得太远太差的改善客群来说,滨江东确实存在一定吸引力。

在拉取各板块的二手房成交表现时,我们也发现了另外一个趋势:

对比前几个月,10月份以来,不少板块的整体成交势头都在转好。

明显感觉到,一轮连环利好大招下来,不少购房者已经恢复信心,准备入市了。
总的来看,如今的广州楼市,一二手分化愈发明显。

如果说,如今广州的新房市场是改善之争。那么二手市场,则是“刚需快乐屋”。

市场的底层逻辑已经洗牌,这一轮周期中,谁能率先跑出,成为新的二手市场标杆,那就要看,谁能率先抓住刚需们的心了。

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