上海租赁市场入冬，蓝海变红海

最近大家能明显感觉到，上海已经入冬了。上海的长租公寓市场最近降温也比较明显，长租公寓进入冬天了吗？我们就这个话题展开讨论。

10月份，上海住宅租赁数据坪效是2.3元/平左右，同比下降11%，部分项目坪效可能已经回到18年19年水平，进入到11月份之后，租赁行情进一步变差。首先明显的是议价空间拉大，现在有些项目的议价空间达到8个点，高一点可能达到12-15个点，行业整体的平均空置情况也有明显提升，平均空置率达到20%左右，这还不算爬坡期的项目。

眼下长租公寓市场的形势是比较严峻的，但从趋势上来看，长租公寓市场并不是短期的入冬，可能未来在相当长的阶段内都面临着严峻考验，未来长租公寓受到三个因素影响。

第一，住房供应量的大幅上涨跟人口的增长形成鲜明对比。2020年上海的常住人口2488万，到23年的时候常住人口是2487万，3年间人口反降1万人。从2020年到2023年期间，上海新房市场成交34万套，二手房成交84万套，二者加起来将近120万套，即使把这里面剔除掉二手房的置换需求，也能够达到大几十万套。三年间住房供应大几十万套往市场上去推，但人口在下降支撑不了整个住房的需求，因此有大量的房源流向了租赁市场。

第二，上海的保障性租赁住房近几年快速增长，2020年到今年6月份保租房的建设量达到37.6万套，规模庞大并且保租房相对于市场化租赁的房源更受市场欢迎，入住率更高。保租房坪效相对偏低，所以说它舒适度更高，房屋的品质房龄也更新。从住房的安全以及对租客的保护角度来讲，保租房的感受也要更好，对于公区、车位的配套更齐备，也更受年轻群体的欢迎。

第三，随着二手房价格体系的调整以及按揭利率的下调，部分二手房的租售比明显上升。某些核心区域的老破小租售比可能会超过3%，目前按揭贷款利率也是在3%左右，并且贷款利率是持续下降的趋势，住房租金收入可以覆盖掉按揭贷款，现在“以租养房”成为可能，并且部分的租赁人群退租为买。

从高端公寓市场来看，高端客群的消费降级也比较明显。原来高端公寓的主要租客如IT群体、金融群体以及外籍人士等，在消费规模、消费能力上都降级严重。上海的高端公寓价格体系明显出现松动，原先部分区域价格坚挺的酒店式公寓也推出打折促销的营销措施。

中端公寓市场是最被资本市场看好的，也是资本市场积极布局的。中端公寓市场既没有高端公寓市场要求的极高的品牌能力以及服务能力，坪效上又能够覆盖掉成本具备一定的盈利空间。

低端公寓市场基本上是由保障体系、城中村这样低价位的租赁住房来解决。无论是中低高端市场，未来都会面临着比较大的竞争，长租公寓市本身的特性兼具服务业与地产行业的双重属性，因此对于管理能力以及资本运作的能力需要具备更高的要求。

从行业发展趋势上来看，未来长租公寓的试错成本会更高，做好项目定位以及项目的运管是未来长租运营成功的重要保障，而数据不透明是长租公寓市场的最大的痛点。近期我们同策研究院针对长租公寓市场推出的长租月报，里面会对以政策变化、企业动态以及市场的运营情况提供一系列的研究成果。大家敬请关注！