买在奥体、住在奥体是什么感觉？
有人买房不住、却舍不得卖，有人住了四年也舍不得走，还有中介说，有的奥体业主在阳台上就能听演唱会，自己光看朋友圈就能掌握各种明星的演唱会动态。
奥体板块起初指的是滨江区大莲花（奥体博览城）周边，后来随着附近萧山区钱江世纪城的崛起，滨江奥体、萧山钱江世纪城被购房者合并称为奥体板块。
奥体板块夜景
发现“钓鱼之路”造得非常超前
于是动了在这里买房的心思
2015年，张先生花208万元买了奥体板块的龙湖春江彼岸楼盘。“这可是当年奥体的‘开荒’楼盘之一，房子没造的时候，这里只是大片的农田和鱼塘”。如今，这套房的市场价格在450万元左右，翻了一倍。
为什么会选择在奥体买房？
“2010年开始，我和朋友经常来这附近钓鱼，就是现在的七甲闸村。这里离市中心近，开车20分钟，环境又好。我还记得鱼塘里养着珍珠蚌。”张先生回忆。
到了2013年，原本开车得小心翼翼的村间小道，慢慢变成了多车道的大路。“这里的道路造得非常超前，也是从那时候起，我动了在这里买一套房的心思”。
再后来，大莲花奥体博览城规划落地，周边的崭新建筑陆续落成。张先生说好像做梦一样：“眼看着从以前的农田、鱼塘，变成现在这么漂亮的样子。”
后来交了房，张先生却没有入住，一直出租，他说，主要有几个原因。一是当年自己比较保守，没办按揭贷款，而是东拼西凑全款买了这套房，钱只够买89平方米，买小了，“如果买大一点，我们一家人没准就在这里住了”。
二是有点“老杭州”情结。“我觉得传统武林门是杭州市中心，连钱江新城都还要排在后面，更不要说江对岸的奥体。过去得走隧道，还是蛮远的，老实说对我们老杭州还有点隔阂”。
三是孩子在西湖区读初中，自己的生活圈子也主要在西湖区。
身边人都说张先生房子买得好，有眼光，这些年租金都赚了几十万。“从增值角度看，肯定是买新房子好，我另一套房子在宝善桥的永康苑，当时房价和春江彼岸差不多，也是2万多元/平方米，现在差距就非常大了。”
虽然暂时不住，但张先生也不考虑出售，“奥体可能更适合年轻人居住，这套房子以后可以留给孩子住”“这里基本没有租不出去的房子，租金也比较高，如果卖了，以后买不回来了嘞！”
邻居的素质普遍不错
连租客都不普通
从2020年开始，李姑娘在奥体板块住了4年，今年年初和家里人一起搬到了拱墅区运河新城。
“我很喜欢奥体。为什么喜欢？城市界面占了80%吧。‘杭州曼哈顿’嘛！这里城市界面很新、很繁华。周边写字楼多，晚上亮灯的氛围我很喜欢。剩下的20%，是邻居的素质普遍都不错，相处起来比较愉快。”
创世纪小区
她住的小区是萧山的网红小区创世纪，目前二手房挂牌均价7万元/平方米左右。
“我们是一手房摇中的，”她说，创世纪一手房买入价格约3.5万元/平方米，“一手买进的房东，很多都不如租客有钱。”
“我们小区网红很多，好几个影视明星也住这个小区。租我们小区的有公司高管、开美容院的老板等，都是赚钱比较多的。因为我们小区租金贵，普通人是承受不起1万多元/月的租金的。”
也是因为租金高，李姑娘和家人决定把创世纪的房子租出去，目前租金15万元/年，是国内一家大型上市公司为高管租的。
但这种高租金可能是难以持续的，李姑娘说，这两年小区周边新楼盘交付了很多。“网红喜欢新房子，我理解是直播拍摄需要好看的房子、好看的环境。以前创世纪交付的时候，周边没什么房子，所以能租出高价。现在周边陆续都交房了，竞争多了，而且房子越到后面越旧，租金自然也会跌。”据她观察，创世纪的房子目前空置的不少，入住率不算高。
李姑娘认为，目前的奥体板块，还缺乏一些生活气息。
“好吃的太少，这里没有街边摊贩，比如接地气的麻辣烫、煎饼果子、葱包桧儿，都没有；一些市中心常常偶遇的宝藏小店，也没有。”
板块内商超比较少，购物的地方不多。奥体印象城开了之后有所改善，山姆超市也开了，但还不够——“那里的山姆一到周末就堵车，印象城进去也得排队”。
但她也认为，这和奥体板块的定位有关系。“可能住在这里的人，也不见得像我一样，喜欢那种接地气的烟火气吧！”
家里阳台是演唱会最佳场外观赏点
越来越多高净值人群搬到了奥体
“朋友圈的奥体业主就是演唱会的风向标，他们家的阳台是最佳场外观赏点。”德佑春江彼岸店资深房产经纪人郑阳杨告诉我们。
“奥体板块有‘杭州宇宙中心’之称，刚开始规划就被寄予期望。”他说，原先很多人觉得奥体板块可能会局限于体育赛事，但这几年隔三岔五的演唱会、大型活动，颠覆了大家的认知，也吸引了很多高净值人群来奥体安家。
“商业配套、地铁都非常便利。”郑阳杨说，无论是奥体印象城、最近开业的银泰莲荷里，还是那些崭新、宽敞的道路，甚至像壹号院、春江彼岸等的售楼处都改成了公园，业主们的活动区域更多、更丰富。
奥体板块的居住氛围也越发浓郁。“从四季青的生意人，到滨江、萧山钱江世纪城内上市公司的高管和白领们，都把目光投向这里。”近几个月楼市的利好政策逐个落地，效果显著。“拿‘院士社区’杭州壹号院来说，光10月份这一个月的成交量，就超过前面1至9月的总和。”
一些“价格美丽”的房源领跑。郑阳杨说：“像春江彼岸，光这个月的前20天，就卖掉了13套，原先这个去化量至少要2-3个月的时间。”而这批购买了90-140平方米房源的买家，在近期发布的税费优惠政策下，还可以省下0.5%-1%的契税。
还有当初吸引多位A类人才登记购买的壹号院，二期成交主力在180-225平方米，成交单价在10-12万元/平方米。
“这次土拍奥体地块的溢价超过了30%，再次给予市场信心。”郑阳杨发现，近期许多萧山长河、浦沿、市北的改善群体也纷纷涌入奥体板块买房了。“他们喜欢往机场高速以北的奥体区域购买。”作为一线房产从业者，郑阳杨认为，无论是新房还是二手房，奥体的大户型都会比较稳健。
据杭州贝壳研究院数据，近期奥体板块二手房成交量和成交均价总体呈上扬趋势。特别是10月份，奥体板块二手房成交量高达333套。
数据截至2024年11月19日
来源：杭州贝壳研究院
具体来看，今年奥体板块二手房小区热销榜单的前十，分别是世纪之光、绿城桂冠东方、旭江华庭、日耀之城、澄之华庭南区、创世邸、融创华奥时代奥城、阳光城滨奥悦府、臻奥院、天璞御园。
其中性价比最高的是均价“3字头”的世纪之光，全年成交129套，成交均价3.9万元/平方米；成交均价最贵的是壹号院的臻奥院，超过8.6万元/平方米。
/City Talk/
杭州城研中心（浙江省城市治理研究中心）研究员、杭州城市更新与文化传承研究院院长李明超
作为杭州在钱江两岸高起点规划、高标准建设的中央商务区CBD重要组成部分，奥体板块经历G20峰会和亚运会两次重大国际活动洗礼，已经打响了知名度，累积了超高人气的热度，接下来如何通过高水平运营和管理实现综合效益最大化，实现城市中央活力区（CAZ）氛围的系统性营造，以匹配它高标准的规划和定位，是新城建成投用后的重中之重。
建议奥体围绕杭州市打造国际“赛会之城”的发展目标，以高规格的赛会提升杭州奥体在文化体育公共服务方面的竞争力和影响力。
杭州城研中心（浙江省城市治理研究中心）温寒
整体来看，奥体作为一个已建成板块，规划已经基本定型，未来可供发展的土地空间有限。
但在西兴大桥南落桥点旁，还有两块商业商务用地的留白，未来的用地规划和建设值得期待。对于后续彰显沿江城市品质、城市风貌都是非常好的建筑封面。
对于奥体板块未来发展，我建议首先可以多挖掘和文化创意产业有关的增长点。因为这里本身有亚运文化的积淀，和赛事活动相关的文化内容可以适当挖掘，作为这个片区发展的亮点。
另外，建议在城市商业街区的营造上多下功夫。与钱江新城类似，奥体也有很多写字楼，但写字楼下面一般只有绿地和普通底商，街区的“烟火气”在周末和节假日还是蛮“清冷”的。建议多打造一些集景观、休闲娱乐和商业于一体的地方。
上海易居房地产研究院副院长严跃进
当下，一系列房地产利好政策，包括本月的税费政策出台，对于市场上改善型住宅影响明显。可以预见的是，近期这类改善型二手房，尤其是成色新、品质好的，将迎来一波不错的行情。
市场信心有了，最终会传导到高端市场或者对应板块，对于区域的去库存有积极作用。比如：奥体板块。在不限价的背景下，有情怀与实力的开发商，会在产品和服务的打造上再下功夫，标杆性的楼盘会应运而生。
对于高净值人群来说，买房大多聚焦在核心城市、优质地段的一些优质楼盘，有与之相匹配的产品出现，必定不缺买家。在目前楼市止跌回稳的态势下，像杭州奥体板块这样的改善、高端市场，其住宅、土地活跃度很可能不断持续，甚至成为一个典型的活跃板块。
杭州贝壳研究院院长上官剑
今年前十个月奥体板块的成交量已经超过去年全年。对于高端改善客群来说，购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等一系列购房政策调整，现在正处于历史上相当宽松和友好的时期。加上奥体整体地段、品质优势，以及未来可期的发展，在回归理性的当下，奥体仍然是高端改善客群关注的焦点和首选地。
限价打开后，未来的新房价格会有明显提升，利于区域价格止跌回稳，至于价格会如何重估，还需继续关注产品的营造水平。