上海北京大消息!二手房,绝地反弹?

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11月18日,一天之内,两座一线城市,传来大消息。

作为楼市风向标的上海和北京,前后脚发布了取消普宅、非普宅标准的《通知》。

上海发布的《通知》核心内容有三条:

一、取消普通住房和非普通住房标准

二、明确取消标准后,相关个人住房交易税收事项
三、通知从2024年12月1日开始执行

北京的《通知》也类似,这样确实能节省很多成本。

假设北京市民张先生想把老破小卖了,置换一套800万的改善房,这套房的房东购买时价格为500万,且被认定为非普通住宅,假设张先生接盘,在11月18日新政之前需要缴纳增值税:

800万-500万=300万差额*5%=15万

在取消普宅非普宅认定后,张先生就能节省下这笔15万的增值税

契税也是同样道理,张先生假设家里只有一套房,新政前契税是12万,新政后为8万,剩下4万。

假设张先生是购买二套住房,新政前契税是24万,新政后减少为8万,节省16万契税。

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(新政前后对比)

无论北京还是上海,房地产政策已经进入有史以来最宽松时期。

官方层面上,北京、上海住建委的目标都是扩大住房交易税收优惠覆盖面,支持居民刚需和改善住房需求。

实际情况来看,上海二手连续回暖的两个月,全靠政策托底。

上海网上房地产数据显示,10月份二手房网签高达24376套,不仅超越7、8、9三个月份的成交量,与5·27新政后的6月份26000套,已经相差不多。

从目前各大机构、中介的统计数据来看,截止11月17日,上海二手房成交量超过15000套,只花了半个月就超过了枯荣线水平。

高成交量叠加政策利好,已经达到了官方的首要目标:

止跌回稳。

从国统局最新的房地产数据来看,一线城市二手房也出现:

13个月以来首次转涨。

70城数据显示,10月一线城市一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%。

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(来源:国家统计局)

其中北京、上海和深圳二手房价格已率先转向上涨,分别上涨1.0%、0.2%和0.7%,广州下降0.4%。

二三线城市情况,没有好转。

二线城市新房价格同比降6.0%,二手房同比下降8.8%。三线城市新房和二手房销售价格同比分别下降6.6%和9.0%,降幅和9月相同。

这就意味着,即使新政全力托底,也只保住了一线城市的成交量,成交价基本放弃。

尤其是上海929新政后,全市成交结构彻底转变:


1、从价格段来看,上海929新政后,300万总价以下的刚需房,成交占比明显提升;

2、总价300万到500万,500万到800万和800万到1200万,成交占比下降;

3、总价1200万到1500万的高端改善房,成交占比也在上升;

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(来源:pixabay.com)

从地段上来看,上海外环外的房子成交明显提升,板块拆分来看10月二手房成交前20中:

主力是五大新城,其次是浦东动迁板块,然后是主城区老破小。

上海房价,正在触底,但分化极大。

超低总价的刚需小房子,以及千万总价以上高端改善房,不仅价格接近触底、成交还异常活跃。

剩下有明显瑕疵、不靠近地铁没有区位优势、学区房价值、品质也不好的房子,留给它们的只有一条路:

跌无止境。


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一线二手房,正在触底。

另一边,A股房企交出一份史上最差业绩。

财报显示,2024年前三季度保利发展总营收1827.74亿元,同比下滑5.08%;归母净利润同比下降41.23%至78.13亿元。

神奇的是,这份财报既是保利有史以来最差业绩,同时也让它成为:

A股最赚钱的房企,利润之王

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(来源:保利发展2024Q3财报)

保利的数据下滑很多,却依旧领先行业平均。

东方财富数据显示,截止10月底,A股房地产行业营收增速为-22.93%,净利润增速为-156.36%。

老大哥万科A亏损179,4亿,金科、首开、金地、金融街、华侨城A、华夏幸福等曾经的千亿巨头,如今亏损都在22亿到53亿不等。

比亏损更惨的是退市潮,一批开发商淹没在历史长河里。

2023年以来,A股已经有12家房企退市。包括泛海、世茂、中南和迪马等房企,都在2024年的前8个月因为面值退市。

924新政之后,A股房产板块一度雄起迎来牛市,行业信心回暖,A股房企获得一轮普涨。

截止11月19日收盘,A股价格最低的地产股*ST金科价格是1.56元一股,基本宣告全行业:

基本脱离退市潮

房企当下面临的两大难题分别是:

去库存、化债

采取的措施包括但不限于回笼资金,降低成本,保证安全经营不暴雷。

万科、保利发展和绿地控股的截止2024年第三季度的营收分别为2198.95亿元、1827.74亿元和1599.49亿元。

这是前三季度仅有的3家,营收超千亿级别开发商。

剩余的招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份5家房企营收迅速缩减到了300亿级别。

如果不出意外,整个2025年房地产全行业基调还是两个字:

筑底

无独有偶,11月15日杭州开展全面放开限价后首次土拍,一宗在杭州市中心安琪儿,另一宗在杭州之江核心区,全都以超过30%的高溢价成交。

安琪儿地块由滨江集团拿下,溢价率35.3%,楼面价飙到了40479元一平米,刷新板块纪录。

之江核心区地块,也让开发商抢破了头。

经过33轮竞价,华润置地以楼面价26847元一平米拿下,土地溢价率33.74%。

杭州,那座曾经最生猛的城市,回来了。

身为一线的广州,也在持续放低姿态。

广州也在11月18日,发布《广州市户籍迁入管理规定(修订稿)》,新增两种入户类别:

A.安居乐业入户

B.投资纳税入户


安居乐业指的是在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内,买房并且连续缴纳社保1年。

投资纳税入户,指的是最近连续36个月内,在广州实缴个税累计在20万以上,可申请入户。

史诗级宽松的信贷环境,一再下跌的二手收房价格,成交极度活跃的市场。

二手房逆势反弹,一切向好。

问题是,买房客的信心,回来了吗?

信心比资金、首付、利率、品质更重要。

只有买房客自己知道答案。





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