编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网 在饱受重创的商业房地产市场中淘金，不是一件容易的事。亚洲最大房地产投资信托基金——领展房产基金，为此做足了准备，但仍需要一些运气加持。
毕竟外部的变化是不可控的。过去几年至今，全球经济发展波动加剧，不确定性之下变革与变数共存。一家企业，尤其是商业地产企业想要获得业绩增长，比以往任何时候都难。
在领展最新发布的2024/2025财年中期业绩简报中，就提及几个可能影响公司决策的宏观经济因素，包括人口结构变化、地缘政治挑战、气候变化和科技进步等枢轴点，它们将长期左右中国内地和香港经济与亚太区房地产投资环境。
短期来看，全球央行正式进入降息周期，然而美国总统大选结果又为世界经济增添波动。中国则取消了过去几年实施的部分紧缩措施，打出一系列宽松政策“组合拳”，包括在今年第四季度时隔多年推出了家电“国补”。截至11月8日，政策已带动销售1377.9亿元。
这为经济环境带来一些新变化。领展指，目前已初步见到商业地产市场稳定迹象，个别的优质资产开始恢复稳定租金增长。同时，市场内仍然存在价格错配现象，也为资金充裕者提供丰富的并购机会，领展要抓住时机。
该基金在11月6日发布的2024/2025财年上半年业绩显示，期内实现收益及物业收入净额分别实现71.53亿和53.59亿港元，同比增长6.4%、5.8%。
同时，可分派总额在2024/2025财年上半年增加4.3%，达到34.76亿港元，而每基金单位分派同比增长3.7%，为134.89港仙。业绩整体保持稳定。
在业绩公布翌日，我们完成了对领展集团行政总裁王国龙的采访，跟他聊一聊领展近期业绩表现和接下来要怎样继续保持增长。
长期空间
话题从美国大选开始谈起，唐纳德·特朗普再次奇迹般胜选，即将上任美国第47任总统，市场对其当选后续影响的分析不一而足。
“目前难以完全预测到特朗普的政策。”王国龙表示，但特朗普目前权力很大，可以初步预见他在任期前2-3年的大部分动作均会令通胀升高，进而减缓美联储减息的速度。
刨除这个最新因素，王国龙称领展早在2023年初已经预期，未来几年将会有多种原因令通胀持续。因此对如何在“higher-for-longer”之下长期生存已有所准备，例如推进了首次供股集资188亿港元。
从上市之初的领展“1.0战略”，到随后的“2.0战略”至如今的“3.0战略”，领展过去一直保持一套行之有效的长期发展策略，令自身能在多变的外部环境中获取更广阔的生存空间。
当中最关键的一点，自2.0战略开始，领展持续推动全球多元化布局，将投资组合的地域版图拓展至中国内地、新加坡、英国及澳大利亚等，导致一些声音批评该基金似乎忽视了财务水平的稳健，特别是在上述188亿港元供股发生之后。
尽管新冠疫情爆发后领展一直表示已收紧并购步伐，但似乎并没有真正停下来。
2020年至今，领展已收购了广州太阳新天地（现广州天河领展广场）及上海七宝万科广场（现上海七宝领展广场）、新加坡裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza、位于常熟南、常熟北的物流设施以及香港安达臣道一幅商业用地。
截至2024/2025财年上半年期末，领展物业组合总价值录得2370亿港元，地区分布变得更平衡，香港物业占组合总价值的74.1%；中国内地物业占组合总价值的14.8%；海外物业占组合总价值的11.1%。
分区域看，财报显示，领展香港物业组合报告期内收益总额及物业收入净额录得2.2%和2.4%的同比增长。香港零售物业的租户销售同比下降4.3%，但跑赢了香港整体零售销售额同比下降8.8%的表现。
据悉，领展期内签订了超过300个新租约，整体平均租金重订正增长0.7%。
不过对于下半财年，“香港的挑战亦比较大。”王国龙指，领展总体对后市持审慎态度。
他解释，观察到旗下项目不少租户，在通胀环境下无论人工、原材料等成本都有上升，导致利润偏低。商户不容易，领展作为物业方也难以加租。
另外，领展香港物业组合最主要由公共屋邨配套民生商场组成，被认为在一定程度上是香港消费市场的晴雨表之一。
该基金旗下香港租户构成有超过六成为街市、超市、食肆和熟食档口等。“港人北上”热潮对此也有影响。财报显示，领展旗下街市/熟食档口的最新续租租金调整率，就从去年的11.3%下调至-5.8%。
中国内地方面，由于上海七宝领展广场的完全入账，总收益及物业收入净额分别同比增长39.2%及37.6%。同期，零售租金重订率下降了3.2%，但其中主要原因是北京中关村领展广场正在进行大规模租户重组和商场重新定位，如果排除这个因素，租金重订率实际上增长了6.4%。
只是市场前景也不算太明确。王国龙表示，要看接下来出台的刺激政策将针对哪个范畴发力。有一种说法是特朗普上台将对出口造成冲击，可能会令政策加速转向“内循环”。
在“有形的手”的控制下，可能对消费有提振作用。如果整体消费环境变好，领展跟一些连锁消费或餐饮品牌谈进驻或续租时，也更容易达成合作。
至于海外市场，领展过去的分散投资策略成果显现。截至目前，澳大利亚、新加坡和英国拥有的12个零售、办公室物业，表现都十分具确定性，出租率高，租约稳定且长。期内，该部收益增长3.0%至8.87亿港元，物业收入净额微减0.5%至6亿港元。
策略依旧
领展“3.0战略”是此次采访的重心之一。
资料显示，领展“3.0战略”于2022年落地，旨在通过资产、运营、基金管理三大板块协作，加速拓展脚步，将管理规模的增长作为业务核心。
战略最初的实施原则包括：透过积极资产管理来推动内部增长；透过增值投资及资本循环策略，优化投资组合并建立多元收入；与资本伙伴合作以增加资产管理规模及管理费收入；提升管理不同地区及资产类别的能力；采取积极的资本管理，有效控制融资成本及财务风险；以及秉持环境、社会及管治以及可持续发展尽职治理。
实施手段上，通过多元化投资优化旗下投资组合、尝试轻资产运营管理、透过资本伙伴合作扩大资产管理规模是着眼点。
但市场分化且多变，要保持增长，领展的应对方法是希望通过践行升级版“3.0战略”，逐步推进从“房托”到“房托+”的转型。
根据领展在中期业绩简报上的最新表述，要积极管理及推动物业组合更多元化，进一步加强物业组合的实力，实现在亚太区主要市场的均衡投资。同时，要提升在亚太区目标市场的投资管理能力，主要从资产和物业管理及基金管理两大方面着手。
集团首席投资总裁宋俊彦(John Saunders)的加入，以及对原上海七宝万科广场余下50%权益的收购，均是在这一战略升级背景下做出的相应动作。
其中，领展集团首席投资总裁为新开设职位，宋俊彦为首任。他于2024年3月4日履新负责领展整体的投资战略、投资组合管理以及投资业务的战略发展，并向王国龙汇报。
在此之前，宋俊彦为贝莱德亚太区房地产主管及房地产客户业务全球主管。
而原上海七宝万科广场余下50%权益于今年2月被集团收入囊中，收购价格23.84亿元，较市场价折让超过26%。该商场是上海一个大型高品质区域型商场，领展现时已对其更名并着手进行资产提升。
“领展房托不单是房地产投资信托基金，我们矢志成为立足亚太区的领先投资者及管理人，提供一体化的高效营运平台。”接替聂雅伦成为新主席的欧敦勤最新在业绩会上表示。
欧敦勤强调，领展属于有差异化运营能力的主动投资者，会主动寻找机会。
具体而言，领展未来将集中在澳大利亚、日本、新加坡三个市场寻找并购机会。王国龙坦言，中国内地和香港目前缺乏优质投资项目，澳大利亚、日本、新加坡三个国家在亚太地区目前交投活跃，市场流动性充足，相对而言机会更多且投资风险更低。
“香港和内地项目我们并非不会关注，如果有合适的机会，一样会做。”王国龙说。
投资管理能力构建层面，领展房托本身较为特殊。除了持有物业组合权益之外，负责投资管理功能的领展资产管理有限公司也被包含在内。
目前，领展将有计划通过后者做些文章。
此前，领展资产管理有限公司只为领展房托服务，但未来将不止于此，还会通过这条渠道寻找资本合作伙伴。
“这方面的发展未正式启程。”王国龙披露，过去两年公司一直就此努力，从章程、程序到人士等做了多方面提升，“相信很快就能做好准备，出发寻找投资者。”
以下为观点新媒体对领展房产基金行政总裁王国龙先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：香港物业组合续租租金调整率是否存在挑战？
王国龙：香港市场面临的挑战很大，我们对下半年持审慎态度，没有乐观这两个字了。
对租户来说，不仅仅是租金的问题，因为人工成本也提高了很多，很多原材料都涨价了，但又不能提高售价，所以租户们的利润，也就是赚的钱就变少了。有些行业原本利润就不高，现在成本又上升了，很多时候人工也不能再减。
所以，通胀带来的挑战，让商户不容易生存，这对领展也产生影响。
观点新媒体：目前越来越多内地品牌进驻香港，它们的租金承受能力是否更强一些？
王国龙：比较租金承受能力高低，并不看品牌来自哪里，而是看品牌处于哪个行业，以及这个行业的竞争大不大。
内地的品牌，领展当然希望能吸引一些，消费者就不用去深圳了，在香港也能买到一样的牌子。例如，宣布进军香港市场的瑞幸咖啡，将于年内在领展旗下的何文田广场开设分店。不过，内地品牌的后续表现（租金承受能力）还有待观察。
从领展的角度，不管品牌来自哪里，我们的运营思路是需要让项目不时能有新鲜感、有人气的租户。我们的同事也在不停寻找，不停提升租户组合。
观点新媒体：除此之外，领展会如何应对香港目前整体的零售环境？
王国龙：其实真正的日常运营，都是一个一个项目，一个一个店铺去想、去做。很多时候要看某个项目在所处的位置，需要扮演什么样的功能，还要考虑附近的客群构成。
不一定一个项目要包罗万有。例如在香港将军澳区，领展的项目与其他区域一样，没有一个商场拥有电影院，但领展的项目有独占的街市租户类型，与其他项目形成互补。
观点新媒体：公司提到会集中在澳大利亚、日本、新加坡三个市场寻找并购机会。接下来是否减少关注中国内地和香港？
王国龙：不是说我们想不想买，其实是中国内地和香港没什么项目能买，没什么投资者拿项目出来卖，拿出来卖的项目未必是最好的，可能股权复杂，可能项目负债较多。
如果要找新的投资项目，现时很多时候都会看澳大利亚、日本、新加坡这些地方。目前成交活跃，表明当地卖家和买家的叫价已符合双方设想。
内地不是不关注，我们也不会刻意偏重或者降低某个区域的项目比例，比如年初就已经收购了原七宝万科广场。
如果有好项目，我们照样会做，也会考虑项目置换。一个好的投资者，不会把投资砸在手里一辈子。
观点新媒体：领展资产管理有限公司去做投资的时候，是否会有区分或者限制？
王国龙：很多时候要考虑的，是是否与房托产生冲突。
房地产信托基金本身的目的大多数是，追求较为稳定的收入，有一点增长，但是又不能是大幅增长，因为大幅增长，风险的承担一定会比较大。所以做的投资一般会比较大型、稳定、低风险的。
如果领展去做其他基金管理，管理的可能就会是较短投资期的资金。例如10年投资期，可能第3-4年就要把项目出售。因为单靠收租难以产生投资者要求的高回报。所以做的投资，一般可能会把项目收购回来，翻新升级之后再作出售。当然在做资产提升方面，领展也相当有经验，也有成熟的团队。
另外，这种基金一般规模比较小，可能也会有其他限制，包括可能需要做到不同国家/地区、不同物业类型分散投资，每一笔投资可能投资额都会较小。