潮新闻客户端 记者 徐叔竞 吴佳怡
近日，杭州豪宅经纪人圈子里传出一条消息：位于钱江新城的老牌江景豪宅东方润园一套大户型顶跃二手房源，以超过1亿元成交。这让杭州“亿元豪宅小区”榜单中，又新添一员。
多位中介经纪人表示，近期楼市利好政策不断出台，确实给豪宅与改善市场的成交带来了一定的提振作用。
亿元豪宅成交主力是别墅
高层住宅多凭借“顶跃”入榜
东方润园虽然不像武林壹号、蓝色钱江那样频繁出现在房产报道中，但也是杭州老牌顶级豪宅。作为钱江新城的“封面作品”之一，10多年前东方润园新房销售时就曾位列“中国十大豪宅”，其建筑外立面借鉴了香港著名豪宅晓庐和御峰，但又做了因地制宜的改进。东方润园的住户中不乏知名富豪、上市公司老总等等。
不过，近年来东方润园在二手房和法拍市场虽然时有成交，但多为千万元级别。此次这套房源能以亿元级成交，是因为它是顶跃户型，建筑面积超大。这也是高层住宅类亿元豪宅的共性。
比如今年6月前后有一套建筑面积718m²的武林壹号顶跃房源，以1.23亿元成交，折合单价约17.1万元；2022年，K11江明月朗园一套建筑面积1468m²的顶跃“楼王”，以新房备案价1.12亿元售出；2018年8月，一套建筑面积1219.68m²的阳光海岸三层顶跃法拍房，以1.1336亿元成交，创下当时杭州法拍房单套住宅最高总价纪录。
相比之下，杭州亿元级豪宅的成交主力，还是别墅与合院。比如最近3年杭州成交总价超过亿元的房源中，九溪玫瑰园占了大半，其余的包括绿城桃花源、湘湖壹号、云栖玫瑰园、地中海别墅的独栋别墅，以及江南里、华家池的合院。
事实上，由于5000万元以上的顶豪客群范围不大，近年来杭州每年的顶豪成交数量基本比较稳定。从法拍市场统计来看，2023年，杭州成交了4套5000万元以上的房源，包括东方润园、桃花源、云栖玫瑰园、世外桃源风情村；2024年，杭州则成交了2套5000万元以上法拍房，分别来自九溪玫瑰园和桃花源。
不过不少豪宅经纪人都表示，下半年楼市利好“组合拳”相继出台，虽然降首付、降房贷利率等对顶豪客户来说意义相对不大，但却提振了客户们对持有核心地段资产的信心，“明显感受到近期豪宅市场的成交周期加快了，以前豪宅挂牌成交周期平均在一年半左右，今年成交周期普遍在半年至1年左右，活跃度确实高了。”
图源：阿里拍卖
改善次新房成交量大增
但购房者价格敏感度仍高
跟豪宅市场的成交稳中有升相比，10月以来，在众多利好的叠加之下，杭州改善次新房首先回暖，成交量大幅提升。其中最热的就是亚运村，10月的签约数据中，桂冠东方成交了75套，日耀之城成交了33套，亚运村网签量破百套。此外，和睦的杭樾润府成交了33套，德胜东的和品成交了32套。还有奥体的千万豪宅杭州壹号院，10月以来成交了21套。
在这些高总价的改善次新房中，购房者更偏爱什么样的面积段户型以及总价呢？
这也与小区本身的总价段有关。如购买亚运村的购房者，更喜欢140-200㎡面积段的房源。杭州我爱我家统计，桂冠东方140~200㎡面积段的成交占比为45.2%，日耀之城占58.3%。亚运村村口的滨江御虹府11月以来几乎是一天成交一套，其中，成交的大部分房源面积段都在90~120㎡之间，占比89%，成交单价大约在5.5万元左右。中介表示，钱江世纪城面积在100㎡左右的二手房中御虹府热度最高，很多购房者看重其位置。另外就房东端来说，小户型置换的更多，而137㎡的大户型价格高，房东也相对惜售，因此成交不多。
还有交付后一直饱受关注的江明月朗园，10月以来共8套成交，其中140~200㎡面积段成交占比为87.5%，有1套200㎡以上的成交。其中，140~200平方米的房源成交单价大约在8万元左右。
在杭州壹号院，近期大户型和小户型的成交占比相同。其中120~140㎡的房源占比33.3%，140~200㎡的房源成交占比也是33.3%。奥体板块的中介表示，今年以来壹号院大面积高总价的房源成交不多，很多改善购房者青睐壹号院的地段，但由于预算问题，也只能控制面积以及总价段了。
总体来看，虽然改善次新房成交量提升明显，但其中仍有许多以价换量的案例，并且很多高总价的改善小区，仍是户型相对较小、总价相对较低的房源更受欢迎。也就说，即使预算较高的改善购房者，也具有很高的价格敏感性。例如10月成交爆火后，亚运村不少房东开始提价，这也导致11月亚运村成交量与10月出现明显回落。
图源：阿里拍卖
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