京沪取消“豪宅税”、广州买房可落户,一线城市再迎楼市刺激政策

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房地产利好政策接连不断。

11月18日晚间,北京市住建委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》。取消普通住房和非普通住房标准后,对个人在北京市购买家庭唯一住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房,面积为140平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的,减按2%的税率征收契税。该政策自2024年12月1日起施行。

北京同时还调整了住房出售的增值税征收情况,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。

上海也在18日发布了相似政策,取消普通住房和非普通住房标准,调整出售住房增值税,具体政策内容与北京一样,新政策也是自今年12月1日起施行。

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北京、上海住房交易各项税收调整起来。图片来源:上海中原地产

“豪宅税”取消

过去两大城市执行的普通住房和非普通住房标准,是以建筑面积140平方米划分,这在房地产行业内被俗称为“豪宅线”,超过140平方米所征的契税,又俗称为“豪宅税”。在房地产交易中,税费是一笔不小的开支。

按新政执行后,不仅绝大部分新房的契税会下降,在二手房交易环节,增值税和个税也会大幅减少。

如果购房者在北京或上海出售一套面积150平方米,持有3年,原买入总价800万,卖出总价1000万的房源,新政后无需缴纳增值税。新政前的增值税为(1000-800)*5%=10万元,政策变化能直接省下了10万元增值税。

个税方面,调整前按2%征收,也就是20万元,新政策后按1%征收,个税也比新政前省下10万元。

北京和上海在同日官宣取消“豪宅税”,并降低出售房屋的增值税征收标准,都是在立足支持住房消费的基础上,扩大住房交易优惠税收政策覆盖面,积极支持居民刚性和改善性住房需求。同时,一线城市不再“区别对待”,对于京沪来说,新市民、年轻人购房压力更大,更需要公平对待。

中指研究院上海分析师刘卓维认为,北京和上海新政策的出台降低了个人所得税以及购房契税支出,使得交易成本更加合理,同时能更好的满足居民的置换需求,尤其是改善性住房的置换需求,增强了市场参与者的信心,有对于稳定市场预期以及促进房地产市场健康发展发挥了积极作用。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对银柿财经表示,上海房地产政策将进入历史最为宽松阶段,从去年“认房不认贷”政策开始,上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广,有力支持刚性和改善型住房需求的释放。

除了北京、上海加大税收政策的支持力度外,同为一线城市的广州则在买房落户方面放松要求。

11月18日,广州市发改委发布了关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定(修订稿)》(以下简称为“《规定》”)意见的公告,征集时间为11月18日至12月18日。

该《规定》最明显的变化是进一步放宽落户条件、降低落户门槛。其中在广州“白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内,拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”,可申请入户。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,新政落地后,广州将是第一个放开购房入户的一线城市,根据政策规定,实施区域差别化安居乐业入户。另一方面,广州作为超大特大城市,此次遵循了循序渐进,外围退出入户限制,中心区逐步降低入户门槛。

对于楼市的影响,李宇嘉认为 ,广州这一新政有利于促进基于落户需求而购置房产的消费行为。对于长期在广州居住生活但不符合学历落户、投资落户等规定,但有落户需求的外来人口,特别是有子女教育需求的人群,通过购置房产既实现了落户,也促进了商品房的销售,实现居者有其屋,这对于其他热点城市也有借鉴意义。

政策刺激下楼市回暖

自9月底政治局会议后,一线城市接连发布了放松限购、降低购房首付比例、下调房贷利率等一系列利好政策,楼市活跃度和成交量随之好转。

根据中指研究院监测数据显示,截至11月17日,上海11月二手房成交已经达1.5万套,创下新年内的新高。截止11月18日,北京11月的二手房网签量也达到了10047套,预计全月二手房住宅网签有望接近2万套,这也是今年来较好的行情。

新房成交方面也有好转。据中指研究院最新监测数据显示,截至11月17日,一线城市11月的新建商品住宅销售面积环比增长44%,同比增长48%;上周(11月1日-17日)楼市成交整体同比涨幅明显,一线城市同比涨幅43.34%。

作为目前四大一线城市中首个全面放开限购的城市,广州楼市成交量近期也迎来了好转。

据合富研究院数据显示,广州10月份的商品住宅网签面积111万平方米,环比上升112%,创近27个月高峰。同时广州的二手房网签均价也连续5周实现增长,最近的一周二手房网签均价再度突破29000元/平方米,环比增幅约4.5%。

另外在房价方面,一线城市房价已出现“拐点”信号。国家统计局数据显示,10月份一线城市房价同比降幅收窄,二手房价格由9月下降1.2%转为上涨0.4%,这是近13个月以来首次转涨。

从各项政策落地的效果来看,一线城市市场显然恢复度较好。

中原地产首席分析师张大伟认为,这一轮组合拳代表了政府救楼市的决心,坚决要拉动楼市,所以短期看对房地产可以比之前更乐观了,一系列政策有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线核心城市已经可以判断见底,市场企稳将是趋势。

这些刺激政策一度也拉升了A股房地产板块。11月18日早间开盘后,房地产板块集体上涨,金融街(000402.SZ)、阳光股份(000608.SZ)等多股涨停。截至当天收盘,绿地控股(600606.SH)上涨8.89%,华侨城(000069.SZ)上涨8.1%,房地产板块整体上涨0.81%。

但这一行情并未持续,11月19日开盘后,房地产板块又开始下跌,截至午间收盘,板块下跌2.19%,仅有苏州高新(600736.SH)、合肥城投(002208.SZ)等少数几只个股维持涨势。

对于房地产板块接下来的走势,中金公司(601995.SH)在最新研报中认为,目前中国房地产开发商处于去杠杆的中早期阶段,判断实体市场量价下行最快的时期可能已经过去,同时政策端开始更积极的推动行业止跌企稳。对于地产股而言,估值的历史底部或已确立,未来主要着眼上行节奏与空间的问题,主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。