案情简介
赵某将自家位于繁荣路的一处商铺租赁给王某,双方签订《房屋租赁合同》,约定房屋租赁期限为2020年5月28日至2024年5月28日,租金为每年50000元,并约定未经赵某同意,王某不得将商铺转租他人。王某将商铺装修后,开始经营果蔬买卖。2024年3月,赵某偶然路过自家商铺,发现商铺已经改成饭店使用,赵某进店查看,发现店铺竟被王某转租给黄某。赵某遂于2024年3月11日,以“王某私自转租,且租赁期限即将届满”为由,向王某邮寄了《解约通知书》,但王某置之不理。赵某上门张贴腾房通知,被黄某当场撕下。无奈,赵某将王某和黄某诉至南关法院,请求解除与王某的房屋租赁合同,并要求黄某腾退房屋。
法官审理后认为
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。本案中,赵某和王某签订的《房屋租赁合同》中明确约定,未经同意,王某不得将房屋转租他人。故赵某可以要求解除合同。另外,因王某的租金支付至2024年5月28日,法院最终判决赵某与王某之间的租赁合同于2024年5月29日解除。合同解除后,王某应当将房屋返还给赵某,黄某的转租期限超出了王某的剩余租赁期限,对于赵某没有法律约束力,黄某作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础,转租合同无法继续履行,黄某作为房屋的实际使用人应当腾退房屋。对于黄某已支付的租赁费及相关损失,因租赁合同解除,并不影响转租合同的效力,黄某可向王某另行主张权利。
法官有话说
转租合同租期未届满,出租人发现房屋被转租,要求次承租人腾退房屋,在转租案件中非常常见。如果承租人,也就是我们通常所说的二房东,未经出租人同意,将房屋转租给次承租人,出租人发现后可以解除与二房东之间的租赁合同,并要求次承租人腾退房屋的。次承租人在租房后,往往投入大量的资金进行装修、经营,一旦被迫搬走,可能造成巨大的损失。岁末年初正值房屋租赁合同解除和订立的高峰期。在此,法官提醒大家,在租房时一定要擦亮眼睛。