近期地产市场景气度有所修复,投资者普遍认为9月底地产政策效果持续性好于517新政。新房成交49城数据上周同比增长19.2%,增速有所提高,而二手房年初以来成交同比增速回正,达到2.2%。冰山指数50城中40个城市冰山房价指数环比上涨。
然而资本市场却对地产修复的认知有所分歧,仅周一当天地产指数下行就超过3%,而万得不同能级城市二手房挂牌指数也仍然在下跌,当前住宅成交的回暖仍然带着“以价换量”的底色。
究竟,地产跟踪的态势能否维持?即使到了11月中旬,仍然有不少投资者认为地产仍然是类似于2023年一季度的反弹而非大趋势反转,那我们如何去证实或证伪地产的趋势?
我们邀请了嵩山论市的专家,与您详细探讨地产改善的趋势延续性,并从预期修复入手,拆分当前地产行业供给、需求、资金的主线,把握行业回稳的内生动力和外部支持。
①丨房地产三重压力:需求收缩、供给冲击、预期转弱
- 预期转弱是过往2021-2024年地产加速下行的核心原因
主持人:
过往三年的地产景气下行,从2021年7月开始,销售疲软、楼盘停工、融资承压和信用风险暴雷,多种问题叠加,整体行业承受了“需求收缩、供给冲击和预期转弱”的三重压力。而过往多轮政策,针对需求放松的二线城市解除限购,针对融资的三支箭,针对供给的保交付和三大工程,在今年9月之前效果偏弱。
您能帮我们复盘下过往三年的情况,并找到其中的关键症结吗?
1丨过往三重压力之需求收缩:销量下跌、房价不振
2021年7月,是最近一个地产下行周期的起点,当月克而瑞百强销售环比下降30%,当月同比下行8.3%。而谁也没有想到这个仅仅是起点。
在2021年7月,恒大与广发银行宜兴支行的争端,也暴露了银行体系对地产行业信用风险的担忧,随后大量银行收紧预售资金的监管,也导致部分高杠杆房企在四季度违约,地产行业的景气下行周期也正式开启。
我们通过数据来看。先看房价,不同能级城市二手房挂牌价指数的高点,基本上都在2021年7-8月。具体详见下图。
再看销售量。即使是在新冠疫情的影响下,2020年商品房销售面积的增速仍然有1.9%,然而2022年的销售失速,同比下降24%,这背后就是需求端严重的收缩。具体详见下图。
数据来源:Wind,嵩山论市
2丨过往三重压力之供给冲击:新开工倒退到2007年水平
需求收缩之后,就是供给的冲击。首先大量房企信用违约,后续引发了出险房企的预售楼盘交付问题。而即使是已经完工的楼盘,在疲软的需求前,也出现被动累库的情况,整体的现房去化周期也达到了接近3年。具体详见下图。
数据来源:Wind,嵩山论市
而在库存压力、交付压力的供给冲击之下,房企拿地意愿、开工意愿均极度收缩,导致2023年的新开工面积,回到了2007年水平,土地购置费也回到2018年水平。具体详见下图。
3丨过往三重压力之预期转弱:地产金融属性褪色
其实,地产行业2021-2024年下行周期,三重压力最核心的,并不是需求收缩和供给冲击,而是严格监管与基本面衰退后的市场预期转弱,特别是以银行为代表的金融机构,对房地产行业缺乏信心。而2020年开始的三道红线限制房企融资需求、贷款两集中限制融资供给、供地双集中限制资金的投放,在“三二二”机制之下,地产行业的金融属性褪色,行业的资金最终出现问题。
4丨对抗下行:过往政策低效
回顾近十年房地产政策效果,2012年和2014年两波政策放松,很明显推高了房价,然后一线城市房价增速最早达峰,之后传递给二线、三线城市。而2022年二线城市调控放松、2023年9月份降低存量房贷利率以来,效果始终是脉冲式的,并没有回到周期反转。具体详见下图。
数据来源:Wind,嵩山论市
究其原因,是三重压力的核心问题没有得到解决,特别是市场的负面预期没有消除,银行、房地产企业、居民的预期仍然在走弱,从而市场的量价难以止跌。具体我们参考截止到今年二季度的央行储户、企业家、银行家调查报告,可以发现——过往政策低效的内在原因在于各类主体的预期走弱。
数据来源:中国人民银行,嵩山论市
②丨居民预期:修正最快,城市传导超预期
- 9月底以来居民预期明显好转,持续性超过预期
主持人:
9月底以来,地产成交好转趋势明显,虽然仍有以价换量的情况,但是市场热度高于今年6月,而且市场关于房价持续下跌的预期得到了一定好转。甚至在当前情况下,部分开发商调高了楼盘售价,国资房企也顺势加大拿地力度。您觉得居民预期的修复,能否开启地产复苏的正向循环?
1丨9月以来核心城市居民预期改善大
9月底新政以来,整个地产市场成交恢复,而核心城市居民的预期修复最快,根据中指研究院的调研,10月底居民房价下跌预期约为22%,环比继续下降。房价上涨预期低位快速增加,10月底居民房价上涨预期约为20%,房价上涨预期已低位上升12个百分点。9月地产新政带动住房成交活跃度增加,居民对未来房价预期出现明显改善,具体详见下图。
数据来源:中指研究院,嵩山论市
2丨9月新政对去库存的效果明显
相比于517新政,9月政策对居民预期改善还体现在一点:核心城市的去库存情况。由于银行降低存量房贷利率,重点城市放松或者取消限购,财政支持土地收储,各类政策逐渐形成合力。9月底政策对周度销售数据的影响持续性超过517,去库存效果也明显更好。
我们采用十大城市(北上广深、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌)的周度销售和库销比(即在售库存/周度销售)数据,来进行说明。
图:9月地产新政去库存效果好于过往
数据来源:Wind,嵩山论市
3丨虹吸不明显,一线景气向二线传导顺畅
市场对于9月底新政的一大担心,就是认为核心城市的调控放松,会形成虹吸效应,造成一线城市周边二线城市的需求流向大城市。当然,三四线城市本身内生性需求严重不足,当前政策尚不足以覆盖。
但是从目前情况看,930以来二线城市销售修复情况良好,特别是长三角、珠三角大城市群的二线城市,并没有受到上海、广深虹吸的负面影响,各大城市群的二线城市,景气度反而获得了超额增长,哪怕是到了11月仍然体现了环比上涨的趋势,重点城市居民对地产市场的预期显著回升。具体详见下表。
③丨政府预期:财务短收 vs. 化债
- 化债的重大意义在于改善政府的预期,推动政府敢负债、敢支出
主持人:
今年前三季度,全国一般预算收入累计同比下降2.2%, 在财政短收的整体背景下各级地方政府的支出力度也明显减弱,而落实到实物资产的情况就更加不及预期,各类地产支持政策的落地也进度偏慢。而11月人大常委会提出的化债规划,能否改变政府的预期,促使地方财政继续支持地产止跌回稳?
1丨地产下行是导火索,加剧地方财政短收
自从2021年7月以来,房企土地购置意愿明显下降,各地的政府基金收入,尤其是土地出让收入开始下行。由于很多城市的土地财政依赖度较高,土地出让收入高于一般预算收入,所以地产的不景气加剧了地方财政的短收。
而2021年至今,地方的财政支出压力也较大,地方政府的杠杆率也在不断攀升。尤其是2022年底之前地方财政还要承担抗疫重任。具体详见下图。
图:土地财政模式不顺,政府杠杆压力提升
数据来源:Wind,嵩山论市
2丨地方财政短收,对地产的政策投放很难到位
图:财政短收背景下再贷款投放也缺乏支持
数据来源:Wind,嵩山论市
3丨化债:提升地方政府预期,重点不在于规模而在于机制
图:近期化债政策整体额度规划
数据来源:财政部,嵩山论市
表:自然资源部土地储备专项债政策要点
数据来源:嵩山论市整理
图:香港撤辣为例,减免税费对市场有短期提振效果
- 地产融资协调机制白名单是好政策,但远远不够
主持人:
银行对于地产的融资支持至关重要。2022年底,地产融资第一支箭就是银行信贷的支持,后续市场也传闻“三个不低于”“放开地产流贷”等一系列增量政策。而2024年开始的“白名单”,也推动地产开发贷规模止跌。但是地产的销售和投资,在前三季度仍然保持下行,大量地产信用风险尚未出清,您觉得银行预期的改善如何推进?银行何时能认可地产贷款的安全性与收益性平衡?
1丨今年以来的地产信贷超额投放
图:2024年以来的地产开发超额信贷
数据来源:财政部,嵩山论市
2丨银行预期改善是预期共振的重点,当前远远不够
图:过往周期银行预期与地产景气复盘
数据来源:财政部,嵩山论市