产品研究:产品力硬伤是影响销售的主要原因

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开盘认购率50%,近40个批房源认购率不足10%。

在2024年全年,上海市新房开盘的首日认购率稳定在大约50%的水平。观察各月的认购率,呈现出一种无明显规律的模式:某些月份能够攀升至超过60%的认购率,而另一些月份则下滑至仅30%左右,值得注意的是,这些较低的认购率节点恰好发生在楼市刺激政策出台后不久,这表明当前的认购率水平实际上与楼市刺激措施没有直接关联。

那么,究竟是什么因素在主导认购率的高低起伏呢?

产品本身无疑是一个关键因素。在那些认购率较高的月份里,往往伴随着一些热销产品的推出。例如,3月份认购率的高峰期见证了10个项目迅速清盘,同样地,8月份也有6个项目在开盘当天即告售罄。

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项目所处的地理位置相对偏远,同样是影响开盘当日认购率的一个重要且不可忽视的因素。

从数据分析来看,认购率较低的区域多集中在上海的远郊地带,这些区域的认购率普遍低于40%。尽管远郊区域的新房是当前中低端改善型购房者的主要选择之一,但这些区域开发的产品往往更偏向于满足刚需需求,这可能导致了项目在吸引购房者方面面临更大的挑战。

然而,需要强调的是,区域位置偏远并非项目销售不佳的唯一原因。最终,产品力不足才是导致销售表现不佳的关键因素。即便是在远郊地区,如果项目能够提供具有竞争力的产品,满足购房者的实际需求,仍然有可能获得较高的认购率。因此,提升产品力、优化产品设计和定位,对于改善项目销售状况至关重要。

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为什么象屿的项目认购率那么低?

在2024年的上海市,有近40批次的房源开盘后认购率惨淡,不足10%,其中象屿地产的3个项目占据了4批,且另有数批次的房源认购率也未能突破20%的关卡。

究竟是何原因导致了这些房源的销售困境呢?

2024年开盘当天认购率不足10%的项目汇总:

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让我们通过象屿奉贤金汇的一处房产项目——象屿江湾悦府,来探究其成交量不佳的缘由。该项目坐落于奉贤区金汇板块,且有幸纳入临港片区范畴,理论上能享受到多项优惠政策带来的利好。

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环顾项目周边,不难发现医疗、教育、大型购物中心等生活配套设施一应俱全,生活便利性颇高。然而,美中不足的是,目前该地区尚未有地铁线路通达,这无疑给前往市中心的通勤带来了不小的压力,成为了制约项目吸引力的一个关键因素。

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观察该项目的月度成交情况,可以发现仅在开盘首月成交量相对较好,而随后的各个月份成交量均呈现出逐渐减少的趋势。即便是遇到政策支持的6月和10月,其交易量也未能超越开盘首月的水平,这反映出市场对项目的认可度并不高。

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原因一:高容积率布置低层产品,有点不伦不类。

深入项目内部规划,亦能发现一些不尽如人意之处。项目所在地块的容积率高达2.0,在追求高层建筑的同时,还规划了5层的洋房产品。这种在高容积率地块上穿插低层住宅的设计,无疑对项目的整体规划布局构成了挑战,可能会对居住体验造成一定影响,进而影响到购房者的购买意愿。

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原因二:大堂车库富丽堂皇,和刚需的定位不符

就该项目的入户大堂而言,其空间宽敞,墙面装饰有瓷砖,整体给人以高端的印象。地下车库的情况亦相仿,明亮且整洁。然而,对于面向刚需市场的产品来说,这样的大堂设计可能会牺牲一定的得房率,因为刚需产品更侧重于实用性考量。此外,内部设置的水景虽美观,但未来的维护成本较高,进而会增加用户的使用成本。

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原因三:户型产品设计和市场需求匹配度低

从小区的整体户型布局来分析,主力户型多为100平方米以下的单位,而120平方米以上的户型则主要分布在五层的洋房内,且这类房源占整体的比例相对较低。

根据市场供需数据的统计,奉贤金汇区域当前的新房市场中,70至90平方米的三居室房源呈现出明显的供过于求态势。因此,对比象屿江湾悦府的主打户型与市场需求,两者之间的契合度不高,这直接导致了供需关系的不平衡,进而影响了交易的顺畅性,使得成交量相对低迷。

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原因四:户型设计欠缺,未满足南北通透、大面宽的市场偏好

分析该楼盘一套143平方米的户型设计,不难发现其存在一些与市场主流户型设计相悖之处。尽管该户型在长宽比上略有优势,但优势并不显著,且有两间卧室朝北,这在一定程度上影响了居住的舒适度和实用性。

此外,户型北面的设计尤为不足。仅入户门旁设有一扇小窗户,难以满足日常通风的需求。若在此窗户下方安装鞋柜,则会因内开门的设计而妨碍鞋柜的正常使用。厨房的采光问题同样突出,其窗户宽度不足80厘米,且由于相邻户型的存在,更易受到遮挡,从而影响厨房的明亮度和使用感受。

阳台的宽度虽达到4.7米,但若能与客厅同宽,则更显完美。另外,西北角卧室到次卫的动线设计过于复杂,需经过三次拐弯才能到达,这不仅影响了使用的便捷性,而且在夜间上厕所时,还可能因受到客厅桌椅的阻挡而带来不便。

综上所述,该户型的设计确实存在诸多不足,整体表现欠佳。

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另外,值得注意的是,该楼盘中的其他几个户型,特别是中小户型,普遍存在长宽比小于1的情况。这种户型设计明显不符合市场的使用习惯,可能会给居住者体验较差。

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最后:产品缺陷成为制约销售的硬性障碍