房地产税收新政后 这类人群更为利好

房地产税收优惠政策

昨天正式落地，

不仅涉及到

个人买卖房屋时需要缴纳的

契税、增值税，

也有与房地产开发企业相关的

土地增值税预征率，

多角度、全方位

促进房地产市场平稳发展。

进入11月，

上海二手房市场依然热度不减，

前两周，

包括住宅、商住在内的二手房

成交已经突破11000套，

那么，

新政将给市场带来什么变化？

临近中午，宝山这家中介门店里，只留了一个工作人员在前台驻守，其他人，早早地就散在了四周的小区里。昨天政策一出，由于可以先网签，等12月1日后再根据新政申报纳税，这一家门店当晚成交三套。刺激之下，房产经纪人小朱今天决定主动出击，进行地推。

“因为现在市场比较好，想出来发掘发掘客户。现在地推成功率还是看运气吧，如果有碰到的话，精确率还是挺高的，精准客户。因为有时候坐店里等客户，我现在出来地推，我是找客户，又不一样。”

在多次尝试后，

终于等来了一位卖家↓

房东戎女士：“我现在打算把这个房子卖了以后，再置换一套，那我置换成本会低一点。出这个政策以后，如果说有找到合适的下家的话，那就早点出手吧。想早点卖掉买新房子呀。”

实际上，

像戎女士一样的置换客，

是税收新政后，

心思最活络的客群，

因为对于不少改善型客户来说，

在卖和买的时候，

都能享受到政策。

以宝山这家门店为例，昨晚咨询的客户中，改善二套占比达到了75%。

王国毅丨上海链家中环国际公寓门店房产经纪人

来问的客户比较多，然后大多数的话都是我们的业主，准备买第二套，给老人购买的。刚需首套的话也有小部分在咨询，问得比较多的就是，目前减少了契税大概能省下多少钱。因为省下几十万的话，能选择的区域会更加多一些，再问更大一点的户型。

先来看买房环节的税收。对于首套客户来说，契税比例不发生变化，面积标准从90平米提升至140平米。对于二套客户来说，省钱更多。以140平米为分界线，税率分别下降了2个百分点和1个百分点。

以100平方米、均价10万的房子为例，二套省去契税20万元。市场分析人士指出，面积标准提升这50个平方米，不仅与时俱进，并且从上海市场的成交情况来说，是一场及时雨。

卢文曦丨上海中原地产分析师

原先90平方米以下小户型是不能满足改善性的需求，所以从面积段有一个比较明显的提升后，对于改善型买家释放的需求力，还是比较明显的，有效地降低了大家的购房成本。从整个的受益区间段来说，90到140平米相对来说是获益更多一些。这部分的覆盖面其实还是比较广的，在新房市场里面，大概有65%左右的交易量都是涵盖这样一个区间，即便是在二手房里面，也有28%左右。

有数据显示，契税是土地和房地产相关税收中占比最多的分项，去年全年，国家公共财政中，契税收入超过5900亿元，其中四个一线城市总收入817亿元。

而增值税部分，影响的是卖家。对于置换客来说，如果老房的面积超过144平方米，在此前的认定中，就是非普通住宅，满2年后出售，要征收差额部分增值税，税率为5%。昨天晚间，财政部明确，对于一线城市，取消普通和非普标准后，2年后将全部都不征收增值税。此前沪七条中，上海已经明确，“按照国家工作部署，及时取消普通住宅标准和非普标准”。

截止到昨天，全市大口径二手房成交超过1.1万套，从十一假期过后，但凡周末，单日成交全部都在1000套以上，税收新政将会为本就热闹的市场，再添一把火。

卢文曦丨上海中原地产分析师

整个交易层面、流通层面的成本降低，非常能够推动二手房市场交易的润滑。随着10月份市场交易企稳，包括二手房市场的交易量还是比较活跃的，买卖双方的心态出现一定的转变，尤其是房东这一块，最近一段时间，溢价的空间是在明显收窄。通过这一部分交易层面税费上的让利，对于大家快速去达成市场的交易，推动市场的流通是有积极帮助作用的。

此次的税收新政，不仅为个人降低房屋买卖成本，还为开发商减轻了负担：土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，调整后，东部地区的预征率下限为1.5%。所谓土增税预征，是指在房地产项目竣工前，开发商要根据一定的比例预缴一部分税，待竣工后进行清算后多退少补。

房诚琦丨东吴证券房地产行业首席分析师

土增税目前的情况，就是按照现在的市场价格，往往最后实际结算的土地增值税价格会少于之前预缴的税率，所以这次把土增税的税率进行了下调，对于开发商来说，就可以少预缴一些，有利于开发商资金的周转，更好的去完成这个项目的交付工作。总体来说，也是对开发商来说比较好的一个事儿。