10万亿化债，助力楼市春天到来

近日，全国人大通过了10万亿的地方债预算方案，这个方案跟我们每个人都息息相关，但你在哪个环节受益，今天我们就该问题展开剖析。

首先，我们先了解一下10万亿规模的组成，它是由两个内容构成，分别是4万亿和6万亿。第一个4万亿，原来预算中已经有只是在未来债务的方向上做定向，即从2024年开始往后连续5年，每年从地方政府的专项债新增额度里安排出8000亿专门用于化债，5年可以累计置换出4万亿。

第二个6万亿，属于债务限额，属于超过收支额度的增量空间，意味着在既定的预算规模上可以再增加6万亿的规模（6万亿对我们来讲更重要），6万亿的推行节奏是在2024到2026年3年间每年新增2万亿的规模。因此，这两个内容组成相加在2024年到2026年间每年有2.8万亿左右的化债规模。

第二，这次10万亿的用途明确是化债，主要是化解隐性的地方政府债务，与2008年的4万亿用途显著不同。2008年4万亿主要的用途是用投资来拉动经济，集中在基础设施、机场、房地产以及灾后重建等领域。

第三，这次10万亿的债务属性是地方债，可以看到，中央政府在处理债务问题上仍是奉承“谁的孩子谁抱走”原则，各地政府解决自己的债务问题。同时我们还要关注一个数字，即地方的隐形债务规模中央政府只承认14.3万亿，额度之外的还需要地方政府自己解决。

第一，它直接降低了地方政府的财政压力。通过化债方案的推进，五年内减少利息支出达6000亿，这对土地财政依赖度高的城市影响较大。未来这些城市持续供地的压力会大大降低，尤其是库存大的城市，未来供地的规模、库存的压力也会下降。

第二，更大的利好在于对很多房企以及建筑公司，企业历史积压的欠款能够逐渐收回来。不仅能补充企业的运营现金流，还能够给员工、建筑工地的农民工发工资，临近年底让大家有钱去消费。

第三，能够加速房地产行业风险的出清。我们之前讲过房地产行业止跌回稳的必要因素之一就是行业风险的出清（房价触底需具备4个信号）。现在企业可盘活的项目可以通过“白名单”贷款解决，盘活不了的项目可以通过发行存量闲置土地收储专项债政府收储解决，这样企业的问题就能得到全面解决。

第四，化债方案基本上可以涵盖到企业拖欠款、可盘活项目、不可盘活的闲置项目三大问题的解决，很多房企可以轻装上阵，在生死线上挣扎的房企能获得新的生机，相对优质的房企能具备再投资的能力，这个对企业的未来生存至关重要，我们知道企业想生存下去必须要保持再投资的能力。

第五，最大的受益者其实是银行，我们知道这些债务的绝大多数债权方都是金融机构，在很大程度上也化解了我国金融系统的风险。

可以看到，这次10万亿化债利好了地方政府、金融机构、房地产企业、建筑企业以及产业链上上下游的诸多企业。随着风险的出清，有效的推进房地产行业的止跌回稳，对中国经济以及房地产行业都是利好，之前我们一直强调房地产的问题在于房地产行业之外，这次化债问题解决的就是房地产之外的一部分问题。

这仅仅是10万亿化债本身带来的影响，此外房地产行业还有4万亿的“白名单”贷款，再叠加2万亿的棚改专项债，一定能够加速助力房地产行业的止跌回稳，我们相信中国房地产行业的春天很快就会到来。