政策开始加速了！利好楼市！财政部三箭齐发！

昨天，财政部正式发布公告，对楼市的三种税收政策作了以下调整：

1，降低契税

将原来首套房面积小于90平米1%契税，大于90平米1.5%契税，改为现在的面积小于140平米1%契税，面积大于140平米1.5%契税；

二套房，原来面积小于90平米是1%，现在改为面积小于140平米1%；原来二套房大于90平米是按照2%契税，现在改为二套房大于140平米2%契税。

蒋老师点评一下：140平米这个数字有点尴尬，因为很多城市的改善房面积段，是按照143平米设计的，你搞个140平米，那么以后的改善房就会从139平米户型开始设计，为何不一步到位，调整成144平米呢？说明政策的灵活度是不够的。

2，增值税

原来的政策，一线城市非普通住宅需要缴纳增值税，现在所有城市，所有住宅项目，都是两年免征，利好一线城市。

3，土地增值税

将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，取消普通住宅和非普通住宅的区分，继续实施免征土地增值税优惠政策。

第三点可能很多购房者看不明白，其实这一点跟普通购房者没啥关系，主要是降低房企的现金流压力。

很明显这一轮政策开始加速了，回想当年，也就是2016年2月17日，也是财政部、国家税务总局、住建部三个部门联合发布，关于契税优惠政策，而当时的217契税政策的出台，距离2015年的930新政，仅仅过去了5个半月，而本轮的924新政，距离现在不足2个月，说明这次救市更心切，情况更紧急！

最后，谈谈我的看法， 其实降低交易契税和增值税，这些手段对楼市回暖的效果并不大，关键还是看下一步，国家准备投入多少钱进行存量房收储，以及城中村旧改，这才是救市的灵丹妙药。

总之，天量的货币放水即将出来，就看你敢不敢跟进了！

01，一线城市捡大便宜了！

这一轮契税调整， 说白了，对四大一线城市利好是最大的，其他城市效果并不大！

我们以深圳为例，假如当年李总花了600万，在深圳买了一套非普通住宅，面积大于144平米的房子，非唯一；

好，现在李总以1400万的价格卖出去，卖给谁呢？陈总，而陈总是以二套房的购房资质来接盘，假设官方的评估价（计税价）是1200万，那我们来计算一下，按照原来的计税方式，李总要交多少钱？

首先要缴纳增值税及附加，税率是5.6%，按照计税的600万差价，那么费用就是33.6万；

好，接下来还有个人所得税，因为这套房子不是唯一，这个税还是要交的，非普通住宅个税是1.5%，那么费用就是18万；

你以为看到这里就结束了吗？对不起，买过房的朋友都知道，还有契税，因为陈总是二套房的资质，且面积超过90平米，按照3%来计算，那就是36万。

那么原来的总税费就是：33.6万+18万+36万=87.6万。

好，现在新政出台了，契税按照1.5%来计算，增值税部分全部免了，个税按照1个点来计算，相当于现在全部的税费只需要30万就可以了。比之前省了57.6万，简直不要太香了！

所以说，昨天的政策，利好的是一线城市二手房业主。

02，加大力度印钞，大搞货币放水，是大势所趋！

因为眼下的通缩比通胀，其实更加可怕，印钱不当当能够解决特殊国债、专项债的问题，还能够提高老百姓的消费欲望，提振经济。

印钱最核心的目的，其实不能明面上说，那就是要把核心资产的价格涨上去，这个话不能明说，但懂得人自然都懂，我还是坚持一个观点，10年后的一碗面条，会超过100元。

但是面条是有保质期的，你不可能把今天做好的面条放进冰箱，然后10年后拿出来卖，这是不现实的。

但房子可以呀！

那什么时候通胀会加速来临，我的预判是2025年底，通胀会战胜通缩，到2026年，通胀率大概会达到2.5%左右。

在通胀来临之前，就是你买房的最好时机！当然，一定得买核心城市核心地段，否则毫无价值！

03，到底是买房？还是炒股？还是持有现金？

最近央行公布了10月份金融统计数据，截止到10月末，广义货币，也就是M2余额309.71万亿，同比增长7.5%；狭义货币，也就是M1余额63.34万亿，同比下降了6.1%；

前10个月，人民币贷款增加了16.52万亿，其中的住户贷款增加2.1万亿；

10月末社融规模增量为27.06万亿，同比增长了7.8%；

综合以上数据来看：

1，社融数据是好于预期的，但仅仅是好一点点，因为从全国层面来看，房地产复苏迹象并不明显，只存在少数几个城市，所以全国整体房价还是下跌，但跌幅比之前有所收窄。

2，M2余额，跟9月份基本持平，同比增速比上个月好高一些，至于原因，很多人都已经知道了，那就是老百姓把存款拿出来炒股了。

3，真正的利好是M1数据，终于停止了创新低的步伐，出现了年内首次回升，M2和M1的剪刀差稍微回落了一些。

M2和M1的剪刀差，代表了经济的流动性，剪刀差越小，说明经济的流动性越好，从这一点来看，10月份的刺激经济政策没有白搞，起到了积极作用，今年实现5%左右的GDP增速预期和信心，正在加强。

4，作为房圈人士，我们重点要看的是居民贷款数据，对比9月末跟10月末，人民币贷款余额增加了0.49万亿，其中居民的中长期贷款仅增加了0.11万亿，相比9月的0.23万亿，反而回落了一些，居民中长期贷款其实就是指房贷，现在房贷数据增长变慢，说明一个问题，要么是买房的人少了，要么就是提前还房贷的人多了；

但其实这两条原因都说不过去，因为10月份的楼市数据非常亮眼，数据背后的真相是因为，10月份买房的人，比9月份买房的人，加杠杆的比例更低了。

也就是说，虽然10月份房子成交远远好于9月，但是很多人的加杠杆在缩短，不想借银行很多钱来买房，能多付一点首付，就多付一点，这就是大部分购房者的心态。

还有一个重要原因，楼市加杠杆的比例减少，其中有一部分钱流向了股市，因为非银行金融机构存款增加了1.08万亿，非金融机构指的是啥？不就是券商嘛，其实不管股民们这一波能赚多少钱，券商反正是赢麻了。

打麻将的人越来越多，你说开麻将馆的能不赚钱吗？

总结：买房才是普通人唯一能抓住的机会

眼下，最大的问题，就是投资陷入两难境地，你说拿全部家当去买房，可能随时遭遇房价继续下跌的可能性，你说拿钱去炒股，完犊子了，股市就是一个“吞钱”机器，就你那点本钱和炒股经验，你确定能够在股市里面大杀四方？

持有现金呢？看上去不错，但你又不是不知道，现在银行利息多低呢，而且未来只会越来越低。

人往往在这个时候是最焦虑的，我的建议是，做自己最擅长的事情，不要受到外围杂事干扰，每个行业都有赚钱跟不赚钱的人，扎扎实实练好基本功，把自己的优势继续放大，比如说你对买房很有信心，也很会买房， 那你就不断提升自己买房的认知，知行合一，通过买房来实现资产的保值和增长。

这个时候，你就不要去碰股票，因为人的精力是有限的，当然，如果你身边确实有炒股很厉害的高手，也信得过，你可以跟高手合作呀，没必要自己再去学习炒股，因为炒股是一个门槛很高的事情，这个门槛，不仅仅是资金门槛，更重要的是经验，是心态，是与自己的心魔在斗争。没有10年-20年的功底，是不可能在股市里面稳稳赚钱的。

楼市是普通人唯一能抓住的机会，但这个窗口期，不会太久，最多1-2年时间，等到房价开始上涨，涨到一个临界值的时候，政策又开始收紧了，这就是一个周期和轮回。

股市也好，楼市也好，最重要的就是买入和卖出的时机，大家要密切关注蒋老师账号，我会提前给大家做好天气预报。