财联社11月13日讯(记者 李洁)财税方面支持房地产市场的政策正在加速兑现。
11月13日,财政部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告,明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策,包括减免契税、增值税等。
“本次税费调整力度符合市场预期,这其中,一线城市非普住宅和90-140平方米刚改需求税费减免力度较大。对购房者而言,由于新房的税费主要为契税,二手房涉及契税、个税和增值税,因此本次政策对二手房形成的利好更大,我们认为这种利好接下来会在二手房成交量中得到更加明显的体现,也有利于加强房产中介公司在第四季度的销售业绩。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。
对房企而言,杨凡指出,“土地增值税政策的放松,有利于缓解房企现金流压力,同时利好房企利润修复。对开发商政策的支持,超过先前的预期。”
中指研究院政策研究总监陈文静认为,本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好,在降低购房者置业成本、缓解房企资金压力的同时,有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。
其进一步表示,房地产市场在10月出现“阶段性回稳”,财税政策接连落地有望进一步强化市场修复节奏,助力房地产市场止跌回稳。
契税调整后 一线城市购买二套房获益最大
分析师指出,在房产交易环节,此前的契税政策一般为,首套房90平方米以下,契税1%;首套房90平米以上,契税1.5%;二套房,90平以下,契税1%;90平以上,契税2%;北京、上海、深圳、广州,二套房契税3%。
此次对税收政策调整,将现行享受1%低税率优惠的面积标准,由90平方米提高到140平方米,并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
调整后,在全国范围内,对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税。
中原地产首席分析师张大伟介绍,此次契税调整,对于首套90平方米以内住房,以及超过140平方米的购房者没有影响,对于90-140平方米的首套房购房者契税可以减少0.5%。二套购房者超过140平方米的可减少1%,140平方米以内的购房者可以减少2%契税。
其中,受益最大的是一线城市购买二套房的购房者。过去四个一线城市二套房全部按照3%收取契税,新政策将变成140平方米以内1%,140平米以上2%,购房者最多可享受2%的契税减免。举例来说,购买第二套房的购房者,总价500万元,过去契税要3%也就是15万元,新政策后将按照1%收取,也就是5万,契税减少10万元。
“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本,对刚需和改善性住房需求均形成较大利好,特别是改善性住房需求,对于一线城市购房者的税收优惠力度尤其大。”陈文静表示。
张大伟也认为,本次税费政策的调整主要影响的是一线城市,之前契税、增值税大部分城市已经减免,部分城市甚至对购房者补贴所有契税。
一线城市优化增值税政策 非普宅交易成本大幅降低
增值税方面,对一线城市非普通住宅市场有多大影响,是最受关注的措施之一。
最新政策明确,北京市、上海市、广州市和深圳市,取消普通住宅和非普通住宅标准后,与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策,对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
降低一线城市增值税税费,该项政策是与取消普宅标准配套的措施。陈文静表示,“这项政策可明显降低一线城市增值税税费,进一步降低购房者置业成本,助力一线城市市场加速修复。”
取消非普宅标准,结合最新税收政策,将给一线城市大量超过2年的购房者节省税费。据中指院测算,以北京为例,政策优化前,满2年非普宅需缴纳增值税,若现价500万元,购买时原值200万元,则应缴增值税为(500-200)/1.05*5%,即14.3万元。政策优化后满2年原非普宅可免征增值税,原应缴增值税可全部节省。
“取消普通住宅和非普通住宅标准,该政策旨在鼓励消费,尤其鼓励已有房居民改善居住条件,进行房屋置换。未来,非普通住宅的税收政策将与普通住宅看齐,是对大户型、高端改善住宅消费的有力支持。”张大伟称。
降低土地增值税预缴税额 有助于间接提升房企现金流
而土地增值税方面,此次政策降低各地土地增税预征率下限,降低预缴税额。
其中,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。
同时,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
“随着房地产市场持续调整,近几年不少房地产项目的土地增值税实际税率已明显降低,企业不少税费资金处于多缴状态,这部分资金如果不能及时退税,将增加企业资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点,有利于降低企业预征预缴的土地增值税,减轻企业资金压力,对于稳定企业预期也将带来积极影响。”陈文静表示。
多位分析师认为,此举有助于间接提升房企现金流。
“土地增值税层面,目前下调的空间并不大,目前来看主要体现在预征层面的减少,这对于减少房企现金流压力将起到一定作用。增值额未超扣除项目金额20%的免征,这一条也适用非普宅,则可降低房企开发成本,对于各类房企皆有利,尤其是大量在一二线城市布局的房企,由于原来非普宅占比高的企业,获益会更大。”58安居客研究院院长张波称。
(财联社记者 李洁)