打新的时代能一去不复返？
2016年，上海市悄然加强了预售证的价格管控，对于那些定价过高的新房项目，不予发放预售许可证，标志着上海正式步入了限价时代。
起初，这一措施仅针对部分中高价位楼盘实施价格限制，但随着房地产价格的持续攀升，政府最终选择在土地出让阶段就直接设定了未来的销售限价。
在限价政策的影响下，部分高端房产项目因价格受限而产生了显著的套利机会，使得购房者普遍形成了“买到即是盈利”的心理预期。资金充裕的投资者纷纷涌入新豪宅市场，而资金相对紧张的则只能转向中低端楼盘。
在那段全面追逐新房的热潮中，许多人都觉得自己赚得盆满钵满。然而，对于那些积极参与“打新”的购房者而言，他们真的实现了盈利吗？
房价“双轨制”已形成，中长期还将会这种状态
近年来，上海二手房市场的挂牌价格持续走低，然而，新房市场的成交均价却呈现出相反的上升趋势。
新房成交均价上扬的背后，可能蕴含着以下几个关键因素：
首要的是，在严格的限价政策框架下，开发商面临着极大的调控压力。无论市场是上涨还是下跌，价格调整均受到严格限制，导致房价更多地跟随地价及政策导向波动。
其次，成交结构的变化也是不可忽视的一环。近年来，新房市场的活跃度显著提升，这主要得益于高端及豪宅市场的强劲表现。这两个细分市场存在的价格倒挂现象，对整体成交均价的上升产生了显著影响。
相比之下，二手房市场则更加市场化，受政策干预的程度相对较低，因此其价格的稳步调整显得尤为突出。随着新房价格倒挂现象的持续，部分区域二手房的价格优势正逐渐显现。
综上所述，当前的房地产市场已呈现出行政调控与市场机制并行不悖的双轨制特征。
房龄新较抗跌性强，多数房地还是盈利！
在过去一年中，观察上海市二手房市场，不同房龄房产的挂牌均价调整呈现出一定规律：新交房小区的挂牌价格下跌幅度相对较小，紧随其后的是房龄介于15至20年的小区。相比之下，其他房龄段的小区价格跌幅均超过了10%，其中老旧小区的跌幅尤为显著。
新交房小区之所以价格较为坚挺，主要归因于其房屋品质相对较新，加之市场上此类房源的抛售压力较小。
至于次新小区的价格调整幅度超过一般房龄小区，这主要是因为次新小区的房源供应更为充裕，且存在大量动迁小区，这些小区不仅拉低了整体房价水平，而且其房东往往有着更强的改善居住条件的意愿，从而导致价格调整更为明显。
老旧小区价格跌幅较大的原因则在于当前市场需求主要倾向于改善型住房，而老旧小区因不符合这一需求而面临需求不足的问题。此外，位于市中心的老旧小区由于前期涨幅较大，在调整过程中也更容易出现较大跌幅。
对比近年来新房的成交价格与当前挂牌价格，可以发现，仍有相当一部分房东并未面临亏损局面。实际上，价格经历显著调整的主要是位于城市外围的房产。
数据揭示了一个趋势：随着地理位置逐渐远离市中心，新房的原成交价格与当前挂牌价格之间的差距逐渐缩小。在外郊环区域，这一价差已缩小至大约5%的水平，若考虑税费及持有成本，部分房东已接近或处于亏本边缘。而在郊环以外的区域，新房成交价格与当前挂牌价格之间的价差已超过10%，对于购房者而言，亏损情况较为严重。
附表：各环线部分房产原新房成交价和当前挂牌价概况
内环内：
内中环：
中外环：
外郊环：
郊环外：
投资有风险，地段是首位！