备受关注的财政增量政策“靴子”落地，怎么看10万亿化债举措？支持房地产市场健康发展的相关税收政策近期即将推出，对我们普通人又有何影响？接下来还有哪些大招？每经·城市进化论×腾讯财经联合推出【大家的经济公开课】第二期，邀请华夏新供给经济学研究院创始院长贾康，经济学者、泽平宏观创始人任泽平在线解读。
贾康介绍说，此次财政部推出的10万亿化债规模，其中6万亿元是新增的地方专项债限额，其余4万亿元是在原有的债务限额内安排，加上2万亿元已有合同对应棚户区改造形成的隐性债，在覆盖面上还剩2.3万亿是地方政府将自行消化的部分（动态中五年年均消化4600亿元）的。
此次10万亿化债资金均出自专项债，因为债权、债务关系确实是在地方层面上形成的，符合激励相容的原则，“假设出现少许特殊情况之下，不排除中央施以援手。”
怎么看这次化债新政对地方政府的影响？贾康表示，地方专项债的特点是可以按照从三年到三十年的时间段，来作还本付息的安排。“顶格三十年的以时间换空间，腾挪空间是相当可观的，对于地方政府是相当宝贵的资金来源。”
贾康还认为，中国房地产市场并未见顶。因为我国未来还将有3亿多人陆续要进城，加之改善性需求的释放，房地产市场潜力仍然相当可观。
“老百姓现在要特别注意，有没有可能突然出现一个买涨不买落临界点的转换？你如果用自己的钱准备享受更美好的生活，那看重什么房子要赶快盯着，该出手时就出手。”贾康提醒。
以下是贾康的部分互动精华内容：
01 还剩2.3万亿隐性债务如何覆盖
贾康：此次财政部10万亿的化债规模是两个部分，一个是一次性批准、但三年完成发行的6万亿元地方专项债；另外是每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，连续五年合计4万亿元。这样五年里总共合成了10万亿化债规模。从而达到支持全局、从短期衔接中长期，而且前面三年即达到8.4万亿元这样的进度安排。
也就是说，6万亿元是新增的债务限额，其余4万亿元是在原有的债务限额内安排。
另外，很重要的是过去作为保密数字的地方隐性债务的规模，现在官方宣布了，去年年末全国隐性债务余额为14.3万亿元。
这里面有2万亿是对应棚户区改造形成的隐性债，明确说按照合同来继续解决。
这样一来，10万亿又加了2万亿共计是12万亿元，和14.3万亿元的隐性债务余额相比，在覆盖面上还剩2.3万亿是将由地方政府在五年期间自行消化的，动态中平均消化4600亿元。随着时间往前推我们也不排除动态优化各年度具体化债规模，这样在后面解决剩下的遗留问题就更有把握了。2.3万亿跟14.3万亿相比，它毕竟是一个小于六分之一的部分。
这样一来有一个很清晰的框架。按照这一轮以地方专项债发行为代表的组合拳，是可以更好地消除大家对于地方隐性债带来风险的顾虑，以及连带着消解银行和企业方面的种种不愉快。
02 10万亿化债资金均出自专项债，腾挪空间可观
贾康：“化债”两个字可以拓展到四个字的“以债化债”。这次10万亿是由6万亿一次性批准、三年完成增发的地方专项债，另外还有五年、每年8000亿从原来已经安排的地方专项债里面拨，可以看到这10万亿化债资金均出自专项债。
为什么叫“以债化债”呢？因为它的来源就是地方专项债。地方专项债的特点是可以按照从三年到三十年的时间段，来作还本付息的安排。顶格三十年的以时间换空间，腾挪空间是相当可观的，对于地方政府是相当宝贵的资金来源。
地方专项债资金的筹集和使用，按原来一开始的规定是对应于所谓“戴帽”的项目，发债的时候就应该对着已经锁定的建设项目。这个项目，要求竣工后能有一定的现金流，就是在建设竣工后存续期内这个项目现金流可以解决到期还本付息的资金来源问题，这样就没有必要把地方专项债列在地方的一般收支预算里面去体现为地方赤字。它的特定功能就体现在自己可以闭环地解决筹集资金、使用资金、还本付息的问题，这当然是非常重要的一个机制。
在地方专项债的规范性上来说，它是属于我们《预算法》修订以后的阳光化举债，它的风险防控是有法制保障、有多重监督的。
化的债是什么呢？非常清晰，化的是前些年由于种种原因，特别是因为体制机制原因造成的地方隐性负债。
地方的隐性负债五花八门，不可一概而论。但是共同的风险特征是什么？就是在隐蔽情况之下很多风险是人们察觉不到的。一旦风险穿帮，表现出来的危机就是局部地方隐性债可以冲击全局，可以产生传染性和造成政府公信力的急剧下降和营商环境受损。
前些年新的隐性债务形成，固然有管理方面不到位等等原因，但最主要的还是制度机制成因，还是我们分税制改革在省以下没有落地。对省以下可以负责任地说，有全套的文件证明不是真正的分税制，一些代表性的沿海区域和中部区域直接在文件里规定，省以下不搞分税制，做的是总额分成的制度安排。
这是我们过去传统体制下，比较典型的一种财力分成形式。它存在讨价还价、不确定性和不规范性的特点，这是一定要带来毛病的。其他地区实际上按税种分成也还是五花八门复杂易变讨价还价的分成制。
所以实际上，中国省以下财政还是分成制，它造成的就是地方在贯彻自己发展战略中，地方关键的少数人要实现自己在体制内为官一任造福一方的抱负。所以，在地方政绩竞标赛出政绩的目标情况下，非常容易形成新的地方隐性债。
这一次是在前面几年反复调查核实的基础之上，把原来处于绝密的数据公之于世了，是14.3万亿元的存量。这种必须化解的地方隐性债，在以债化债的追求上来说，就是消除隐患和风险。规范的专项债，就没有我们担心的风险压力因素。而隐性债，却正是最值得我们担心的、必须化解的风险因素。
03 为什么不是中央发特别国债？
贾康：地方专项债，债权、债务关系确实是在地方层面上形成的，但又是在中央协调之下的。之所以用地方专项债来化地方层面的债务，也有权责方面更直接的对应关系，还是符合我们所说的激励相容的原则。中央过去也强调过说“谁的孩子谁抱走”，但实际上这是一个态度。特定情况之下，不排除中央施以援手。
比如去年下决心做第四个季度的预算调整方案，1万亿元国债发了以后，马上以转移支付的方式打到地方去给地方纾困，那就不是对应着“谁的孩子谁抱走”了，是中央对地方施以援手了。但权变应对应的大原则并不改变。
这次通过通盘的考虑以地方专项债来化隐性债，对应性是相当明确的，在地方政府层面上来展开。中央协调指导地方专项债的资金使用以债化债，机制上其实跟30年期的特别国债是打通了的，都是在中国单一制国家里面动用公共部门负债的安全空间。
地方以专项债拿到资金，在很长的时间段里，先解决燃眉之急的化债，后面再去做建设项目，可产生一系列正面效应，腾挪空间之大，是足以把这个事情都组合在里面衔接好的。
地方原来欠的隐性债，欠的哪里呢？有银行的，有企业的。银行也要由资金监管部门对它的安全度作出评定，也要面对统一大市场。如果给它化了债，银行的运行就更健康了，评级、资产质量提高了，可以更好地发挥支持实体经济发展应有的功能。
04 不排除动态追加化债规模的可能
贾康：现在的财政增量政策是有应急色彩以后的大手笔了，有如蓝部长说的及时雨特征，规模上是空前的，来解除不良的风险因素。从原则上讲，动态优化的概念之下也不排除必要时作追加措施的可能性，但是现在说这个为时尚早。
这么大的手笔出来之后，如果不出特别的意外，基本就达到了14.3万亿元隐性债化债的设定目标了。如果有必要的话，适当作一些延续，当然也不是永久延续。
解决了隐性债务问题以后，这样特殊的手段也会退出历史舞台，它毕竟还是一个超常规的特定安排。
05 房地产市场的潜力仍然相当可观
贾康：虽然中国总人口见顶了，但是在户籍城乡分治管理之下，我们还有52%的人没有取得市民身份。
也就是说，前面几十年已经进城稳定在城市居住、工作、生活的“农民工及其家属”，现在统计上接近3亿人，他们在住房、养老、医疗、子女教育等基本公共服务上，是受歧视的——不是我们故意要歧视他们，就是城镇化的真实有效供给不能把他们托住，那就要补欠账。
未来几十年里面，一定还有另外3亿多人从农村迁移到城市，要尽快给他们市民化的待遇。所以，未来3亿多人进城，显然要“住有所居”形成刚需。
虽然现在房子的套户比是一户一套以上了，但是分布是极不均衡的。这个均衡不能简单扯平，主要是在增量上要满足刚需和改善性需求，这方面的刚需也不会迅速撤空，还是有人口大基数特征的。
在补欠账方面，也有相当大的补刚需空间，而改善性需求的潜力更大，第二套房是改善性需求，以小换大是不是改善性需求？第三套房是不是改善性需求？往两边扩张都算改善性需求。而且现在看，房地产领域里面没有任何条件再重现温州炒房团式的肆无忌惮炒作风潮了，所以我们有希望在这一次中央给出政策进一步指导房地产领域止跌企稳后，通过配套改革基础性制度建设，打造一个房地产健康发展长效机制，这当然就要在配套改革上啃硬骨头。
从这个意义上来讲，现在怎么样抓住时机使房地产领域止跌企稳，是一个很重要的契机。
目前仅北京、上海、深圳和海南部分城市等仍然实施限购。你看今年“十一”之前广州明确宣布取消行政性的限购，市场马上交易爆棚，而且传染到了深圳。楼市有一种社会心理，所谓买涨不买落，这个临界点已局部表现转变为“买涨”，看广州的情况一下子晚上售楼处都无法关闭了，深圳成交量一下子放大4倍以上，所以说房地产市场潜力还是相当可观的。
06 即将推出的房地产税收政策可能会是什么
贾康：财政部表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。这可能会涉及哪些内容呢？
一般来讲，交易的契税是不是可以再降低一点？
一般商品住宅的税收水平，是不是可以再往下从低考虑？
而且现在很多地方都在说不再区分一般普通住宅和非普通住宅的区别，实际上就是把原来的高端住宅一视同仁拉到普通住宅，这实际上也是减税。
现在鼓励卖旧买新换购，实际上也是改善性需求的释放。这已有个人所得税有明确规定的退税政策，它是结合着特定的换房换购带来的改善性需求释放的优惠。
这都是财政要配合着中央的指导方针，提升房地产景气度，使它更快更好地止跌企稳。
07 如果要买房，该出手时就出手
老百姓现在要特别注意，有没有可能突然出现一个买涨不买落临界点的转换？你如果用自己的钱准备享受更美好的生活，那看重什么房子要赶快盯着，该出手时就出手。
如果买涨不买落的拐点形成以后，到了临界点后，你要再达到自己享受美好生活的意愿，就得付出更高的资金量了，一定要注意抢在临界点之前出手。具体情况各地、各类房主一定是差别化的，临界点只能针对具体购买对象作预测判断。