你所提到的商贷与公积金利率“倒挂”现象，的确是当前房地产市场和金融领域中的一个重要话题。其背后反映了银行在贷款利率竞争中的策略调整、政策变化及宏观经济环境的相互作用。以下是对这个现象的详细分析和背景解读：
1. 商贷与公积金利率“倒挂”现象
“倒挂”现象指的是商业贷款（商贷）的利率低于公积金贷款的利率，通常情况下，公积金贷款的利率较低，并且享有更优惠的贷款条件（如较低的首付比例和较长的贷款年限）。然而，近年来，由于房地产市场低迷、经济形势压力以及银行激烈的市场竞争，商业贷款利率出现下降，甚至一度低于公积金贷款利率，这种现象引发了广泛讨论。
2. 李宇嘉的观点：内卷式竞争没有赢家
李宇嘉提到，银行为了争夺市场份额，采取了过于激进的策略，如降低贷款利率、推出各种优惠政策（如返点、降低首付、放宽审批标准等）。这种做法虽然能吸引短期客户，但带来的负面影响不可忽视：
不良贷款风险增加：过度降低贷款利率和放松贷款条件，可能导致部分购房者无法承担贷款压力，造成银行的不良贷款增加。
购房者预期受影响：如果利率继续下调，购房者可能会选择等待更低的利率，推迟购房决策，这将影响市场的活跃度和房价的稳定性，尤其在房地产市场低迷时，这种影响尤为明显。
金融机构竞争恶性化：这种过度的价格竞争，可能导致银行不得不通过风险较高的手段来吸引客户，损害银行的资产质量和稳定性。
3. 房贷利率的多重影响因素
房贷利率不仅受银行间竞争影响，还受到多个宏观经济因素的制约：
金融服务与风险控制：银行在提供贷款服务时，必须平衡贷款利率与风险控制。如果银行过于激进，放宽审批标准，可能会影响贷款质量，增加不良贷款的比例。
资金成本和政策调控：银行的贷款利率还与其资金成本密切相关。央行的货币政策（如基准利率、存款准备金率等）直接影响银行的资金来源和贷款成本。如果银行的资金来源成本较高，却在贷款利率上大幅下调，可能会造成经营压力。
4. 政策调控：房贷利率不得低于3%
为防止市场上出现过度激烈的利率竞争和由此带来的金融风险，政府出台了房贷利率不得低于3%的政策，旨在实现以下几个目标：
遏制恶性竞争：设定最低利率底线有助于银行在房贷市场的理性竞争，避免出现过度的利率战或返点等不健康的竞争手段。
消除购房者对利率持续下降的预期：购房者往往会根据利率走势来做出购房决策，过低的利率可能引发购房者的“观望”情绪。通过政策规定最低利率，购房者明白利率不会大幅下调，从而可能提前决策，促进市场回暖。
防范金融风险：过低的房贷利率可能导致银行盲目放贷，增加系统性风险。政策底线能有效降低这一风险，确保银行在贷款审批时更加审慎。
5. 对房地产市场的影响
房贷利率的变动对房地产市场有直接的影响：
低利率刺激购房需求：低利率通常能促进购房需求，尤其在经济放缓时，低利率有助于降低购房者的购房成本，刺激房地产市场的活跃度。
过低利率带来的风险：如果利率过低，可能引发房地产泡沫，尤其在房地产市场已经出现过剩的情况下，低利率可能会推高房价，导致市场失衡。此外，过度依赖低利率的市场环境可能会增加金融系统的潜在风险。
购房者行为的变化：在政策明确后，购房者将不再抱有“等待更低利率”的预期。这可能促使一些长期观望的购房者加速入市，反而有助于房地产市场的回升。随着购房者入市，房地产市场需求得到一定支撑，可能推动部分区域的房价回暖。
6. 总结
此次政策明确房贷利率不得低于3%的调整，对于房地产市场和银行体系具有重要意义。首先，它有助于稳定房地产市场，防止因过低的贷款利率引发的泡沫和金融风险；其次，通过打破无序的市场竞争，促使银行更加理性地进行市场竞争和风险控制。此外，这一政策调整可能有助于提升银行的风险管理能力，避免过度放贷所带来的金融不稳定。
未来，房地产市场可能会回归更加理性和健康的竞争格局，购房者和银行的行为也将趋向理性。这种政策调整不仅是对当前市场乱象的纠正，也是对未来房地产市场和金融体系健康发展的长远布局。