超越特朗普，“第一女婿”的房地产帝国揭秘

2018年，库什纳家族来到了一个转折点。

此时距离贾里德·库什纳担任白宫高级顾问已有一年，而库什纳家族的房地产公司——库什纳公司（Kushner Companies）正面临多方面的挑战。

在总部所在地新泽西州，公司在泽西市Journal Square的高端公寓开发项目陷入停滞，公司就此对泽西市及其市长提起诉讼，指控他们出于“政治敌意”试图使项目违约。而公司最紧迫、最大的威胁还是在曼哈顿：一笔12亿美元的债务将于2019年2月到期，这笔债务事关公司核心资产50.5%的股份，这处资产就是位于曼哈顿中城第五大道666号一栋41层的办公楼。

六年后，库什纳家族成功扭转了局面。

今年夏天，泽西市两座64层开发项目中的一座已封顶。位于迈阿密市中心一栋30层、420个单元的公寓大楼于10月初完工，这是他们在佛罗里达州的第二个开发项目。

几天后，OpenAI租下了他们位于曼哈顿下城历史悠久的普克大厦（Puck Building）一半以上的办公空间（据知情人士透露，这家开发了ChatGPT的公司支付的租金达每平方英尺140美元，远高于前租户纽约大学支付的31美元）。公司在2018年晚些时候售出了第五大道666号99年的租约（该建筑现更名为“660 Fifth Avenue”），解决了债务问题。

这一切让库什纳家族重振了他们在新泽西州的房地产公司。

《福布斯》深入调查了数十份债务文件、财产契约和财务披露文件，并采访了15位房地产专家和经纪人，自2016年以来首次估算了库什纳家族的资产。据《福布斯》估计，库什纳公司的价值如今达到29亿美元，几乎是特朗普当选时10亿美元估值的三倍，也高于特朗普目前22亿美元的房地产投资组合估值。

库什纳家族的总资产估计达71亿美元，高于2016年的18亿美元。

这当中包括库什纳公司、价值至少1亿美元的八处个人房产股权，以及贾里德和约书亚的投资公司。家族大家长查尔斯及其妻塞丽尔共同拥有这家市值近30亿美元的公司20%的股份，其余部分由四名子女贾里德、约书亚、达拉和妮可分享。

除了持有库什纳公司20%的股份外，贾里德还是新成立的私募股权公司Affinity Partners的所有者，该公司得到了沙特阿拉伯主权财富基金的支持，据《福布斯》估算，这足以使其价值达到至少9亿美元。

他的弟弟约书亚（拒绝支持特朗普，并与模特卡莉·克劳斯结婚）也成为一名口碑颇佳的风险投资者，创造出了自己的财富。

《福布斯》估计，约书亚在其风险投资公司Thrive Capital的股份价值约为35亿美元，该公司早期投资了Instagram、Spotify和OpenAI。他还在Thrive总部所在的普克大厦拥有价值4000万美元的顶层公寓，并在马里布和迈阿密拥有房产。约书亚不仅是最富有的库什纳家族成员，也是美国最富有的400人之一。

2014年，约书亚、查尔斯和贾里德·库什纳在《纽约观察家报》（The New York Observer）的一次活动上。贾里德在加入特朗普政府前一直是该报的所有者。图片来源：Patrick McMullan / Getty Images

虽然两兄弟频频登上头条，但其家族房地产业务的复苏大体上却未被外界留意。

2017年贾里德离开公司加入特朗普政府后，其现年70岁的父亲查尔斯（仍为项目提供咨询，但不担任正式职务）将管理权交给了非家族成员、前投资银行家洛劳伦特·莫拉利（Laurent Morali），后又交给了现年41岁的小女儿妮可，二人现在分别担任公司首席执行官和总裁。

这对低调的搭档尽力避开特朗普任职期间公司所面临的高度媒体关注，库什纳家族表示，这种关注干扰了公司的业务往来。库什纳公司集中精力解除那些最有风险的投资（大多是贾里德掌管期间敲定的项目），并形成一种更精简的新策略。这意味着要出售大部分位于纽约市的高价办公地产及资产（莫拉利称纽约市对商业“不友好”），回归让家族成功起步的公寓业务——重新巩固在新泽西州的根基，再向其他地区扩展。

“库什纳公司仍会将重点放在扩展我们遍布15个州、超过27,000套多户型公寓的投资组合，”莫拉利通过电子邮件向《福布斯》表示。（该家族成员均拒绝与《福布斯》进行公开对话。）

在进入纽约市之前，库什纳公司以所持资产遍布新泽西州而闻名，如今其资产在地理上的分布要更加多样化。

《福布斯》估计，该公司接近一半的房地产价值集中在巴尔的摩-华盛顿大都会区和阳光地带的公寓，库什纳公司自2021年以来在这些地方购入了近10,000套公寓。另有类似比例的价值集中在新泽西州，公司在那里开发并改造了其持有多年的购物中心、酒店和办公楼。公司仍有不到10%的资产在纽约市，其价值主要集中在一处关键资产上：普克大厦。

“这是他们在投资策略上的一个明显转向，”估值和咨询服务公司Otteau Group首席经济学家、新泽西房地产行业资深人士杰弗里·奥托（Jeffrey Otteau）表示。

约瑟夫和雷伊·库什纳是来自白俄罗斯的大屠杀幸存者和难民，1949年携幼女琳达抵达纽约。这对夫妇在美国又生育了三名子女：查尔斯（名字来源于他在大屠杀中去世的舅舅）、穆雷和埃丝特。

大约在1954年，即查尔斯出生那一年，这个现代正统犹太家庭和其他难民一道搬到了新泽西州的伊丽莎白市。这些难民在房地产领域积累了财富，被称为“大屠杀建设者”（The Holocaust Builders）。正是在新泽西，约瑟夫开始了他的公寓建设事业，查尔斯经常随他前往施工现场。在高峰时期，约瑟夫在新泽西州拥有并管理着约4000套公寓。

1979年查尔斯从霍夫斯特拉大学法学院毕业后，便加入父亲的房地产公司。但他不想只是建造房屋，还想收购地产。他说服父亲在1985年共同创办了库什纳公司，但约瑟夫在他们购得首个地产后不久就因中风去世，查尔斯只得孤军奋战。（他的弟弟穆雷也创办了自己的房地产公司，《福布斯》未对其估值。）

之后，查尔斯还开始在纽约、宾夕法尼亚和佛罗里达等地购买公寓楼。到2004年，库什纳公司拥有25,000套公寓，成为新泽西州最大的公寓所有者之一。

同年，查尔斯承认了提交虚假税务申报表、向联邦选举委员会虚假陈述竞选捐款、报复一名合作证人的指控。次年，他被判入狱，他的律师老友艾伦·哈默（Alan Hammer）暂时接管了公司。查尔斯于2006年出狱，不久后便将管理权交给当时26岁的长子贾里德，同时仍积极参与公司事务。 

贾里德跃跃欲试，准备将公司带向新方向。

他的策略与之后成为他岳父的特朗普曾用过的一招类似：特朗普从皇后区转战曼哈顿，取得了成功。贾里德想带领父亲四平八稳的地产帝国走出新泽西，到纽约市开发炫目的项目。对贾里德而言，这意味着要将老旧办公楼转型为超现代的综合体，也代表着公司从半个多世纪都行之有效、心无旁骛专注于公寓的策略转向更具多样性的发展方向。

2007年1月，库什纳公司收购了第五大道666号的41层办公楼，贾里德的时代由此开启。交易价值18亿美元，其中17.5亿美元是通过举债支付。这是当时全美最昂贵的办公楼收购交易，查尔斯的长期合作伙伴、食品进口巨头乔治·盖勒特（George Gellert）为债务提供了共同担保。

库什纳家族计划将大楼划分为办公和零售空间，从而创造更高的价值，而当时对该地产的评估确实也显示其价值可能高达30亿美元。不久后，库什纳家族又在芝加哥购买了另一座办公楼。

同年9月，公司售出近17,000套公寓（包括约瑟夫·库什纳建造的部分房产），以19亿美元出售给多户型住宅公司Morgan Properties和保险巨头AIG。时任公司代理主席哈默在接受行业出版物《Yield PRO》采访时表示，他们希望减少管理大庞大住宅投资组合的麻烦。

“按我的理解，（查尔斯）刚出狱，在贾里德的劝说下觉得需要提高公司知名度，脱离不怎么上档次的‘B’类公寓业务，” Morgan Properties的亿万富豪老板米切尔·摩根（Mitchell Morgan）表示。“他们花18亿美元只买了第五大道666号这一栋楼，而我花了19亿美元买了16,800套公寓。我们买的时候正值市场高峰，但他们的入住率下降，我这边的入住率却保持在90%以上。”

查尔斯在2018年接受CNN采访时表达了不同的看法：“是我推动贾里德达成这笔交易的，”他说，并称这笔收购“时机糟糕，判断失误。”

无论责任在谁，这笔交易都做得不是时候。金融危机袭来，库什纳家族的预测落空。

2008年，曼哈顿的办公楼租金暴跌，第五大道666号大楼的入住率下降至89%，比贷款承销机构的预期低9%。到2011年，其净营业收入减少近一半，公司几乎要拖欠债务。库什纳家族在2008年至2012年间以11亿美元的总价出售了大楼的零售空间，并为办公空间重新融资，从而减轻了损失。

在2022年回忆录中，贾里德·库什纳称挽救第五大道666号大楼是他商业生涯中“最大的挑战”。图片来源：Stephen Chernin / Stringer / Getty Images

到那时，贾里德已开始多面下注，以避免损失。尽管公司仍在购买办公楼，包括2013年以2.4亿美元在布鲁克林买下的六栋办公楼的组合，但也在2011年至2016年间在中大西洋和中西部六个州购买了数千套次新公寓。

到2016年他开始参与特朗普总统竞选时，库什纳家族的业务已与他接手时大不相同。库什纳公司持有20,000套公寓的股份——比2005年查尔斯结束执掌时少5000套，其中一半以上是在之前五年内购买的。此外，公司还在六个州拥有1300万平方英尺的办公、工业和零售空间。

贾里德迁至华盛顿后，公司翻开了新篇章。

妮可在拉夫·劳伦的创意部门工作了十年，2015年才加入公司。2016年，家族将加入公司八年的莫拉利提拔为总裁。

莫拉利着手进行清理工作。

他聘请了摩根士丹利和黑石（Blackstone）子公司的高管，提升公司的机构化水平。之后，他出售了纽约市的薄弱资产，包括库什纳公司持有不到两年的耶和华见证会总部的股份。2018年8月，公司将第五大道666号的99年租约出售给博枫资产管理公司（Brookfield Asset Management），预付款为13亿美元。尽管家族未能实现对这座大楼的宏伟规划——他们曾计划将它拆除，新建一栋1400英尺高的奢华摩天大楼，但未能吸引投资者——但起码收回了大部分初始投资。库什纳家族仍然拥有该大楼长期地租的所有权权益，《福布斯》估计其价值几乎为零。

这笔交易使公司得以重回根本，重新开始在新泽西州开发地产。公司逐步向东南海岸发展，在2019年以11亿美元购买了位于华盛顿特区和巴尔的摩地区的6030套公寓。“他们最终完成了180度的大转弯，”摩根补充道。

次年夏天，莫拉利召集团队，集思广益。新冠疫情期间，美联储将利率降至接近零，他认为扩张的时机到了。人口结构的变化和阳光地带较低的税率促使他设立了一个目标：出售旧资产，同时在南部和东南部收购新资产——但要避开房地产最红火的地区。纳什维尔和奥斯汀等超级火热的市场被黑石和喜达屋（Starwood）等超大房地产机构占据，这两家公司每一家的规模起码都是库什纳公司的三十几倍。但它可以在次级市场竞争，比如孟菲斯或休斯顿的郊区。团队讨论出了20个目标地区，并派遣代表到当地寻找交易机会。 

“在一级市场上，你可以分散投资，风险也会小些；但次级和三级市场风险要大些，因为需求驱动因素会造成波动。但回报可能也会更高，”房地产经纪公司Marcus & Millichap的经纪人约翰·汉密尔顿（John Hamilton）表示。

2020年至2021年期间，库什纳家族斥资近15亿美元，在南部的阿拉巴马州、北卡罗来纳州、田纳西州和得克萨斯州等地购买了8000多套房产。他们还以大幅折扣出售了芝加哥那栋经营不善的办公大楼，并出售了在马里兰州的近6000套公寓，其中大部分是较老旧的低收入公寓，已成为公司的烫手山芋。

ProPublica和《纽约时报》在2017年进行了一项调查，揭露这些公寓存在维护不善、鼠患严重和催收手段强硬的情况。该州总检察长在2019年发起诉讼，指控库什纳公司的租赁行为存在“不公平或欺骗成分”。（2021年，法官做出了对库什纳公司不利的裁决，但该公司以近5.9亿美元的价格将这一投资组合卖给了多个买家——比2012年的收购价高出46%——一年后支付了325万美元，与州政府达成和解）。

查尔斯在20世纪80年代买下了普克大厦的部分股权，十年后又增持了股份。现在，它已成为公司的旗舰资产之一。图片来源：Barry Winiker / Getty Images

自2021年莫拉利成为首席执行官、妮可成为总裁以来，库什纳公司以更大的力度押注南方。

据与库什纳家族关系密切的人士透露，两人合作无间，莫拉利更多专注于交易和投资，而妮可则专注于新开发项目和设计。

开发商阿舍·阿贝塞拉（Asher Abehsera）曾与库什纳公司合作多个项目，他形容具有金融背景和交易专长的莫拉利是“一个百宝箱”。经常代理库什纳家族的房地产律师乔恩·梅卡尼克（Jon Mechanic）对妮可的描述则是她“知道什么可行，什么不可行”。他还说，“在这样的家庭中长大，房地产已经刻在你的基因里了”。

这对搭档的互补战略正在奏效。他们关注的另一个地区是南佛罗里达，贾里德、约书亚和他们的父母都在那里拥有房产。公司在房价较低时购买土地，然后在价格飙升时出售部分地块获利，并利用保留下来的地块与包括Block Capital Group在内的当地合作伙伴合作开发了两处房产，内部共有500多套豪华公寓。公司正计划在Surfside再建72套出租公寓，并在劳德代尔堡Brightline火车站对面拥有一块令人垂涎的地皮。

即使是在路易斯安那等市场较薄弱的州，分析师们也认为库什纳公司的选择很恰当。“他们的投资标的很有战略意义，”Marcus & Millichap常驻巴吞鲁日的汉密尔顿说。“他们在路易斯安那州投资的那些市场向来都有着不错的基本面，他们可能正从一些相当不错的回报中获益。”

库什纳公司在2020年利率较低时，通过房地美（Freddie Mac）支持的债务为自己在南部的大部分投资提供资金，由此锁定固定利率，对冲了加息。2022年美联储开始加息时，这成了公司的救命稻草。以前，公司更多依靠外部合作伙伴来分担部分项目风险，而现在，它在自己最大的资产中持有更多的股份。

尽管库什纳公司近来将注意力转向了南部，对曼哈顿希望破灭，还在过去一年里出售了曼哈顿11栋小型公寓楼的股份，但它同时也重新聚焦自己的大本营——临近的新泽西州。

库什纳公司正在这个“花园州”开发已持有数十年的土地，并将一座商场、泽西海岸的酒店以及老旧办公楼（包括公司在Florham Park旧总部的一处房产，该房产拖欠债务，据称屋顶还漏水）改造成公寓，以顺应郊区的发展浪潮。

今年春天，库什纳公司推出了Livana，并以该品牌在全州建造高档花园式公寓综合体，目前已完工852套，另有1659套在建。其中一些将建在公司持有数十年的高价值郊区土地上（在郊区往往很难获得建造住宅的分区许可）。

“他们总是买得很划算，即使有时失手，往往也能转运。他们确实懂行。”经纪公司AEBOV的创始人兼总裁丹尼尔·特罗普（Daniel Tropp）这样评价道。

在美国人口密度最高的新泽西州加倍押注的确是明智之举：自2021年初以来，该州的租金增速每季度都超过全美平均水平，在过去一年里上涨了3%，平均每月达2320美元，而全美平均月租金为1558美元。

库什纳公司开启了新纪元，最显著的象征就是位于泽西市的超大项目One Journal Square终于启动了建设。

该公司在2020年与当地政府结束了长期纷争，达成一项协议，两年后，这一综合体项目破土动工。贾里德早在2015年就购买了该地块，拖延数载后，两栋64层玻璃摩天大楼中的一栋在今年夏天落成，另一栋预计将在2026年完工。该项目将包含40,000平方英尺的零售空间（租给了Target）以及1723套豪华公寓，已竣工的那栋大楼将于明年初开始预租。库什纳公司和其合作伙伴Gellert已向该项目投入至少8亿美元，库什纳公司估计持股80%。

“他们是较早看好泽西市前景的人之一，”奥托说。“当初并不能预见这会稳赚不赔，因为在那之前，那个地方还有些萧条。”

不过，这个开发项目可能超出了许多泽西市居民的承受能力。美国人口普查局的数据显示，泽西市几乎一半的租房者要将至少30%的收入花在房租上。在全国住房短缺的背景下，库什纳这样的富裕投资者和家族受到了指责，他们被指购买低收入社区的土地和房产，抬高租金，挤压当地居民的生存空间。今年8月，泽西市通过了一项法令，要求Journal Square部分新建公寓楼留出10%的单元作为可负担性住房，但该规定不适用于库什纳家族的One Journal Square，看起来该项目的所有公寓都将按市场价出租。

当然，并非每一笔投资都获得了成功。

库什纳家族在贾里德掌舵时购买了时代广场的零售地产，今年5月，该地产因债务违约而被法拍出售。而随着纽约市办公楼市场持续低迷，库什纳公司在布鲁克林DUMBO区改造的三栋办公楼中约50%的股份也表现不佳。

此外，在刚刚过去的大选中，贾里德将重心放在了他的私募股权公司，并表示不会在特朗普的第二届政府中任职，但特朗普胜选后，库什纳公司可能会再次受到密集的关注，影响其达成优质交易的能力。

让库什纳家族发家致富的地产帝国都将继续壮大。在库什纳家族的核心市场，租金仍在上涨，利率下降也将使那些表现良好的物业更容易盈利，也会降低新开发项目的成本。库什纳家族的投资组合也可能会继续超越贾里德的岳父——特朗普的投资组合已停滞不前，目前主要集中在高尔夫俱乐部和社交媒体。

伊万卡夫家的财富前景似乎更加光明。在2022年One Journal Square的奠基仪式上，贾里德的妹妹妮可发表了演讲，回顾库什纳家族不断取得的成功：“我的祖父母是大屠杀幸存者，1949年来到美国。他们没有钱，只有一个年幼的孩子和远大的希望。一路走来，我们历经艰辛，终有所成。”

本文译自：

文：Monica Hunter-Hart and Giacomo Tognini

翻译：Lemin