瑞银梁展嘉:港息随美息降利好香港楼市

图片

智通财经APP获悉,瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉指出,香港楼市底子是好的,但要有催化剂去恢复信心,料港息会续跟美息向下,加上中国陆续推刺激政策振经济,香港楼市可逐步恢复。

梁展嘉表示,美国减息周期下,香港政府想稳住楼价及失业率,银行也不想手上的资产质量出现问题,所以预期港息会续减,预期今年底或明年初租金回报率与按揭利率持平,明年底租金回报率则会较按息高1个百分点,可能令部分人由租转买,而息口趋降下,部分定期存款会释放出来,或会刺激成交。

梁展嘉续指,据瑞银统计,2020年第四季至2022年第二季期间,每季楼市成交平均约1.4万宗,加息后成交跌至约8400宗,基于人口变化不大,意味大约有3.7万个单位由买转做租。

考虑到人口流入、结婚、失业等因素,明年租金料升5%,若单计租金升幅及按揭利率跌1个百分点的预期,香港楼价应有双位数升幅,但实际置业时还会将失业率预期、楼市供应等纳入考虑,因此该行保守估算香港楼市只会稍微恢复,明年香港楼价升0%至5%,主要拖累因素为短期可售资源仍高。

梁展嘉称,现时发展商的“货尾”、已申请预售证但尚未推出市场的项目、准备申请预售证的项目,三者合共供应约4.6万至4.7万个单位,以一年销售约1.7万个单位计算,意味库存周期约34至36个月。参照历史数据,库存周期要回落至30个月以下,楼价才会回稳。