长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅
深圳房地产龙头招商蛇口经营稳健，轻重并举高质发展。
11月8日，招商蛇口（001979.SZ）披露10月份销售情况。数据显示，2024年1—10月，其累计实现签约销售面积734.21万平方米，累计实现签约销售金额1674.71亿元。其中10月份，实现签约销售面积91.77万平方米，实现签约销售金额223亿元。
长江商报记者注意到，在房企拿地谨慎的当下，招商蛇口展示央企实力，加速拿地补仓，持续深耕高能级区域与一、二线核心城市。
据统计，招商蛇口今年上半年累计斥资99.97亿元获取了7个新项目，大多来自高能级核心城市。
与此同时，公司大手笔回购提振信心。10月20日，招商蛇口发布公告，已获得招商银行深圳分行股票回购专项贷款额度，这标志着A股首单股票回购专项贷款花落招商蛇口。
销售额稳健提升加速补仓
招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，业务覆盖全球逾百个城市和地区。即使在房地产行业持续下行期，招商蛇口依然发展稳健。
2023年，招商蛇口实现销售额2936.35亿元，销售面积达1223.41万平方米，同比分别上涨0.35%、2.49%，站稳行业前五。
今年8月以来，招商蛇口的销售数据已经连续两个月出现回升。具体来看，其8月实现的签约销售面积为57.4万平方米，签约销售金额为140.04亿元；9月实现的签约销售面积为69.48万平方米，签约销售金额为143.58亿元。
数据显示，2024年10月份，招商蛇口实现签约销售面积91.77万平方米，实现签约销售金额223亿元。2024年1—10月，招商蛇口累计实现签约销售面积734.21万平方米，累计实现签约销售金额1674.71亿元。
单就10月的签约销售面积数据来看，招商蛇口自2022年以来实现连续3年同比正增长。数据显示，2022年及2023年的10月份，招商蛇口实现签约销售面积83.16万平方米、87.25万平方米，同比增加6.14%、4.92%；实现签约销售金额249.35亿元、209.55亿元，同比增加50.71%、-15.96%。
销售逐步回升的同时，招商蛇口加速拓储。据统计，招商蛇口上半年累计斥资99.97亿元获取了7个新项目，分别来自上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚，在高能级核心城市土储数量上，公司进一步提升约54万平方米的权益计容建筑面积。
上半年，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比达86%。公司获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。
开源证券在其报告中指出，今年1—7月，招商蛇口的拿地均价18832元/平米，同比提升5.9%，拿地质量有所提升。
业内认为，招商蛇口加速补仓拿地是其根据市场情况和自身发展战略做出的调整。一方面，尽管房地产行业整体面临一定挑战，但核心城市的优质地块仍具有较大的发展潜力。另一方面，补充土地储备有助于企业保持持续的开发和销售能力，为未来的发展奠定基础。
回购提振信心多元化发展
近期，A股掀起回购贷款潮，房地产领域的首单贷款落入招商蛇口手中。
10月20日，招商蛇口发布公告，已获得招商银行深圳分行股票回购专项贷款额度。
公告显示，招商蛇口与招商银行深圳分行签署《合作协议》，并获得《贷款承诺函》。根据协议，招商银行深圳分行将为公司提供不超过7.02亿元的贷款额度，用于公司股票回购项目。贷款期限为12个月，利率不超过2.25%，且不高于市场利率。
此前，招商蛇口等“招商系”8家上市公司于10月14日早间披露回购或增持计划公告，据估算，累计金额上限将近50亿元。
优化资本结构，降低财务风险，保障企业可持续发展，是招商蛇口此次回购的另一重要意义。
招商蛇口2024半年报显示，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，半年末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，持有货币资金828亿元。
同时，招商蛇口全面落实降本增效举措，抓住LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。
基于对行业变化和发展趋势的研判，招商蛇口在发展传统开发业务的同时，探索第二增长曲线，发力提升资产运营等非开发业务在收入及利润中的占比，深耕长租公寓、集中商业、产业园区等板块，构筑“轻重并举”多元协同发展的新发展模式。
作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，上半年招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%。截至2024年6月，招商积余在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米。
上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA（息税折旧及摊销前利润）实现18.95亿元，同比上涨14%。该公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。