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在港资地产商眼中，李嘉诚先生的“地段论”一直被奉为圭臬，而对核心城市、核心地段的偏爱，也使得它们在此刻拥有了更多底气。
只不过现在，香港置地也准备换一种打法。
图源：香港置地公告
在最新的公告中，香港置地表示，将专注于亚洲主要城市开发尊尚综合商用物业，以推动公司的可持及长线发展。
在新策略下，公司将不再于亚洲区内投资建售物业 (build-to-sell)项目，当中包括住宅及拥有中期租赁的资产，集团将继续完成该业务板块中的全部现有项目，同时积极从中回收资金，投入到新的综合商业地产业务机遇中。
换句话说，就是加重对核心城市核心商业的布局。
艳姐查了一下，香港置地“build-to-sell”业务多分布在大陆，例如北京、上海、成都、重庆、杭州、南京、武汉等。
这次的新举措，确实是讲究“落袋为安”的港企风格，住宅开发销售遇冷，干脆就退出吧。
不过，对香港置地此举不必过分解读，房企面对存量市场时的通常做法之一便是专注于商用物业，增加可持续性地经常性收入。就像国内某商业巨头老板说的那样：如果我们的租金收入达到1000亿，我们就任凭风浪起稳坐钓鱼台。
香港置地表达的是，可持续及长线发展。也就是追求租金收入和资产增值收入，而要想从这两条中获益，需要有个大前提——经济是上行的。
所以，香港置地的举动表明了：短期红利可能不再了，但长期仍是看多的。
香港置地有一句迷人的slogan——inspire，aspire，官方翻译是“启迪，向往”。
艳姐也观察到，从销售型的住宅地产业务向持有型的商业地产业务过渡，是这几年地产行业最重要的一个趋势。
更关键的是，这一趋势和底层逻辑也都得到足够的市场验证。华润、龙湖、新城等头部房企已经尝到了这种转型的好处。
只不过这一次，大家对香港置地的转型，又有了不一样的期待值。
聚焦核心城市、核心土地是香港置地一直以来的坚持。
重庆和上海是香港置地的布局重地，而和重庆的故事，在20年前就已经开始了。
2004年，香港置地联手发家重庆的龙湖首入重庆，共同投资40亿元，开发重庆大竹林地块，正式开启内地布局。
今年，香港置地在重庆更是逆势走出独立行情，今年1-10月，其住宅成交额达到43.7亿，持续领跑重庆楼市。仅10月单月就达到夸张的17亿，其中仅观宸一个项目就卖了10亿。
这个成绩令艳姐有些意外，一是没想到重庆对香港置地的偏爱依然没变，二是如今的大背景下，依然能在重庆做出这样的业绩。
香港置地早早就在重庆规划了全业态产品布局，从住宅到商业，到服务式公寓、高端写字楼等等。
重庆本地购房者对香港置地的产品认可到什么程度呢，借用一位老业主的话——
“就是一场一见钟情的恋爱，看房1小时后就下定了买单的决心。”
直到2015年，香港置地才开始从重庆外拓，转向上海、南京等一二线城市，开启内地商业版图。
艳姐看了一下，香港置地在重庆的约克郡、长嘉汇、江与城、公园大道等，开发体量均超过百万平方米，且全部以改善型物业为主。
商业方面，像重庆光环购物公园，开业3年来依然是颇具流量的网红打卡点。
重庆光环购物公园 图源｜重庆日报
到2021年，集齐“首次以昂贵奢石打造小区景墙、首次设计了高达10余米的临崖入户殿堂、首次在酒店式中岛落客区中安置艺术品”等创新点的启元项目，则成为香港置地重庆观音桥战略的升级封面，更凭借一己之力，推动了板块价值的再次跃迁。
其实从香港置地的选择中，我们很能看出这个团队在经营管理和产品创新方面的能力，最重要的是，对市场的预判能力极其精准。过去这几年，他们的投拓团队果断出手，在内地拿了不少好地。
比如在上海，凭借2020年总价310.5亿元的全国地王，也就是上海西岸金融城项目，香港置地一战封神。
也正是这次拿地，让很多人见识了这家老牌港资房企的硬实力——
100多年的历炼，经历了一个又一个周期，香港置地更懂什么才是最适合自己的节奏。
它拿出了自己的王牌产品线启元，而上海市场也没有让它失望。
今年4月，上海启元80套房源首开，这个套均总价超5000万的顶豪项目认筹率高达235%，最终不到2小时、叫号到82号告罄，仅2人弃号，顶豪圈层对启元的认可度非常高。
相比于上海启元受顶豪的追捧，香港置地的顶级项目的获取和塑造能力更是让艳姐对这家港资房企另眼相看。
像上海西岸金融城这个超级城市更新项目，位于上海徐汇滨江烫金地段，总规划建筑面积超180万㎡，业态覆盖写字楼、高端商业、滨水住宅、奢华酒店、会展中心等。开发难度极大，对开发企业的资源导入能力要求极高。
上海西岸金融城效果示意
而在最终的规划呈现上，香港置地也让大家眼前一亮，集结全球七大顶级建筑师，以及国际一流设计院团队和专业顾问团队，对标纽约曼哈顿新贵哈德逊广场，并以上海的海派艺术气质为纽带，链接国际金融城、时尚生态圈、水岸目的地、上海文化源、公共艺术湾5大主题组团。
在目前的行业环境下，除了有香港中环、新加坡滨海湾这种顶级CBD开发经验的的香港置地，很难想到还有谁有能力操盘。
可以说，别的房企在寻找城市核心，而香港置地更像是在打造城市核心。
其实，从香港置地在重庆和上海这两个城市的发展脉络，他在内地也塑造了非常明显的特质：
顶级资产的获取能力、核心地标的塑造能力、高端豪宅的超绝领导力。
而这些，也正是香港置地进入内地以来，带给市场最大的震撼。
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在内地市场，港资房企在布局上一向谨慎，某种意义上可以说是稳健和前瞻的代名词。
像李嘉诚的长江实业、包氏家族的九龙仓、陈启宗的恒隆集团等等，项目地段非富即贵，产品稍微打磨一下就可以豪宅对外售卖，自然也会获得不错的业绩和口碑。
艳姐在前面提到，香港置地的操盘团队与其他房企最大的不同点在于：
能够通过塑造城市核心，撬动板块甚至城市价值的跃升。
所以，还是要问一个终极问题：
深耕内地27年的香港置地，战略调整后还会有这种点石成金的魔力?
艳姐觉得是香港置地操盘团队身上非常重要的一个特质：
能够将自身强大的资源整合能力，与内地市场特性做了完美融合。
这背后，艳姐觉得体现了香港置地操盘团队的三大终极能力：
其一，是操盘团队强悍的城市运营能力。
如果看一下港资房企早期开拓内地市场的历史，会发现他们大多交了不少的“学费”。早期内地地产圈还处于萌芽状态，政策、规则非常复杂；港资房企本土化操盘团队还未成型，他们大多对内地市场非常陌生。
香港置地其实也不例外，不过从20年前落子重庆开始。
操盘团队便做了2件事：
首先是创造性地提出城市发展的极核理念。
相比于传统意义上的单核心城市发展模式，香港置地每进入一个城市，都会整合全球资源优势，塑造一个或多个城市极核，助力城市板块的脉冲式发展，并由此带来的溢出效应，带动郊区更多发展机会，实现城市的均衡发展。
然后是以人为核心，通过缔造封面地标与城市共建未来。
在香港置地操盘团队看来，城市方法论可以将城市发展划分为3个发展时代：
1.0时代按照功能划分区域，生产生活商务有着明确的边界，像目前的CBD模式；
2.0时代逐渐淡化功能边界，像目前的三产融合模式；
3.0时代是以人为核心，契合消费趋势，产业、商业、文化、艺术等围绕人的需求去布局。
做完这2件事后，重庆长嘉汇项目不仅成为全国网红项目，还是重庆文旅IP封面；北京王府中环汇聚了包括PRADA、BURBERRY、Cartier、GUCCI等一众奢侈品大牌，成为高奢商业代名词；陆续建成的上海西岸项目，也正成为上海的潮流艺术地标。
不妨假设一下，如果重庆没有香港置地，长嘉汇大景区如何成立？照母山的质地又会不会更粗糙？如果上海没有香港置地，徐汇滨江的西岸金融城会不会回到传统CBD模式的套路？
上海西岸艺术地标-西岸漩心效果示意
如果以上答案都是未知，那你就能懂得香港置地为城市的赋能。
当然，基于极核理念和地标封面的缔造，香港置地操盘团队也收获了政府和市场的信任。
像重庆约克郡早年曾多年蝉联重庆销冠，目前市场下行，其价值在二手房市场也有明显支撑；重庆启元、观宸、长嘉汇·两江岭领跑豪宅市场；上海启元2小时日光......
其二，是精准的市场预判能力。
过去几年内地房地产行业的快速发展，一批高周转模式房企成为了行业翘楚，但终究在新周期下败下阵来。
行业深度调整下，已经呈现出明显趋势：聚焦深耕一二线核心地段项目；聚焦高端改善型住宅；注重优质持有型物业的资产运营能力。
而这些，也已成为当下房企们穿越周期的共识。
换句话说，房企要想留在牌桌，必须具备精准的市场预判能力。
再来看香港置地，拿地虽然不多，但几乎很好地匹配了这种能力。
像重庆观音桥项目，香港置地2020年以24.6亿总价竞得，刷新楼面价地王，当时就有很多同行看不懂拿地逻辑。香港置地后续打造了启元、观宸、中环万象城等地标项目，城市板块能级被不断刷新。
板块逐渐成熟后，重庆提出发展国际消费中心城市的规划，首选区就在观音桥。香港置地操盘团队凭一己之力打造了城市核心，引领了城市发展新趋势。
重庆香港置地·启元
像目前的定制化精装趋势，香港置地操盘团队很早就看到这一市场趋势的变化。
在2014年的时候已经在做精装交付，后面也逐渐进化出定制化精装，他们重庆启元、上海启元的定制化精装，也都成为全国同行借鉴的样板。
还有改善型市场趋势，香港置地操盘团队进入内地后便定位高端住宅和商业物业，我们在重庆、上海等城市也看到了他们在高端住宅市场的绝对统治力！
香港置地成都光环购物公园实景
我们讲房企读城、读人、读趋势，其实就是一种市场预判能力，但房企的这种能力最终还是要通过团队的前瞻性预判来兑现。香港置地操盘团队在这方面的前瞻性眼光，艳姐还是挺佩服的。
其三，是极致的产品创新能力。
艳姐在前面提到，香港置地在内地的每一个项目都在城市核心。
其实在这些核心地段，即使随便做做都可以把自己包装成豪宅，卖出一个好价钱。但艳姐看到：
香港置地操盘团队，他们在产品的深挖和创新上却从未停止，仍然拿出十二分功力去精雕、研磨，专注于为城市高净值家庭提供理想生活方式，为客户创造独特的长期价值。
回过来再看香港置地在重庆、上海等地的项目，你能看到他们不仅每一个项目都有自己的独到之处，而且把产品当作工艺品匠心打磨，不断推陈出新。
比如重庆天湖岛，采用了邮轮概念的户外设计，内部还用大量圆弧和异形设计，产品无论从什么角度都有自己独特的线条美学。
重庆香港置地·天湖岛实景
比如重庆观宸·千重锦，在设计时采用多层次浮岛森林体系，将植物景观与空中绿化贯穿形成一整套立体绿化空间，并形成层层叠叠的“天空浮岛”，这种风格非常具有前瞻性和艺术性。
重庆观宸·千重锦效果图
还有上海启元，基于徐汇滨江这个烫金地段的在地特征，他们将国际前沿的设计语言与海派美学完美融合，整个建筑非常具有艺术性、观赏性，也几乎是以一己之力将徐汇滨江板块的价值，拉高到了和新天地、陆家嘴相匹敌的高度。
上海香港置地·启元实景
如果仔细看，你会发现在香港置地的产品中，属于规划、设计的部分，操盘团队并未用标准化的手法去打造，而是会坚持因地制宜为客户打造专属的“城市名片”，成为穿越周期的塔尖产品。
我们说人是一家企业最核心的资源要素。
站在现在这个时点来看，香港置地的操盘团队对内地的政策和业务已经有了足够深入的了解，也适应了国内开发格局，形成了商业+住宅双轮驱动的独特战略，并把握住了内地高速城市化带来的巨大机遇。
或许，这是香港置地进入内地27年来，最宝贵的资产吧。
结语
中国内地，对香港置地来说极为特殊。