近日，备受业内关注的西安昔日最大游乐园运营方——西安未央湖游乐园有限公司100%股权拍卖成功，最终以起拍价1182万元被杭州大愚投资“收入囊中”。
经历中止、流拍波折后 西安未央湖游乐园1182万元成交
近日，阿里资产平台显示，“西安未央湖游乐园有限公司100%股权”成交，竞得方为杭州大愚投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：杭州大愚）。此次拍卖吸引1999次围观，18人设置提醒，1人报名，出价1次。
最终，西安未央湖游乐园有限公司（简称“未央湖公司”）100%股权成交价为1182.09万元，与起拍价完全一致，相比2110.87万元的评估价则等于是打了“5.6折”。
这不是未央湖公司第一次上架拍卖。2023年4月，未央湖公司首次挂牌竞拍，因案外人提出异议向法院申请中止拍卖，当时评估价2136.53万元，起拍价1496万元。
今年10月7日，未央湖公司再次挂牌，评估价调整为2110.87万元，起拍价调整到1477.61万元。这次拍卖虽然引来3432次围观、44人设置提醒，但因无人出价导致流拍。
也就是说，相比10月初，未央湖公司评估价未变，再次下调起拍价后终于底价成交。
“在股权拍卖中，评估价是由具有评估资质机构运用一定方法，对目标公司资产进行评估而得出的价格。评估主要方法有未来收益现值法、重置成本法、市价法、清算价格法等。”资深财税专家、西北工业大学管理学院企业导师仝铁汉表示，通常成交价低于评估价可能涉及三方面原因：一是市场各方不看好所拍股权，参与者少，无法通过竞价而抬高价格；二是评估价格存在虚高现象，真正的成交价格可能基本真实地反映了股权内在价值；三是原股东急于尽快出手，由此愿意以较低的价格成交。
竞买公告显示，未央湖公司拍卖成交后，买受人须在拍卖成交后30日内将拍卖余款缴入指定账户。买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。
易主背后 盘活项目的关键是资金
未央湖游乐园是西安市民非常熟悉的存在，位于未央区未央湖街道办环湖南路，1997年5月建成开放，园区占地约780亩，其中水域面积约350亩，曾是西北最大人工湖之一。
企查查显示，未央湖公司股东早期由几位自然人组成，后经过数次股权变更，收归西安本土知名房企雅荷地产旗下。未央湖公司目前的实际控制人，同时还控制西安新大陆集团，并担任雅荷集团及“雅荷系”多家地产、农业公司法定代表人。
此次拍下未央湖公司的杭州大愚是谁？
华商报大风新闻记者注意到，这家公司经营范围是投资管理、投资咨询，股东为两名自然人。值得一提的是，此前拍下未央湖公司后，杭州大愚发生了工商变更，公司5名原股东退出。这5名原股东在陕西、浙江参股多家企业，涉及健康、餐饮、建材、科技等领域。
在资深文商旅策划人士夏强看来，对未央湖公司原股东来说，由于未央湖游乐园年限变长、设施老化、竞争力下降，经营效益大为缩减，自然乐于将这样的资产抛出去。当然，随着未央湖周边区域居住人口增加带来大量垂直客户，这样的老项目也具备“盘活”潜力。易主或给未央湖游乐园带来新的机会、新的理念，但解决问题的关键是是否有资金注入。
免门票近一年 园区设施待更新维护
二十年前，未央湖游乐园是西安游乐项目最多、设备最全的大型游乐园，拥有40余种现代化游乐设施，包括78.8米的蹦极塔、超大摩天轮等，是市民休闲度假首选。不过，随着城市发展，新建公园、主题乐园涌现，未央湖游乐园逐渐失去了往日吸引力。
2023年10月，未央湖游乐园在官微发出招商公告，提出园区自2024年1月1日起免门票，并将划分为十大功能区，每一功能区域招一家商户进行投资管理，商家可独立运营。
11月7日下午，华商报大风新闻记者在未央湖游乐园看到，因工作日缘故，游客数量不多。环湖风光旖旎，但不少游乐设施老旧且已关闭，园内部分区域也缺乏必要维护。
一家游乐项目经营者表示，现在多是家长带孩子来玩，节假日、暑假期间游客会多一些，比如今年国庆时就不错，“问题是园区整体还没有做起来，也缺乏对外宣传。”
失去房地产“反哺” 游乐园还是一门好生意吗？
过去很长一段时间里，国内文旅产业，尤其是游乐园项目与房地产高度绑定。
华商报大风新闻记者了解到，最初涉足游乐园、主题乐园的运营商，主要是华侨城、长隆、华强方特、恐龙园等少数几家。但近十多年里，万达、恒大、保利、世茂、佳兆业等多家房企先后进军，这个行业一度陷入“多国混战”时代。
作为西安较早落成的游乐园，未央湖游乐园在运营中也与地产行业有较高关联并在很大程度带动了周边区域开发。例如，雅荷作为运营参与方，开发的雅荷度假山庄、雅荷蓝湾等项目均距未央湖游乐园不远。此外，未央湖游乐园周边，还有留园森林别墅、倚能维兰德小镇、长庆湖滨花园、丰源美佳别墅等，是西安最早的别墅区之一。
与全国其他城市模式相似，近年西安新建游乐园、主题公园项目，如乐华城、华侨城欢乐谷、原规划中的西安恒大文旅城等也有不少带动了周边开发或需要房地产“反哺”。然而，伴随近几年房地产市场持续调整，文旅类项目及游乐园、主题公园项目，似乎也失去了地产“反哺”，需要找到新的、合适的运营方式。
不过，在夏强看来，西安作为文旅产业大市和强市，除了自身丰富旅游资源与历史文化沉淀，仍有空间承载更多当代文旅消费业态，游乐园和主题公园即是有益补充。他认为，一个城市可以有多个主题乐园，满足不同客群并减少消费疲劳，例如，美国奥兰多迪士尼世界有四个乐园包括了神奇王国、动物王国、好莱坞影城和未来世界等不同主题。
“过去国内游乐园、主题公园主要通过建地产、社区项目的盈利反哺，即‘旅游+地产’商业模式来解决资金问题，同时也解决产业化发展的商业模式问题。”夏强表示，而在房地产逐渐失去“输血”功能后，意味着游乐场、主题公园需要更多提升自身经营能力去应对挑战。 华商报大风新闻记者 李程