作者 | 睿和智库研究部
前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长5.8%。其中，规模以上装备制造业和高技术制造业增加值分别同比增长7.5%、9.1%，增速分别快于全部规模以上工业1.7和3.3个百分点。1月至8月，规模以上高技术服务业企业营业收入同比增长9.5%。产业结构持续优化升级，同时新质生产力逐渐壮大。前三季度，高技术制造业投资和高技术服务业投资分别同比增长9.4%和11.4%。通过研究Q3产业地产相关数据和政策，睿和智库总结如下趋势：一、Q3新开产业园区数量大幅减少，几近腰斩。2024年三季度全国新开产业园16个，相较二季度大幅减少，降幅达46.67%，几近腰斩。二、低空经济成产业发展新风口。Q3体量最大的两个园区，均定位于低空经济、航空物流方向。北京、上海、常州、杭州、合肥等15个城市还在日前宣布携手共建低空经济生态圈，计划到2025年要打造100个示范项目。三、多部门接连施策，推进产业数字化同绿色化的深度融合。四、REITs不断扩容，医药物流仓储成新资产类别。截至目前市场已有园区基础设施REITs13只，仓储物流REITs5只，整体占比约35%，总发行规模达348.41亿。另外还有10只排队等待入场。其中汇添富九州通医药仓储物流REIT，以医药物流仓储为底层资产，不仅为REITs增添了新的资产类别，也为国内医药产业带来新的发展模式和创新机遇。
据睿和智库不完全统计，2024年三季度全国新开产业园16个，相较二季度大幅减少，降幅达46.67%，几近腰斩。从城市布局来看，新开业项目呈现出两条明显的分布带，一条是由江苏、浙江、福建、广东组成的沿海线，一条则是甘肃、陕西、四川、湖南、贵州、云南组成的中西部线。新开园依旧主要集中于一二线城市，其中北京新开业项目3个，连续位居新开园量首位；广州、苏州各开业2个，并列第二。三季度新开园的主导产业，依旧以智能制造、新科技为主。值得注意的是，开始明显出现加码布局低空经济的趋势。图表1-2：2024年Q3新开产业园项目省市分布情况（个）
数据来源：睿和智库
此外，2024年Q3全国新开产业园项目总建筑面积达292.03万方，其中20万平米以上体量园区共5个，无百万方大体量园区入市。其中最大规模园区是苏州的新盛里·低空经济产业园，项目占地约523亩，总建筑面积约55万平方米。主要聚焦“1+4”总体布局，“1”即打造一个低空经济产业园，“4”为打造制造研发、飞行培育、保障孵化、综合服务4个特色产业基地。项目规划了多样化的产业空间与适配产品，包括多面积段厂房、研发办公、产业配套及2000多套人才公寓等。其次是，云南临空高新技术产业园，项目位于滇中新区核心地带，园区建筑面积50多万平方米。据了解，项目将重点发展航空物流、生物医药、新材料、智能制造、电子信息、大健康等产业，填补云南临空经济产业专业园区的空白。图表3：2024年Q3建面超20万方新开产业园一览
数据来源：睿和智库
1）中电光谷：上半年营收14.59亿元，同比减少33.77%8月26日，中电光谷发布中期业绩公告。数据显示，报告期内中电光谷收入为14.59亿元，同比减少33.77%；净利润320.2万元，同比减少91.84%；公司拥有人应占利润1761.4亿元，同比减少78.48%。从业务构成来看，中电光谷继续保持多元化优势，但和去年同期相比，出现了重运营、轻开发的阶段性变化。其中，园区运营服务收入为11.07亿元，占比75.9%，较去年同期的58.6%提升了17.3个百分点。中电光谷目前产业园用地储备约468.6万平方米，主要为位于成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市。2）普洛斯：52亿美元合并交易整合全球市场，重仓中国市场近日，普洛斯宣布将旗下基金管理业务普洛斯资本GCP（GLP Capital Partners）在日本、美国、欧洲、巴西和越南的国际业务与纽约证券交易所上市的领先另类资产管理公司Ares Management Corporation（以下简称“Ares”）合并。此次交易预计将于2025年上半年完成，交易总价最高有望达到52亿美元。但这项交易并不涉及其中国业务和资产。普洛斯和普洛斯资本GCP创始人、首席执行官梅志明在普洛斯2024年度投资人大会上表示：普洛斯看好中国市场的前景，尤其是全球领先的人口规模和产业政策带来的潜力。更为重要的是，依托与其资产管理运营，普洛斯在中国的资产出租率和租金表现均显著优于本地市场。作为国内最大的仓储物流和不动产基金管理人，普洛斯在中国投资开发和管理运营着450多处物流仓储及制造研发等产业基础设施，资产管理规模约790亿美元。这两年也在紧锣密鼓的进行资产替换。
行业动态
1、政策层面：多部门接连施策，推进产业数字化智能化同绿色化的深度融合7月31日，中共中央、国务院印发《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》，意见指出，加快数字化绿色化协同转型发展。推进产业数字化智能化同绿色化的深度融合，深化人工智能、大数据、云计算、工业互联网等在电力系统、工农业生产、交通运输、建筑建设运行等领域的应用，实现数字技术赋能绿色转型。工业和信息化部等多部门密集施策，推动科技创新和产业创新深度融合，并大力推广新一代信息技术、绿色技术、数智技术等先进适用技术应用，从而增强优势产业链竞争优势。科技创新能推动和引领产业创新，产业创新则能使科技创新实现价值，二者的深度融合是加快培育新质生产力的重要驱动力，对建设和完善现代产业体系具有重要意义。此外，低空经济持续迎来政策利好。国家层面，二十届三中全会明确提出发展通用航空和低空经济，更加肯定了“低空经济”的新兴战略产业地位。各部委相继出台多项政策支持其发展。地方层面，北京、内蒙古、河南、江苏、浙江等多地都推出了相关政策细则，以推动低空经济发展。北京、上海、常州、杭州、合肥等15个城市还在日前宣布携手共建低空经济生态圈，计划到2025年要打造100个示范项目。图表4：2024年Q3全国产业地产相关政策一览
图表5：2024年Q3各地低空经济相关政策一览
信息来源：政府官网，睿和智库整理
2、资本市场：REITs市场不断扩容，医药物流仓储成新资产类别截至11月5日，全国已有52只基础设施公募REITs产品上市，其中，园区基础设施REITs达13只，仓储物流REITs有5只，整体占比约35%，总发行规模达348.41亿。Q3华夏深国际REIT、博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT先后正式上市，除博时津开产园REIT录得微涨外，华夏深国际REIT、易方达广开产园REIT分别下跌3.53%、8%。此外，华泰宝湾物流REIT、中金联东科创REIT已分别于10月29日、11月5日正式上市，华泰南京建邺REIT已于11月4日正式发售，预计年内正式上市。另外有10只排队等待入场，包括中信建投沈阳国际软件园REIT、广发成都高投产业园REIT、南方顺丰仓储物流REIT、华夏万纬仓储物流REIT、华安外高桥仓储物流REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT、中金亦庄产业园REIT、招商科创孵化器REIT、中金重庆两江产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT。其中，汇添富九州通医药仓储物流REIT有别于目前已上市物流仓储REIT，底层资产为现代医药仓储物流项目，为仓储物流REIT增添新的资产类别，也为国内医药产业带来新的发展模式和创新机遇。图表6：不同底层资产公募REITs产品占比
数据来源：Wind，睿和智库整理从市场表现来看，园区基础设施REITs分化较大，部分项目“以租金换出租率”业绩有所改善。其中，博时蛇口产园REIT涨幅最高达10.05%，易方达广开产园REIT跌幅最高达8%。仓储物流REITs明显承压，区间平均跌幅达3.6%。图表7：2024年Q3 18只产业园区REITs市场表现
数据来源：Wind，睿和智库整理大宗交易方面，Q3睿和智库共录得两宗产业园类资产交易，均为运营商向基金出售成熟资产，实现重资产退出。其中本季度最大笔交易为ESR集团所管理的其中一个发展基金出售总值超过58亿元的中国物流资产组合，予ESR旗舰人民币核心基金。此次出售的组合包括九项优质物流资产，分别位于中国的一线及准一线城市，包括广州、杭州、上海及苏州。出售完成后，ESR将继续管理该等资产。据悉该人民币核心基金成立于2023年，是由ESR与泰康保险附属公司RMB Income Fund LP共同合作设立。总投资规模达100亿元，两者分别持有5%及95%的合伙收益，是ESR于中国迄今规模最大的人民币基金。值得注意的是，去年11月27日，ESR作为卖方已向该基金转让了长三角、大湾区及京津冀6处物流园资产，共计20.38亿元。图表8：2024Q3产业园类大宗资产交易一览
数据来源：睿和智库其动作表明，ESR正在积极出售成熟资产，并以轻资产的方式输出运营管理，推进其轻资产战略。普洛斯也采取了类似的策略，卖掉了部分海外业务，但市场依然坚信其将持续重仓中国。尽管普洛斯也在积极出售国内资产。此前就有市场消息称，粤海控股曾考虑收购普洛斯集团中国控股公司的多数股权，这一潜在交易对该公司的估值可能在约500亿元人民币（约合69亿美元）；同时粤海控股也在研究收购万科所持有的普洛斯集团股权的可能性。产业园的表现是中国产业变化最直接的晴雨表。从三季度的数据分析来看，国内产业园区的运营异常艰难。行业仍在低谷，需要等风来！榜单说明
1.榜单数据截至2024年9月30日。
2.数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。