作者 | 韩玮烨、宋金煜
在一日千里的结构性调整中，唯一能幸免于难的只有变革的引领者，我们无法左右变革，只有走在它前面。
2024年的产业园，深陷内忧外困的窘境。内部，出租率和租金价格步步下跌；外部，补贴政策取消、产业投资羸弱。寻常的招商逻辑似乎全部失效。如何走出困境？睿和智库观察到，政府挂帅招商真是使出了十八般武艺，企业则通过产业生态建设、深挖运营能力等举措，试图留住老客户，招来新客户。拥抱AI，或许是一条创新的窄门。德必集团旗下的智链合创正在穿越这道窄门，为行业探索新模式。自2015年敲下第一行代码起，智链合创CEO范阳与其团队就肩负着将传统产业与数字化相融合的重任。智链不负众望，如今管理面积是德必集团的10倍，达3000万方。而AI带来的技术发展，又让范阳抓到弯道超车的机会。第41期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话智链合创CEO范阳，复盘智链走出德必3年来的数字化合创之路。
AI+园区：客户需求为上，切忌好高骛远
AI大模型加速了技术迭代。但对园区等应用场景而言，技术更迭不是目的，业务是技术应用的突破口，需求才是迭代的根本动力。 韩玮烨 作为园区的数字化领军企业，智链合创如何看待AI大模型带来的机遇与挑战？
范阳：AI大模型的应用为园区带来了两大机遇。首先，它提升了园区的运营能力，通过解决常识性问题和优化信息获取方式，提供类似私人助理的功能。其次，AI大模型与不动产空间深度结合，可形成垂直领域的专业模型，更精准地解决行业特有的问题。挑战则在于，如何将这些通用模型与行业专业知识结合，并在园区运营中实现服务和经营管理水平的提升。我们目前与主流的大模型厂商合作，将通用模型的能力引入到具体园区和楼宇的运营中，并已在国家文创实验区云园区平台上线AI助手产品。 韩玮烨 智链参与管理了国内外上百个文创及数字经济类园区，服务上万家企业，您觉得数字经济园区的AI应用特点是什么？范阳：根据我们的调研，目前大多数入园企业对于AI新技术还存疑或者存在信息差。而智链合创要做的事情是填补信息差。我们不直接提供AI技术，而是将AI技术集成到文创企业的通用需求中，以满足他们的经营需求。目前公司探索了三个主要应用方向：一是园区经营管理，比如通过AI客服提升服务效率；二是园区企业服务和产业服务，比如企业咨询和申报知识产权的智能工具；三是对园区企业进行AI赋能，比如文创企业的视频和图片处理，这也是AI实际落地最主要的应用场景。AI今年炒得很热，但它不是风口，而是趋势，应用之初也不应该被脱离其工具的属性。好产品首先是好用而且成本合理，这也是AI技术探索的核心。所以，我们建议企业在应用AI的时候切忌好高骛远，盲目投入。 韩玮烨 各地正在推进数据资产入表的工作，AI大模型如何帮助园区、商办等各类空间完成数据积累到数据资产的基础工作？范阳：如果说传统的信息化系统是死的工具，AI技术则更像是可以自我进化的“员工”，通过数据积累不断学习和成长。而所谓大模型要和场景深度结合，园区等不动产空间就是很好的场景。AI大模型是通过数字孪生等方式，先模拟再应用，在场景上加速学习能力，最终又作用于场景，提升企业经营管理能力。在德必公司内部，每位员工都配备了AI助手，无论是文档编写还是PPT制作都变得更加高效。因此我们视AI为团队的一部分，而非单纯的系统。各行各业拥抱数字化的第一步是建立数字化系统，这一步就像房子打地基，地基不稳，谈不上数据积累，数据资产更是空谈。有了数字化的底座，然后结合自身业务沉淀出大量数据。以园区运营为例，纸质记录时代难以分析大量物业报修数据。而数字化系统可以让管理者积累维修、维护和用电等经营数据。这些数据形成了园区经营画像，也反映了园区的经营效果以及未来提升方向。过去，园区的价值可能仅由外观和设计决定，但未来，数据资产和数据价值将成为评价园区的新维度。
走出德必，凭“运营+数字化”角逐市场
数字化赋予企业精细化管理的能力，也让有垂直领域业务能力成为可能，这直接关系到园区招商和出租率的成功。 韩玮烨 德必集团孵化了智链，如今智链合创走出德必三年、独立发展，您有哪些心得？德必给予了贵公司哪些支持，拥有了哪些核心竞争力？
范阳：德必用了近10年时间，成为国内园区轻资产运营第一股。在2015年左右，当管理面积和管理城市激增的时候，公司意识到必须采用数字化手段提升管理效能。一开始，我们尝试过外购管理软件，但效果并不好，最终选择创建智链合创并自主开发了wehome平台。这一超前的决策，伴随着探索和上亿元的投入。所以智链合创是站在巨人肩膀上的创业。我们在独立发展前，已经完成了从0到1的创业期。首先，快速发展离不开德必领导层，尤其是集团董事长的全力支持。尽管面临了各自质疑和压力，集团领导依然坚持“任何内容都可以砍掉，数字化不能砍”，这给我们团队提供了强大的信心和动力。其次，业务专业性来自于德必集团的强运营基因。智链合创与传统科技公司的本质区别在于，我们对园区业务的深刻理解。我们不仅专注于数字化，还具备对园区定位和发展潜力的认知，可让数字化系统发挥更好的效果。再者，轻资产运营模式得到了集团的鼓励和认可。公司通过轻资产模式积极拓展外部业务，包括民企、国企和外企等市场化订单占比达九成，管理面积已近3000万平方米，是集团主营业务管理面积的10倍。此外，德必品牌实力也是客户选择我们的重要因素。因此智链合创是生于德必，长于市场。一方面，公司正在对集团内部信息化进行二次更新，另一方面，市场化拓展仍在加速进行。 韩玮烨 在服务产业园数字化转型的过程中，贵公司有哪些深刻的经历？范阳：数字化喊了这么多年，我们发现许多公司各部门如物业、运营、招商等过去使用独立系统，数据孤岛问题并未得到解决，还是依赖手工账目。这让我们意识到数字化的真正作用：它是工具，不能先引进系统再适配业务。基于这些经验，智链合创构建了核心能力，帮助客户整合业务账目和资金相关事宜，实现业财一体化，最终提升运营效率。例如，某园区的停车系统、合同台账系统等均是独立运作，智链合创通过整合这些系统，并加入AI视频安防等系统，不仅提高了效率，还实现了成本的优化。这种整合还会帮助其他业务实现效率提升，如某上海园区客服效率提升近50%、某国企客户物业管理效率提升40%。 韩玮烨 很多园区运营者并不觉得数字化可以解决招商和出租率问题，对此您怎么看？范阳：时至今日，很多园区依然重招商轻运营，却忽略了，客户选择园区主要因素是有吸引力的营商环境，而不仅仅是上一套数字化系统，提供优越的地理位置、合理价格，或者直接降价。所以，园区运营者要改变认知，从传统的价格营销转变为价值营销。具体来看，园区运营者需要明确园区的产业定位，了解产业链的上下游和核心企业，以及能否从企业的角度出发，帮助他们降低成本和增加效益。从这个角度出发，数字化系统能够通过深入分析潜在客户数据，精准定位目标客户群体，从而提升招商效率。同时，利用CRM系统跟踪未成交客户，构建私域流量池，为未来的招商活动积累数据资源。此外，还要注意的是，园区就是产业的孵化或承载容器，需顺应经济周期，避免在夕阳产业上过度投资；主导产业和服务的差异化标签必须建立起来；不要把关注点都放在降本上，要重视增效。
不忘梦想：下一个三年，筹备上市
行业内卷的好处是，大浪淘沙后，不动产领域的实力科技企业有了弯道超车的机会。 韩玮烨 智链合创定位于产业园区全生命周期服务商，已经超越数字化服务的范畴。在您看来，企业是否已经具备这样的实力？
范阳：实现园区全生命周期服务的关键在于，持续的产业升级和提供适应产业变化的服务。目前，公司正在参与一些园区的产业升级。对于荒废和出租率极低的产业园，需重新定位，这涉及到对当前产业趋势的深入分析和未来发展方向的预测。在全生命周期内，智链合创可以做的包括：一、产业定位与升级：根据国家宏观导向和市场需求，对园区进行产业定位和升级，比如从传统的生产加工向高科技产业转型。二、提供产业载体：为园区提供适合不同产业的物理空间和基础设施，满足特定产业的硬性要求。三、服务能力升级：提升园区的服务能力，包括物业管理、企业服务、政策咨询等，以适应产业升级的需要。我们既为园区提供园区数字化的全面解决方案，也可以从产业导入和空间服务上赋能。与数字化企业比，我们最懂园区；而与园区运营方比，我们更深知数字化如何落地融合。展望未来，产业集群的发展将更加聚焦于高科技领域，尤其是那些能够实现国产替代和解决“卡脖子”问题的行业，这些产业及相关企业也是公司研究和投资的重点。 韩玮烨 如果说过去三年，智链完成了“出走德必”的战略目标，未来三年的目标是什么？范阳：尽管现实比预期残酷，但我们一直保持着高速增长的态势，团队规模已扩大三倍。随着2024年的结束，展望下一阶段，智链将重点发展以下几个方面，包括更加拥抱AI领域、持续发力产业园区运营、提升产业服务。除了上述发展计划，公司正积极筹划上市事宜，预计在未来两到三年启动上市辅导。上市不仅是融资手段，更是一个重要里程碑。过去三年，智链也参与了行业的内卷，但在“卷”的过程里，我们看到了大量弯道超车的机会。不动产数字化发展还在早期阶段，市场很大，比拼的还是能力。智链合创的使命是“让天下没有难运营的园区”，未来计划将数字化服务拓展到整个不动产领域，这将为公司提供更多的发展机遇。从数字化到全生命周期服务，再到上市的远大目标。睿和智库欣喜的发现了低迷市场下，还有很多像智链这样的“星星之火”，他们依然乐观，不畏困难，努力前行。这些星星之火，才是国家发展的动力源泉。备受关注的美国大选刚刚尘埃落定，国人在旁观大选的心态很值得玩味，有担忧、有恐惧，也有些许对未来不确定性的逐渐接受和期待。借用特朗普一句话：漫漫人生路，你发现并不总是公平的，你也会发现本不属于你的不可承受之重，却重重的压在你身上。但你必须低下头，fighting。