在中国最牛的一线城市，甲级写字楼的空置率正在上升，租金明显下降。
这是一个重要的信号。
站在2024年第三季度的节点观察，经济依然寒风瑟瑟，需要更多暖意。
一线城市甲级写字楼空置率的上升，大致是从2021年底、2022年初开始的。
根据第一太平戴维斯的数据，当时北京、上海的空置率略低于15%，深圳也下降到23%左右，广州刚刚达到10%。
如今，北京、上海的空置率均已超过20%，深圳重新回到29.8%的高位，广州也已经达到18.1%。
在国际上，研究机构普遍将20%视为写字楼空置率的“警戒线”。
根据穆迪公司发布的一份研究报告，今年第二季度，全球写字楼空置率达到了创纪录的20.1%，历史上首次突破20%大关。
这一空置率数字，已经超过了1986年和1991年的两个历史衰退峰值，显示出全球宏观经济状况，并不乐观。
研究者回顾，1986年的空置率上升，是由供应激增和大规模建设造成的，1991年则是与前十年的建设和当时更大的经济不确定性有关。
第一太平戴维斯的相关负责人就曾表示，10%左右是比较健康的写字楼空置率水平，超过15%会开始面临压力，低于5%也是不健康的。
如果把时间再拉长一些，就会发现，疫情后一线城市的空置率，总体上升更为明显。这显然不是偶然现象：
北京，2020年一季度空置率为13.2%，如今超过20%，上升超过6.8%
上海，2020年一季度空置率为16.9%，如今超过20%，上升超过3.1%
深圳，2020年一季度空置率为26.2%，如今为29.8%，上升3.6%
广州，2020年一季度空置率为5.1%，如今为18.1%，上升13.0%
可见，一线城市写字楼空置率，这几年普遍上升。空置率最高的是深圳，而空置率上升最快的是广州。
一线都是如此，全国的情况可想而知。
我们拿中指研究院的数据，做个对比：虽然口径和太平戴维斯不同，但可以明显看到，长沙、武汉、青岛、天津、重庆等二线城市，写字楼空置率要远远高于一线城市，普遍高10-20%。
随着空置率走高，写字楼租金价格也跟着大幅跳水，一路俯冲。
以深圳为例，其写字楼租金价格相比前几年的最高点，已经下跌了超过3成，甚至比十年前还便宜，降到了每月156.2元/㎡！
要知道，上一次深圳写字楼租金这么便宜，还是2009年。
上海的情况也类似，无论是中央商务区，次级商务区还是郊区的非核心商务区，价格都在往下滑。比起2019年Q4，降幅大约在20%左右。
（图源第一太平戴维斯官网）
北京去年的平均租金下降超过9%，但若是从实际成交价格来看，部分区域租金价格已经被腰斩。据三联生活周刊，北京望京某热门办公区域，前两年的租金价格为每平方米7元/天，现在已经跌到了3.5元/天。
一片凄凄惨惨戚戚。从全国范围来看，去年写字楼租金的跌幅都相当明显。
数据来源：仲量联行
写字楼市场还有一个指标叫做净吸纳量，用来衡量写字楼的市场需求，具体的计算方法是“新租面积+扩租面积-退租面积”。
简单来说，就是写字楼市场能够新增消化的租赁面积。从最近几年的数据来看，四大一线城市都跌麻了。
2021年到2023年——
北京的甲级写字楼净吸纳量从101万平方米下降到12.7万平方米，跌幅87%；
上海的净吸纳量从136万平方米下降到39万平方米，跌幅71%；
广州则从46.1万平方米跌到9.1万平方米，跌幅80%；
深圳从84万平方米下降到22万平方米，跌幅74%……
可见，四大一线城市对甲级写字楼的吸纳能力，都大幅下降。这样一来，新建的写字楼难免就越来越多被空置了。
为什么写字楼市场，连一线城市都在瑟瑟发抖？
背后至少有着三重原因。
首先是因为，部分行业业绩和信心受挫，影响了租赁需求。“能省一点是一点”。
据戴德梁行数据，2023年北京甲级写字楼主要租赁的行业集中在科技媒体金融行业，占比超过了六成。这些行业，这几年都不好过。
（图源戴德梁行：2024大中华区写字楼供应/需求前沿趋势）
北京的中关村和望京地区，是互联网企业最集中的两大区域，鼎盛时期号称汇聚中国互联网半壁江山。
但近几年，降本增效如紧箍咒，最先想到的自然是“节流”——缩减办公面积也成为了一个选择。
企业退租、搬迁已是司空见惯——三联生活周刊文章提到，字节跳动、微软、爱奇艺均不同程度退租了在北京中关村的写字楼，美团也从望京地区提前退租了3万平方米。这些都给写字楼市场带来不小的压力。
其次，外资的调整也或多或少影响了写字楼市场。
最近几年，外资逐步缩减在中国的投资，部分外资甚至停止了全部中国业务。
如早些日子，IBM宣布彻底关闭中国研发部门，涉及员工数量超过1000人；
资管巨头、全球最大的公募基金公司之一先锋领航去年就退出中国、并关闭在上海的办公室。
部分外资的撤离，也导致写字楼市场失去了一定的“忠实粉丝”。
要知道，外资可是中国高档写字楼的重要客户，以上海为例，去年足足有接近一半的写字楼是外资租赁的。
（图源戴德梁行：2024大中华区写字楼供应/需求前沿趋势）
外资离开的缺口，短时间内还没有很好的生力军能够接替。
第三个原因，则是供给过剩。
为什么深圳一边经济强势领跑广东，另一边却出现了如此高的写字楼空置率？
很多人不知道的是，深圳这个弹丸之地，甲级写字楼总体量已经超过了北京、香港，跃居中国城市第二。
这背后，是深圳一直以来奉行“重产业、轻居住”用地政策，工业用地占比常年维持在30%左右，接近国际15%-30%指标的上限。
如今，不少工业厂房急需改造，很难转化为住宅及教育用地，深圳便走了一条“工改工”（M0产业研发）的路线，将普通工业用地转变为新兴产业用地，鼓励发展新型研发产业。
部分“工改工”演变为“类办公”，修建起了作为研发、设计等产业用途的写字楼。
可见，深圳空置率在一线城市中占比更高，背后是有原因的，未必是一件坏事，需要动态地看待。
写字楼，是观察产业经济的晴雨表，可以一窥经济活动的冷暖。
当前一线城市写字楼空置率上升，折射出两个很明显的信号——
首先，科技互联网金融等重点行业正处于一个调整的周期，缺乏足够的扩张动力。其次，更需要警惕的是，一些科技创新、新兴行业也在收缩战线，写字楼客户增长乏力。
烯牛数据有一组数据就显示，中国获得风险投资企业数量这几年持续下降，2023年为12666家，比起2018年的19882家，下降了36%。今年前三季度，仍然延续了下降的态势。
这反映的是创投环境的变化，以及创新创业活力的收缩，值得重视。
这一增一减的大趋势，注定了写字楼空置率很难在短期内快速下降。
写字楼空置的问题，终究要靠写字楼之外的因素，才能解决。