近日，广州市人民政府正式印发《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）。
规划提出，以“美丽宜居花城、活力全球城市”为目标愿景，围绕实现老城市新活力、“四个出新出彩”，继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用，打造老城市新活力示范区，建设具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市。
此外，《规划》进一步突出广州作为我国重要的中心城市地位，系统谋划了广州到2035年的空间蓝图。《规划》明确，2035年常住人口规模严格控制在2200万人以内；还有黄埔区重回主城区、要高标准建设南沙新区等系列亮点！
广州常住人口规模
严格控制在2200万人以内
据广州新总规，广州重新确定了常住人口目标。
《规划》提出合理控制人口规模。综合考虑资源环境约束、人口变化趋势、用地状况和城市发展因素，2035年常住人口规模严格控制在2200万人以内，常住人口城镇化率约88.5%。
值得注意的是，此前2018年发布的《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案表示，2035年广州常住人口规模将控制在2000万人左右。
对比来看，广州的常住人口目标再增200万，升至2200万。相比《草案》中的“控制”，新总规的表述则为“严格控制”，凸显2200万这个红线一定要守住。
2023年末，广州常住人口是1882.7万人。这意味着，到2035年之前，广州常住人口的增长空间还有317.3万人，平均每年还可新增28.8万人。
这是一个比较宽裕的数字了，为广州进一步放宽落户政策留足了空间，也为房地产市场的需求侧创造了足够的空间。
目前全国常住人口超2000万的城市仅有重庆、上海、北京、成都四城。
此外，考虑半年以下暂住人口、跨市域通勤人口、短期商务旅游人口等在内的城市实际管理服务需求，预计管理服务人口2500万人—3000万人。
广州各区人口怎么分配？
《规划》还提出完善“城市核心区—外围综合新城—地区中心—新型城镇”的城镇体系。
城市核心区（中心城区）常住人口规模严格控制在1000万人以内；
城市核心区（东部中心、南沙新区）规划常住人口规模为200万人—300万人；
外围综合新城规划常住人口规模为80万人—200万人；
地区中心规划常住人口规模为20万人—80万人。
据新《总规》，广州中心城区范围为：越秀、海珠、荔湾、天河四区全域，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九佛街道、龙湖街道、新龙镇以外地区，面积约933平方千米。
广州还特别提到了中心城区的人口密度：2035年全市建设用地人口密度严格控制在1万人/平方千米左右，中心城区人口密度严格控制在1.5万人/平方千米左右。
来看看广州各区当前的常住人口规模和密度：
如上图所示，截至去年底，中心四区的常住人口密度均超过1.9万人/平方公里，密度远超其他7个区。
越秀区的常住人口密度排名全市第一，达到2.84万人/平方公里；天河第二，达到2.32万人/平方公里；海珠第三，1.96万人/平方公里；荔湾第四，1.92万人/平方公里。
这个四个区的常住人口密度均超过1.5万人/k㎡;的控制目标，这意味着未来10年，中心四区的目标是降低人口密度，向外围区疏散。
重大变化！黄埔、南沙都有看点！
今年3月，《广州面向2049的城市发展战略》里面，也有重新定义广州主城范围为：北至北二环高速，南至荔湾、海珠区界，西至广州市界，东至天河区界的范围界定为主城区，面积约630平方公里。
也就是说，这份文件中，广州主城区是越秀、天河、海珠、荔湾四个区，加上白云区北二环高速以南的部分。黄埔、番禺全区都不属于主城区范围。
要知道，黄埔和番禺都曾经有一部分属于“中心城区”的范围。
从这一次的《总规》来看，黄埔还是回归了中心城区，包括科学城、老黄埔等板块划，只有九佛街道、龙湖街道、新龙镇不在主城区，这三个镇街其实都是原来的九龙镇拆分出来的，与现在知识城的范围基本重合。
而番禺则没有纳入，仍属外围区。最失落的，可能就是番禺区广明高速以北地区，主要就是广州南站、长隆-万博、大学城-国际创新城等番禺最热门的几大板块。
当然，如果仔细研究就会发现，番禺在整个广州的规划中，还是扮演了重要的角色。尤其是最核心的“一带一轴”，活力创新轴的建设上。
除此之外，南沙也有了很大变化。
南沙城市核心区发展能级将提升。《规划》提出，广州要推进中心城区、东部中心、南沙新区三个城市核心区（以下简称“三核”）联动发展。其中，南沙新区推进先行先试，打造成为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台。
“三核”是承担全球城市功能、展现国际大都市时代活力与独特魅力的核心区域。
具体来说，南沙新区将加快建设“精明增长、精致城区、岭南特色、田园风格、中国气派”的现代化都市。
加快建设科技创新产业合作基地、青年创业就业合作平台、高水平对外开放门户、规则衔接机制对接高地和高质量城市发展标杆。
强化南沙新区与中心城区的高速直连。推进中国（广东）自由贸易试验区南沙片区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个先行启动区建设，协同构建南沙新区城镇圈，促进总部经济、商务金融、科技研发、航运服务、港口贸易、装备制造、国际教育培训、青年创新创业等功能发展。
值得一提的是《规划》还单独设置了一节“高标准建设南沙新区”内容为南沙新区发展谋篇布局。
《规划》提出，要把南沙新区打造成大湾区综合性国家科学中心主要承载区。
高水平建设南沙科学城，加快中科院明珠科学园建设，推动与区域重大创新载体协调联动，积极承接创新成果转移转化，支持建设一批孵化器、众创空间、科技园区等创新创业载体。发挥海洋科技优势，打造我国南方海洋科技创新中心。
在强化湾区交通中心功能方面。《规划》提出，要加强南沙新区与香港的直接交通联系，优化南沙客运港航班和广深港高铁庆盛站等经停班次，推进实现“一票式”联程和“一卡通”服务。
推进南沙站与广州铁路枢纽互联互通，研究预留广州南站到南沙站的高铁通道空间。
加强与深圳、东莞、佛山、中山等邻近地区交通衔接，加密珠江口东西两岸跨江通道，做好协调布局和空间预留，推动广州至珠海（澳门）高铁、中南虎城际、肇顺南城际、南沙至高明高速、狮子洋通道等干线交通通道建设。
此外，在深化民生领域与港澳融合发展方面。《规划》提出，南沙新区要推进与港澳教育合作，划定专门区域，打造高等教育开放试验田、高水平高校集聚地、大湾区高等教育合作新高地，建设外籍人员子女学校或国际化程度较高的中小学校。
创建青年创业就业合作平台，规划建设粤港澳青少年交流活动总部基地，进一步完善港澳居民就业配套服务保障。
便利港澳居民就医养老，引进港澳现代化管理模式的大型综合性公办医院。
还有......
引导新增居住用地
优先在轨道交通站点周边布局
《规划》提出保障城镇居住用地供给，根据人口发展趋势和不同区域发展特征，优化居住用地供应结构和布局。引导新增居住用地优先在轨道交通站点、就业中心和公共服务中心周边布局。中心城区适度供应居住用地，增加保障性住房用地供给，改善老旧小区居住环境和品质；东部中心和南沙新区增加人才住房供应，丰富国际化社区等多元化住区类型；外围综合新城重点提高轨道交通站点1千米服务半径范围内的居住用地占比。
《规划》提出建立健全“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，满足居民多元化住房需求。具体来看，发展壮大住房租赁市场。加快利用集体经营性建设用地和国有企事业单位自有用地建设租赁住房，结合城中村改造等多渠道增加租赁住房供给。
同时，加大保障性住房用地供给。优化保障性住房空间布局，提高保障性住房在轨道交通站点1千米服务半径范围内的比例，方便新市民、青年人就业安居。
来源：广州市人民政府、广州日报、城市战争、
广州南沙发布、广州楼市情报等