本文来源：时代周报 作者：梁争誉
年终将至，深圳土地出让提速。
近日，深圳公共资源交易中心发布深土交告〔2024〕32号，计划于12月2日以挂牌方式出让南山区粤海街道T107-0107地块。
这是深圳今年下半年出让的第四宗涉宅用地，也是起拍价最高的一宗。上半年，深圳仅在2月29日挂牌拍卖一宗涉宅用地，下半年供地节奏明显加快。
T107-0107地块位于深圳后海金融总部基地，挂牌起始价126.52亿元，是深圳第九宗“百亿地”。深圳上一次出让的“百亿地”是位于深圳湾超级总部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32亿元竞得。
值得注意的是，T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件——以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，取消各种政策附加的限制，从而给开发商让利，同时将定价权给到市场，将产品打造的话语权给到市场，让开发商根据市场的需求来决定价格和户型，能够提振开发商拿地的积极性，做到供需匹配。
由于T107-0107地块地段优越，销售预期较好，业内普遍认为该地块有望高溢价成交，刷新纪录。但也因为体量大、地价高，T107-0107地块大概率花落实力更出众的国央企。
“空窗”12年后上架宅地
深圳后海的新建商品住宅供应已“空窗”多年。
时代周报记者查询深圳市房地产信息平台发现，后海片区最近一次入市的住宅项目是柏瑞花园，即华润深圳湾悦府，项目地块于2012年出让，2017年开盘。悦府一、二期在贝壳找房平台的最新挂牌价为21.5万元/平方米、17.2万元/平方米。
一举供应17.69万平方米商品住宅的T107-0107地块，可谓炙手可热。
T107-0107地块位于南山区后海滨路与登良路交界东侧，地铁2号线登良站上盖，毗邻深圳湾一号、深圳湾万象城、深圳人才公园等多个城市地标，地理位置优越。
根据出让公告，T107-0107地块由南北两宗小地块构成，用途为二类居住用地、商业用地、道路用地，总用地面积约3.86万平方米，建筑面积26.3万平方米，包含17.69万平方米商品住宅、7万平方米商务公寓、1万平方米商业等。对于T107-0107地块建成后的销售价格、户型设计等，出让公告均未作出限制。
T107-0107地块现状，图源：深圳公共资源交易中心
时隔12年，后海再上架涉宅用地，可见深圳诚意十足。业内认为，T107-0107地块有望高溢价成交，从而提振市场信心。
不过，T107-0107地块的“微瑕”，亦让市场有所顾虑。
首先，T107-0107地块的《规划设计要点表》显示，地块容积率≤7.59。根据2018年局部修订的《深圳市城市规划标准与准则》，居住用地地块容积率上限为6.0。因此，T107-0107地块用途还包括商业用地，搭配建设7万平方米商务公寓。
受建筑布局应融入片区整体天际线梯度控制要求，T107-0107地块建筑高度限高250米，还需设置高度不低于200米的片区次地标。可供对比的是，中海竞得的T207-0060容积率≤6.01，建筑高度限高200米。
T107-0107地块配建的商务公寓，其中3万平方米限整体转让，但鼓励用途合理转换，限整体转让的商务公寓可全部转为等面积的酒店，竞得人应在申请签订《出让合同》时提出书面申请明确具体用途。目前，后海片区有两间高端酒店，分别是由华润置地、鹏瑞引进的安达仕酒店、莱佛士酒店。
其次，T107-0107地块是一宗调规涉宅用地——今年7月，[后海湾-东角头地区]法定图则DU10、DU13中的多个小地块通过“商改住”整合成两个居住用地，即T107-0107地块。由于地块位于深圳后海金融总部基地，周边写字楼林立，未来并不会形成住宅集群，居住氛围稍差。
国央企积极补货
由于T107-0107地块体量大、总价高，且包含3万平方米限整体转让的商务公寓，颇为考验拿地企业的资金实力与操盘能力，地块或花落国央企。
这是近年来土拍市场的大势。
根据中指研究院监测，今年1-10月，央国企及地方国资仍是土地市场主力，民企拿地信心偏弱。22城累计拿地金额中，央国企占比47%，地方国资占比29%，两者合计达76%，是拿地绝对主力。其中，保利发展在北京、上海、西安、成都等多个城市拿地金额均进入前十，中海在北京、成都、西安等城市位列拿地金额前十。
近期，以保利、中海、越秀等为代表的“国家队”选手和以绿城中国等为代表的混合所有制房企，在一线城市积极扩储。
11月5日，北京出让三宗涉宅用地，海淀区功德寺两宗地块HD-GDS-001、HD-GDS-002均触及地价上限，进入摇号环节，分别由绿城中国、越秀摘得。
10月25日结束的上海第六批次土拍，热门地块杨浦定海社区地块由中海竞得，楼面价约6.92万/平方米。
9月29日广州年度最受关注的南方面粉厂地块，吸引保利发展、中海、越秀、鹏瑞竞拍。经过5小时的激烈角逐，保利发展以117.6亿元竞得该地块，成交楼面价66957元/平方米，是广州楼面价第二高的地块。
深圳市场表现与其他一线城市一致，中海、华润置地、招商蛇口、越秀、华发等国央企都是土地交易中心的熟面孔。
深圳后海罕见上新，有望吸引实力房企补货。
在今年8月底的业绩交流会上，中海董事局主席颜建国曾表示，（上半年）地买的不多，主要原因是一线及核心城市的优质土地供应不足，“下半年中海将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目。”
招商蛇口也在2024年半年报中表示，继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则，在确保现金流、风险可控的前提下，根据库存情况进行适当补货，重点关注核心城市确定性较高的优质项目。
根据出让公告，T107-0107地块如出现多人竞买，将在挂牌期截止时间届满后进入现场竞价环节，并以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价。
中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，按照“价高者得”的原则确定竞得人，对于有实力的房企而言，可增加其拿到地块的概率。
“取消土地限价或有利于稳房价、稳预期。部分优质地块成交溢价率或有所提升，进而对房价预期形成支撑。取消限价后，价格回归市场，更有利于企业打造适合当地住房需求的好产品，是积极响应鼓励企业建设好房子的表现。”孙红梅进一步表示。
供地将开启冲刺模式
和过去两年相比，深圳今年的涉宅用地供应规模大幅度下滑。
今年至今，深圳仅出让三宗涉宅用地，分别是中建壹品、湖北文旅联合体竞得的龙华民治街道A808-0025地块，保利置业竞得的宝安新安街道A001-0219地块，深圳地铁竞得的宝安航城街道、福永街道A219-0080地块，总土地面积约23.83万平方米，总建筑面积约56.04万平方米，总成交地价146.64亿元。
作为对比的是，2023年深圳累计出让14宗涉宅用地，总地价约312.47亿元；2022年深圳累计出让34宗涉宅用地，收金736.27亿元。
来自深圳公共资源交易中心的数据显示，深圳目前处于挂牌状态的涉宅用地有两宗——前海合作区招商街道K104-0049地块、南山粤海街道T107-0107地块，起拍价分别为12.32亿元、126.52亿元。
假定这两宗地块均以起拍价成交，那么深圳今年卖地可实现收入285.48亿元——这一数额较2023年下降8.64%，较2022年下降61.23%。
不过，深圳的土地出让将在年末开启冲刺模式。
深圳市规划和自然资源局今年7月发布的《深圳市2024年度建设用地供应计划》提出，2024年度深圳计划供应居住用地180公顷，包括商品住房用地80公顷、保障性住房用地100公顷。商品住房用地供应主要来自前海（19.5公顷）、宝安（18.5公顷）、龙华（13.5公顷）、龙岗（8公顷）、光明（6.5公顷）等。
图源：深圳市规划和自然资源局
因此，在2024年最后两个月，深圳或将集中出让涉宅用地，以完成全年目标。