上交所官网信息显示，绿城房地产集团有限公司（下称绿城集团）正计划面向专业投资者公开发行总额不超过人民币45亿元的公司债券，拟分期发行，本次债券募集资金拟全部用于偿还公司债券本金。
此次债券发行品种为小公募，11月1日项目状态更新为“已反馈”。主承销商、簿记管理人、受托管理人为中信证券，联席主承销商为平安证券、一创投行。根据联合资信评估股份有限公司的评级报告，绿城集团主体信用等级为AAA。
募集说明书显示，绿城集团以房地产开发销售为主营业务，目前项目主要集中在浙江、江苏及上海等地区。公司同时涉足了装饰业务以及酒店运营方面的投入。
绿城集团由才智控股有限公司（Richwise Holdings Limited）100%持股，才智控股有限公司为绿城中国控股有限公司全资子公司，公司无实际控制人。但中交集团在2015年审计报告中已将绿城中国纳入合并报表范围，确认为子公司。
2021年至2023年，绿城集团营业收入分别为794.77亿元、1197.30亿元和1309.88亿元；营业毛利率分别为19.89%、18.52%和12.16%，其中近三年房地产销售业务的毛利率分别为19.81%、18.23%和11.68%，实现净利润分别为56.17亿元、97.60亿元和77.98亿元。
针对毛利率连年下降，绿城集团在给上交所的审核反馈意见回复中解释称，商品房销售毛利率较最近一年有所下降，一方面是整体市场下行及限价影响、导致售价不及预期，另一方面是公司在拿地策略上，聚焦一二线城市、对项目的安全性及抗风险能力要求较高。从同行业可比企业来看，受市场整体下行影响，营业毛利率均呈现下降趋势。发行人与同行业可比企业相比不存在重大异常情况。
房地产企业普遍存在资产负债率较高的特点。2021年、2022年、2023年，绿城集团资产负债率分别为80.39%、79.11%和78.32%。对此，绿城集团称，公司始终严格执行有纪律的负债率管控，负债率相关指标控制在合理水平，近三年，绿城集团努力平衡好风险与发展的关系，另外随着项目交付结转，利润逐渐体现，未来将继续做好资产负债率的管理。
近三年末，发行人短期借款分别为5.02亿元、1.62亿元和2.04亿元，一年内到期的非流动负债分别为291.74亿元、216.07亿元和274.47亿元。截至2024年上半年，绿城集团在手货币资金为710.96亿元。
上交所在审核反馈意见中还要求绿城集团补充披露报告期内商票规模增长情况以及是否出现逾期，并分析商票增长是否与销售收入相匹配。
对此，绿城集团回复称，近三年及一期末，发行人应付票据分别为1.67亿元、2.98亿元、2.09亿元及1.77亿元，占总负债的比例分别为0.04%、0.07%、0.05%及0.04%，占比较小且呈现波动下降的趋势。截至2024年6月末，发行人报告期内不存在商票逾期记录。
募集说明书显示，公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由开发成本和开发产品构成。近三年，公司存货余额分别为3012.20亿元、3019.41亿元和3000.90亿元，占总资产的比例分别为57.87%、56.50%和55.90%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。
绿城集团称，由于公司房地产项目绝大部分盈利情况良好，计提存货跌价准备较小。未来若房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生不利影响。
2021—2023年及2024年一季度，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为57.23亿元、164.14亿元、225.79亿元和-22.20亿元。2021—2023年及2024年上半年，发行人投资性现金流净额分别为-414.40亿元、-216.38亿元、-201.11亿元和-140.83亿元。
绿城集团在回复函中称，2024年第一季度，发行人的经营活动现金流净额出现负值，这主要是由于与去年同期经营活动现金流净额为169.12亿元相比，购买商品和接受劳务支付的现金有所增加。投资活动产生的现金流出的现金为满足房地产开发项目的日常经营所需，预计不会对发行人未来偿债能力造成重大不利影响。
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