土地收储，是指政府通过收购、回购等方式，取得未开发土地（或者未售出商品房）的行为。
一般认知里，在房地产下行周期，政府通过收储，来减少土地（或者未售出商品房）的供应量，主要是为了调节供需关系，进而达到稳定房地产的目的。
毋庸置疑，调节地产是土地收储的最重要目的之一。然而，土地收储还有一个更重要的、带有中国特色的功能，那就是给地方城投公司化债。
本文将从城投公司拿地托底、国家的收储政策来简述一下城投拿地与收储的联系。进而，综合各区域城投公司的拿地数据，来分析将要实施的土地收储政策，会给哪些区域带来利好。
城投公司拿地，被戏称为地方政府“自己开的公司买了自己卖的地”，简单理解就是地方政府要卖地，城投公司买走，而城投公司的实控人是地方政府。2021年下半年以来，房地产市场持续下行，民企地产公司大面积爆雷，央国企主要集中在一二线城市拿地（追逐利润）。城投公司作为一股新势力，成为拿地的主力军。我们来看下图克而瑞和国金证券的数据：相较于21年第一批次土拍，土拍的流拍率在上升（黄色柱形图），城投拿地金额的占比却在逆势上升（橙色折线图），这就意味着，城投公司成为地方土拍的托底者。
城投拿地多，特点之一，是平均溢价率变低（蓝色柱形图）。因为没有其他开发商竞买，土地几乎都是按照政府挂出的底价成交。城投在土拍中托底的另外一个特点就是开工率极低。简单说，就是城投公司拿到地以后，很少像其他开发商一样建房子卖，而是闲置在手里了。
从上图可以看到，2021年以来，城投公司拿地的开工率仅20%左右，远低于其他市场化的开发商。一方面，城投公司没有房地产开发的优势；另一方面，城投公司托底拿的地，多位于三四线及以下城市的非核心区域，房子建好也较难去化。
土地出让金是地方政府重要的收入来源，2021年以来，房价下跌，土地出让持续遇冷。地方政府为了稳住土地出让金规模，“派出”城投公司拿地托底。下图是我国历年土地出让金规模变化，如果不是城投托底，这个数据的下降幅度会更大。
事实上，大多数城投公司自身也日子过的紧巴巴，城投公司拿地的钱，很多都是从银行、信托等金融机构借来的。城投公司托底拿地，本质上，是地方政府在通过城投公司去借债过日子。城投公司拿地不完全是市场化的行为，政府有很多考量因素在里面，城投托底拿地加重了城投自身的债务负担。因此，土地收储，成为最近一系列增量政策高频提到的词汇。收储就是政府用发行债券（债务限额将提升）的资金，从城投手里把闲置的土地回购回来。这样，前期帮政府托底拿地的城投公司会拿到不少资金。
关于收储政策的详细梳理，我们在之前的文章已经说过。（见《存量政策我们已经吃透了，请讲增量！》）我们简单总结下，10月份财政部会议和住建部会议都重点提到，一揽子增量政策将鼓励地方专项债券用于收购存量商品房或者闲置土地（财政政策）。另外，有关部门也在研究设立收购存量土地的专项借款（货币政策）。前者资金来源是地方专项债，后者资金来源是央妈。然后就是本周彭博社的小作文，称下周重要会议批准的，用于收储的资金规模是4万亿（分5年）。我们这里不讨论这个数字的真实性，但是可以预期的是，较大规模的土地收储将会成为刺激经济的一项重要举措。那么，重仓土地的城投公司，也将久旱逢甘霖。
华创证券今年初，做了一个城投拿地金额的Top30榜单。从这个榜单，我们可以详细地了解到，30个地市的城投公司，2022-2023年度的拿地总金额。
从榜单可以发现，城投拿地金额位居前30的地市，主要分布在江苏、浙江、山东等省份。
南通、盐城、扬州、成都、无锡、武汉、徐州、金华、泰州、湖州、淮安、西安、潍坊等多地城投公司的拿地金额，在2022-2023年度都位居排行榜前列（这些区域也是信托项目非标融资的常客）。我们认为，随着土地收储政策的逐步落实，以上区域的城投公司会陆续拿到规模可观的收储资金。据业内人士传，上述榜单中苏北某地级市，一家当地的城投公司，称预计将拿到约100亿的土地收储资金。最后总结一下：为了稳住土拍市场，城投公司给地方政府托底拿地。近几年来，以江浙鲁等为代表省份的地方城投公司手上，积累了大量“拍而未建”的闲置土地。接下来的土地收储政策，将给这类城投公司带来增量资金。如果你有以上区域城投公司的信托非标存续，或者是对此类城投有应收账款，那么你可以乐观一些。