腾讯新闻《潜望》
特约作者 郭亦非
编辑 杨布丁
“房源真的不多了。如果考虑的话，尽快来现场选房交定金吧。”10月31日上午，御翠园正式开盘第一天，一位该项目销售人士告诉腾讯新闻《潜望》，高层140平米户型，单价基本在7.8万元左右，185平米户型，最低7层的单价仅7.5万元。
此时正值救市新政出炉满月，北京楼市止跌回暖，新房二手房成交量急剧攀升。这其中，最吸睛的莫过于香港首富李嘉诚8折大甩卖的御翠园。
御翠园为李嘉诚旗下和记黄埔在北京的最后一个楼盘，早在2001年，即以7亿元的总价拿地。经历2006年、2013年两次开盘售罄后，2023年7月，最后一期项目御翠园也拿到预售证，高层拟售单价为9.65万元-9.97万元，联排别墅则为9.1万元-9.24万元。相较于20多年前1750元/平米的原始楼面价，这一增值幅度已超过51倍。
不过，彼时的北京楼市正处下行周期，新房成交量处于近5个月最低水平，而过去一年累计10次楼市调控政策效果，大多昙花一现。御翠园一度考虑97折开盘，最终限于蓄客不足延迟开盘。
直至9月30日，北京近年来力度最大的一次救市政策出炉，落地执行超过13年的非本地户籍限购政策首次进行调整，五环内和外购房门槛——连续缴纳社保或个税的年限，从过去的5年，改为五环内为3年，五环外为2年。首套住房商贷首付比例也降至15%，二套则降至20%。
这意味着，再次捂盘一年后，李嘉诚迎来出货良机。
为了快速去化，相比于9万多的预售价，御翠园此次开盘定价等于打了8折。尽管户型差、得房率低、产权不足50年，但凭借着现房优势、东四环位置、成熟配套，再加上与周边二手房的价格倒挂，都使得该项目为十月的新房市场注入一股动力。
北京住建委数据显示，10月，新房市场网签量达到4943套，环比上涨52.75%。考虑到网签数据滞后于实时签约量，当月真实成交规模或更为可观。
从房企端表现来看，比如民营开发商龙湖集团提供的数据显示，自新政落地以来，其在京5个主力在售楼盘整体呈回暖趋势，10月到访5493组，成交12.5亿元，环比9月增长超30%。
以价换量，新房纷纷打折促销
“上周末两天，我天天2点多才下班，早上8点又来了。本地9个销售不够用，又从外地派了15个同事来支援，至少要等到忙完下周。”上述御翠园销售人士声音略显嘶哑地吐槽称，周末人多到需要限流，没有预约的客户，现场排队500多号，得一两个小时才能看样板间。
这种抢购情景在北京楼市中已多年未见。
据其介绍，上周五晚上开发商决定临时开盘，推出50套特价房，价格低至7.5万元-7.6万元，旋即被一抢而空。“这些客户之前都交了50万元-100万元不等的诚意金，一直等我们开盘，所以要给到一个惊喜价。10月31日正式开盘后，客户要缴纳50万元认购金，并限定在半个月内缴清首付款。价格可能也会有惊喜，先到先得。”
自10月25日低调小规模开盘之后，为了蓄客维系热度，御翠园每天会公布一批特价房源小范围售卖。以10月29日为例，高层140平米户型单价已涨至8.2万元，185户型则在7.6万元-8.3万元之间。显然，相较于7.5万元-7.7万元的首开定价，这一折扣力度已经缩窄。
距离正式开盘前一天，在10月30日中午的售楼处现场，腾讯新闻《潜望》看到，由于当天并未卖房，看房人并不多，现场正在为次日正式开盘做准备。屋内，链家、我爱我家等6家中介品牌正在努力蓄客，办理按揭贷款的银行工作人员也已就位，汇丰、渣打两家港资银行也在其中。屋外，宣传海报、鲜花盆景、红毯座椅等物料也在铺设中。
御翠园的降价跑量，也是10月份北京新房市场的一个缩影。
一位朝阳改善项目营销负责人告诉腾讯新闻《潜望》，10月份到访量达到700多组，成交量近30套，两项数据环比均增长三成，目前根据首付比例会有1-2个点的折扣差距，为了赶上这一波新政红利，新房渠道费也提高到4个点，周边竞品能高达五六个点。
这位负责人认为，现在市场成交节奏明显加快，虽然“5改3”新政后的新增客户并不多，但首付比例下降效果显著，很多客户不需要抛售割肉凑首付，可以慢慢卖，但也很少会加杠杆。“很多客户抱着捡漏的心态看房，两头砍，一边找开发商要折扣，另一方面也会找带看的中介要佣金返点，尽量弥补自己二手房的亏损。”
多位熟悉新房市场的开发商人士对腾讯新闻《潜望》表示，目前热销新盘普遍不能有短板，比如位置、配套、户型和得房率，最重要的就是价格要足够吸引人。当下减少或收回折扣的项目并不多，中介新房渠道费用仍高达3-4个点，但普遍会要求缩短付款周期。年底业绩冲刺节点下，以价换量仍是核心策略，目前大多打着“特价房”的名义对外出售，价格多为备案指导价的8.5折-9折。
比如，昌平准现房项目硅谷one，2022年开盘时售价5.4万元，随后一路降至4.5万元，9月部分房源则低至3.6万元。丰台豪宅项目首开君著，销售指导价原本高达10.6万元，如今降至8万元。近期火热开盘的朝阳北京宸园项目，相比于12.5万元的指导价，实际售价方面，全款买房最低能打8.5折。
腾讯新闻《潜望》观察到，市场持续下行，当下北京楼市正被迫进入“现房周期”，一类是去化艰难、逐渐盖成现房的项目，另一类则是“竞现房”项目开始陆续进入销售期。现房拉长了资金回笼周期，开发商原本希望卖出比期房更高的价格，但价格战下，这一愿望基本落空。
据不完全统计，自2021年第二轮集中供地首次试点竞现房销售面积地块后，竞现房项目多达27个，这些新房项目从今年9月开始陆续交付销售，明年将迎来更大规模的现房潮，这无疑将会给新房市场带来不小的冲击，加剧卖地难度。
趁着销售行情回暖，土地市场也在顺势而为。
10月31日，丰台区挂出一宗三环内纯住宅地块，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价高达110.54亿元。这也是北京今年推出的第三宗百亿元级的“巨无霸”地块。值得注意的是，这宗地块并未设置地价和房价上限，也无配建要求。
万柳一居室学区房一个月涨了80万元
作为存量房市场，二手房市场的回暖力度，更直接关乎卖旧买新的置换链条能否打通。
北京市住建委数据统计，10月北京二手住房网签量为17367套，环比9月增长30.8%，而同比去年10月则增长63%，这创下了自2023年3月以来近19个月的最高值。
由于网签数据滞后于实时成交量，从多家头部房地产经纪机构实时签约情况看，10月份二手房真实签约量超过2.5万套。
北京链家虽未披露具体签约量，但其数据显示，10月1日-30日，二手住房签约量同比增长138%，环比增长80%。预计全月签约量可比肩2017年3月份水平，为91个月来最高水平。价格方面，则环比上涨3.1%。
麦田房产在京深耕改善板块，其监测数据显示，10月份全市（麦田覆盖楼盘）成交均价为7.46万/平米，环比上涨0.1%，同比仍下降11.8%。
链家西城区德胜板块经纪人邓昌惠提供的数据显示，10月门店签了10单，9月则卖了5套房，人均带看量也攀升至18组，整体交易节奏在加快，部分客户从看房到下定，短至一两周就买了。
他对腾讯新闻《潜望》判断称，二手房市场预计会持续回暖到春节，因为卖房买房的周期大概2-3个月，加上政策持续利好，很多近期卖房的客群还没进入市场，价格下跌的可能行比较小，总体市场是仍较平稳。
相较之下，同为热门学区板块，中关村三小所在的海淀区万柳板块则更为火热。以“海淀学区房风向标”之称的蜂鸟家园小区为例，10月份卖了16套房，9月仅为4套。
从成交价来看，50平米左右的一居室基本在550万元以下。最低一套一年级名额房源，价格甚至低至370万元，这几乎是2015年以来的小区最低价——此前2021年最高价一度超过900万元。从原始名额一居室来看，2024年1月还能卖到707万元，此后便一路下跌，10月初成交价为505万元，随着市场好转，月底则涨至585万元。
一位万柳板块资深经纪人对腾讯新闻《潜望》表示，10月12日之前，蜂鸟一居室成交多达12套，价格涨上来之后，业主怕卖亏，宁愿再等等，买卖双方价格差距大，成交开始放缓，目前蜂鸟小于550万元的待售房源仅剩一套。
从供需基本面看，市场平衡正逐步向卖方偏移，卖方话语权略有回升。
北京链家数据显示，10月1日-30日，全市新增客源量同比增长超四成，环比增长近两成，而新增房源量和库存房源量均较上月有所下降。此消彼长之下，新增房客源比例由1：10变为1：13。