展望未来，物管行业将步入低速增长时代，未来3年营收增量约5000亿元，年均增速在3%-5%之间。其中，基础服务营收有望增长2565亿元，来源于新建增量和存量社会化。增值服务营收有望增长2412亿元，近9成增量来源于FM。
物管行业将重回“微利+现金流”模式。据克而瑞物管测算，7成以上物业服务项目净利率在5%-8%之间，典型头部及第三方物企净利率同样位于5%-10%之间。企业将不断加强现金流管控，经营性现金或将持续净流入，应收账款与营收增速差或将进一步收窄。
企业竞争格局呈“头部已定，长尾持续”，体现于极少数的头部物企营收规模能够突破100亿元，反观营收规模在2000万元以下的蚊型物企数量则有十余万家之巨。受惠于国资国企改革不断推进，国央企有望通过整合做强做优做大，腰部物业犹存跃升的机会。
物业服务的本质在于提升满意度，建议聚焦以下三大原则：其一，投入有效，例如社区增值服务，可以根据业主实际使用频率，动态调整服务频率。其二，把握有感服务，关注业主的感受和体验。其三，紧盯盲点、痛点和痒点，有针对性地提供解决方案。
短期内，资本市场利好大于利空，2024年物业板块或将继续筑底盘整。随着行业不利因素有序出清，2025、2026年物业板块整体估值有望缓慢回升。
未来3年物管行业营收增量约5000亿元。物管行业早已告别高增长，步入低速增长时代。2023-2026年，预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，净增长约4977亿元，年均增速在3%-5%之间。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元，基础服务与增值服务增量相差不大。
基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中，新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元，占比58%。随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升，基础服务营收或将增长1085亿元，占比42%。
分业态来看，随着产业园、住宅、公建、商业、学校、医院和商务办公等业态项目大量新建，基础服务营收规模有望同步增长。例如产业园，基于过往土地成交数据，结合政策规划指标（工业上楼、用地规划等）、市场供求指标（供求比、空置率等），预估未来3年新建产业园所拉动的基础服务营收增量约658亿元。又如住宅，基于全国商品住宅销售及竣工面积增速，预估未来3年新建商品住宅所拉动的基础服务营收增量约434亿元。
与此同时，城市服务、公建、学校和医院等业态物业服务社会化率犹存较大的提升空间，基础服务营收增长值得期许。例如城市服务，基于过往社会化率提升情况，预估未来3年城区环卫、农村环卫社会化率分别提升12%和3%，基础服务总营收有望增长约542亿元。又如公建，基于过往社会化率提升情况，预估未来3年公建社会化率提升6%，带动基础服务营收增长313亿元。
国际IFMA预测中国FM市场规模占GDP比重约1.2%，结合未来3年中国GDP潜在增速，预计到2026年，FM市场规模有望达到17318亿元，较2023年净增长约2142亿元，FM市场规模增量占物管行业增值服务增量的比重多达89%。
值得一提的是，尽管FM有着广阔的市场前景，物企也在积极拓展FM业务，意欲分得一杯羹。但由于FM核心目标是通过资产管理的方式，实现物业资产的保值、增值，更为考验企业的专业服务能力。对于物企而言，只有不断强化专业服务能力，才能在竞争中脱颖而出，抢占FM市场更高的市场份额。
为了测算物管行业盈利能力，挑选物业服务所覆盖的绝大多数项目。而在城市维度，一线及非一线城市物业服务项目体量略有差异，即一线城市建筑面积低于10万平方米的项目占比多达71%，非一线城市建面低于15万平方米的项目占比同样达到76%。
假设一线城市某在管住宅项目建面为10万平方米，物业费为4.5元/平方米/月，足额收取物业费45万元/月。加总计算秩序维护、清洁服务、绿化养护等各项费用支出，预估物业服务总成本约39万元/月。再扣减6%的税费2.7万元/月，预估此项目利润约3.2万元/月，净利率约7.2%。
同理假设非一线城市某在管项目建面为15万平方米，物业费为2.5元/平方米/月，足额收取物业费37.5万元/月。而在扣减物业服务成本及税费后，预估此项目利润接近2万元/月，净利率约5.3%。
鉴于一线城市约有71%的服务项目建面低于10万平方米，非一线城市也有76%的服务项目建面低于15万平方米，意味着7成以上项目净利率在5%-8%之间，真实反映物管行业进入“微利”模式。值得注意的是，随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，物企在收支两端均面临较大压力，净利率或将持续下滑。
应收账款增速大于营收增速的企业数量减少。2023年上半年，共计51家上市物企应收账款增速大于营收增速，未来企业业绩面临较大的不确定性。2024年上半年，应收账款增速大于营收增速的上市企业数量缩减至43家，已然出现改善的趋势。
应收账款增速持续小于营收增速。2023年，上市物企应收账款增速首次低于营收增速，2024年上半年，上市物企应收账款保持3.6%低速增长，且低于营收增速4.7%，企业主动控制应收账款的举措已初见成效。
可以期许的是，物企将加速独立市场化发展，即积极拓展第三方业务，逐渐降低地产关联方收入比重。受此影响，应收账款增速或将持续下滑，经营性现金也将持续净流入，物企现金流有望进一步改善。
其次，观测储备面积所反映的储备转化能力。2024年上半年，头部物企储备面积均值多达32.6亿平方米，腰部物企储备面积均值0.5亿平方米，说明腰部与头部物企储备转化能力同样差距明显。
最后，基于新增第三方在管面积、剩余并购金额两方面指标衡量企业拓展能力。2024年上半年，头部物企新增第三方在管面积均值2146万平方米，腰部物企新增第三方在管面积均值低至586万平方米。
长尾持续存在。物管行业长期存在数量庞大的尾部企业，依据物管行业划型标准，从业人员1000人以下或营业收入5000万元以下的为中小微型企业，中小微型物企恰好与非500强物企高度重合。聚焦这类尾部企业，不乏以下三方面的典型特征：其一，成本优势型，即入市较早的小型优质第三方物企。其二，关系型，涉及单位改制物企、村办物企、中小开发商关联物企、后勤社会化物企等。其三，专业服务型，包括学校、医院等专业条线小型物企，以及专项分包业务承接商等。
分业态来看，在住宅领域，尾部企业重点聚焦低物业费、非百城项目，具备一定的竞争优势。据统计，住宅物业费在2元/平方米/月以下的项目占比多达69%，非重点百城住宅项目占比40%，此两类项目皆是尾部企业主攻市场，预计尾部企业大约占据55%的住宅物业市场份额。
而在非住领域，更是活跃着大批尾部企业，究其原因不乏以下四方面因素：其一，政府采购偏向，200万以上预留40%给中小企业，200万以下全部面向中小企业。其二，业态属性束缚，学校、医院等业态公共属性强，供应商稳定性要求更高。其三，地方龙头盘踞，资源大于能力，头部物企竞争难。其四，分包逻辑制约，产业园区等细分市场趋于多层分包逻辑，专业公司参与主体多。