北京嘉实资本集体租赁住房项目履约争议调查

中国房地产报

2024-10-30 17:00发布于北京中国房地产报官方账号

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01北京市石景山区八宝山嘉实资本开发的集体租赁住房项目陷入履约争议，原定2024年9月30日交付，但已缴纳房屋租金的80多户承租人尚未收到项目交付消息。

02项目工程已陷入停摆，久居长信置业母公司嘉实资本未能向石景山区相关部门提供项目推进的合理方案。

03承租人高行表示，嘉实资本自8月份起已停止支付施工进度款，导致项目陷入停工状态。

04由于此，承租人收到久居长信置业方面的一纸《告知函》，称项目因施工建设进度不及预期，无法按期交房，深表歉意。

05目前，承租人诉求嘉实资本能给予他们一个具有具体期限且可操作性的方案，但截至发稿前，嘉实资本未回应采访请求。

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八宝山集体租赁住房项目现场。冷万欣/摄

中房报记者 冷万欣丨北京报道

北京市石景山区八宝山嘉实资本开发的集体租赁住房项目陷入履约争议之中。
2018年,石景山区启动八宝山、古城、五里坨三个集体经济组织建设租赁住房项目，其中八宝山租赁住房，北邻莲石路绿化隔离带、南邻北京重型电机厂，西至鲁谷东街，总占地面积1.3万平方米，建筑面积3.28万平方米，初步规划3栋主体建筑，住宅464套（实际为414套）。
2024年9月30日本应是八宝山集体租赁住房项目交付的日子，但是已经缴纳房屋租金的80多户承租人迟迟没有等来项目交付的消息，项目工程已陷入停摆。
目前，承租人群体与开发商北京久居长信置业有限公司（以下简称“久居长信置业”），围绕该项目履约引发的争议愈演愈烈。
久居长信置业工作人员对于项目停摆的原因，三缄其口。
中房报记者调查发现，八宝山集体租赁项目停摆的背后，久居长信置业母公司嘉实资本管理有限公司（以下简称“嘉实资本”）始终未能向石景山区相关部门提供项目推进的合理方案。
截至发稿前，嘉实资本未回应中房报记者的采访请求。

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八宝山集租房外部。冷万欣/摄
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项目交付前夕按下“暂停键”

据企查查，久居长信置业系嘉实资本100%控股的子公司，而嘉实资本系嘉实基金管理有限公司控股子公司。
经记者调查了解，八宝山集租房项目，嘉实资本方面为项目实际负责和运营方。
2024年10月24日，中房报记者在八宝山集体租赁住房项目现场调查发现，该项目位于北京市石景山区鲁谷东街与莲石东路交叉路口。紧邻中关村虚拟现实产业园，分为前后两排高层住宅建筑。
整个项目被防护网围挡，项目入口大门已经封闭。两排高层建筑靠外侧的一栋地上24层，靠里面的一栋地上23层。项目外立面已经处于基本完工的状态，场地内还堆放了一些配套设施的建筑材料。
施工场地内仅有几名负责工作人员。大门一侧传达室内，一位施工方工作人员告诉记者“项目停了有半个多月了，具体什么情况我们也不清楚”。
八宝山集体租赁住房项目正是北京市首批，石景山区第二个集体租赁住房项目。
2017年8月，原国土资源部、住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，明确表示在北京、上海、杭州等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点。
2018年2月24日，北京市发展和改革委员会在网站发布《京发改（核）[2018]55号》文件，系《关于石景山区八宝山集体租赁住房项目核准的批复》，该《批复》中明确，经研究，同意北京金宝山投资管理公司建设石景山区八宝山集体租赁住房项目，总投资估算约为2.29亿元，全部由北京金宝山投资管理公司（以下简称“金宝山公司”）筹措解决。
2020年，嘉实基金控股子公司嘉实资本取得项目唯一运营权，对项目整体享有占用、使用、经营、收益权利，独立对项目进行运营管理并自负盈亏，只需按时向金宝山公司支付固定收益。
此后，石景山区政府发布消息称，八宝山集体租赁住房、古城集体租赁住房、五里坨集体租赁住房项目3个项目立项获市发展改革委批复。其中，八宝山集体租赁住房项目位于石景山区鲁谷东街与莲石东路交叉口，总用地面积约1.3万平方米，建筑规模为3.28万平方米。
2018年11月5日，八宝山集体租赁住房项目举行了奠基仪式。
彼时，八宝山集体租赁住房项目辐射银河商务区、京西商务中心、郎园park文创园等重点产业区域，距离八宝山地铁站仅一公里左右的距离，优越的地理位置和区位优势，也让这一处精装修住房租赁项目迅速引发关注。
曾备受瞩目的项目却在临近交付时按下了“暂停键”，部分已经签订合同的承租人成为最先被殃及的对象。
承租人高行（化名）告诉记者， 2024年9月前，我们与久居长信置业签订了正式的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定，交付日期应为2024年9月30日。
此外，据知晓项目内情的知情人士告知，该项目《租赁合同》中约定租赁期限未超过十年租期，但承租人支付的租金最多的达到项目运营周期50年，久居长信置业账面已经交纳的租金总额约1.7亿元左右。
“实际情况是，嘉实资本自8月份起已停止支付施工进度款，导致项目陷入停工状态。”高行说。
记者从承租人处了解到，项目已经进入最后的精装修安装阶段，包括各类卫浴等家装原料已经在屋内堆放，如果正常施工，应该可以很快交付。
“我们现在关注的是项目交付的时间节点”，另一位承租人赵冰（化名）告诉记者。
“因为这个项目目前约有80多户承租人，已经支付了租金，没有准确的时间节点，我们租房也成了难题，总不能一个月一个月的和其他房东签订租房协议。”赵冰说。
在他看来，大家完全按照《租赁合同》的要求履行了相关义务，但是现在履行完义务，却无法享受对应的权利，延迟交付房屋还给大家造成了很多困难。
“我们多年赚的辛苦钱全压倒这个项目，却没有得到任何说法。”赵冰说。
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下发违约告知 无解决方案

9月30号久居长信置业方面实质违约之后，承租人收到了来自久居长信置业方面的一纸《告知函》。
《告知函》中称，八宝山集体租赁住房项目因施工建设进度不及预期，无法在2024年9月30日按期交房，深表歉意。
据高行和赵冰追述，对于这件事，他们也通过拨打北京市12345等途径寻求解决，他们收到石景山区住建委回复称，针对北京久居长信置业有限公司未按合同约定时间交付房屋的问题，住建委已会同相关部门召开专题会议研究，并约谈北京久居长信置业有限公司及其股东嘉实资本管理有限公司，要求上述企业立即制定工作方案。
另据高行回忆，嘉实资本负责协调八宝山集租房项目的负责人赵某在电话中称，“还在与石景山区政府相关部门在沟通，需要提供解决方案，同时石景山区的意见是年底之前能够实现入住。”
此外，赵某在电话中表示，“承租人的钱都在久居长信置业的账上，对于八宝山集租房项目的下一步推进方案，需要相关部门审核通过之后在对外公布。”
赵冰告诉记者，北京的房屋租赁市场，在临近十二月份的年底，都是退租续租的高峰期，八宝山集租房项目不仅困住了他们的大量资金，还增加了他们需要额外支出房屋租赁费用的风险。
“如果年底之前，这个项目还没有明确的交房消息，就一位着我们一家三口人需要和房东续约，但是续约都是要提前的，而且不能月付，基本是半年付，这就意味着我要一边承担临时住所的租金，还未能入住已支付租金的租赁住房，承担租金压力。”高行无奈说。
“这对我们来说，资金压力、时间成本都太大了。”赵冰补充道。
目前，他们诉求是，希望嘉实资本能给予他们一个具有具体期限且可操作性的方案。
10月27日，项目施工单位北京京石建设工程有限公司该项目负责人朱某，在电话中，回复中房报记者采访时表示：“对于项目停工的问题，还是要向甲方（久居长信置业）询问。”
据调查，久居长信置业公司注册地址与八宝山集体租赁住房项目的建设方金宝山公司在同一地址。
金宝山公司一工作人员告诉中房报记者：“具体事宜都是久居长信公司在负责。”
与金宝山公司同一院内办公的久居长信集租房项目客户接待中心的工作人员表示， “目前（接待中心）主要接待之前租房交钱，且签定《租赁合同》的客户，停工具体情况我也不清楚。暂时不会复工”。
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久居长信置业客户接待中心。冷万欣/摄
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嘉实资本项目推进方案成谜

据知情人士向中房报记者透露，目前嘉实资本向石景山区政府相关部门提供的解决方案，并不能保障各方利益，需要进一步深化细节。
该知情人士解释称，集租房项目推进方案中提出的措施，必须要达到能够妥善处置这个项目问题的目的，且具有可执行性。而目前的方案，不仅解决不了目前的状况，对承租人已经造成的损失也不可避免，相关部门也没法向承租人交待。从嘉实资本的角度，合同履约出现问题，这不是久居长信一家子公司的问题，而是决策层需要审慎面对的问题。
“所以最后嘉实资本方面必须拿出一个成熟的方案，包括让嘉实资本上级公司满意，让项目属地满意，保障承租人合法权益的方案”。该知情人士补充道。
赵冰告诉记者，他们在与石景山区相关部门沟通的过程中，该部门工作人员也对于八宝山集体租赁项目出现这种情况表示“意外”。
根据该工作人员的说法，石景山区住建委称获知这一情况也是在9月末，区政府是区内集体土地的建设统筹部门，对于嘉实资本项目承诺交房的事情，区政府并不知情。
中房报记者从高行和赵冰处看到了签订的《租赁合同》，该《租赁合同》系一份格式合同，出租人为久居长信置业。租期为2024年9月30日至2034年9月30日。
除了《租赁合同》之外，承租人同时与中铁信托有限责任公司（以下简称“中铁信托”）签署了《中铁信托-嘉实久居集体租赁住房项目服务信托之信托合同》（以下简称“《信托合同》”）。合同签订后，我们严格按照约定，于当月将全部租金足额支付至嘉实资本和中铁信托的指定账户，且中铁信托也书面确认信托资金在15日内已全额转付给嘉实资本。
而且，承租人还需要与久居长信签订一份《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）。
不过，碍于保密条款，中房报记者并没有拿到该《补充协议》和《信托合同》，无法了解其具体内容。
记者只了解到，通过《补充协议》中对于八宝山集租房的《租赁合同》生效条款做了修改，这些修改与《信托合同》有关。
10月25日，中房报记者就上述问题，前往嘉实资本办公大楼约访，截至发稿前，没有收到嘉实资本的回应。
据接近嘉实资本的消息人士透露，“嘉实资本管理层正面临动荡，久居长信置业账面的资金，部分投入项目建设，余下的资金根本无力退还承租人们的租金。”
公开消息显示，2024年8月9日下午，嘉实基金突然发布临时公告称，赵学军因个人问题正配合有关部门调查，并已辞去董事长职务。由联席董事长安国勇代行公司董事长职责，公司高管与投研团队稳定，经营一切正常。
（应受访者要求，文中高行、赵冰为化名）



值班编委：马琳
责任编辑：樊永锋