沙特基本概况
沙特阿拉伯位于阿拉伯半岛，国土面积约225万平方公里。东临波斯湾，西接红海，与约旦、伊拉克、科威特、卡塔尔、阿联酋、阿曼和也门等国接壤，海岸线长达2437公里。全国分为13个地区，首都利雅得（Riyadh）是沙特最大的城市，也是政治和文化中心，位于国家中部，城市面积约1219平方公里。
截至2024年中，沙特人口约为3396万，同比增长2.1%。过去几十年来，沙特人口持续增长，自2010年以来增长了35%，其中沙特籍公民占约60%。人口年龄中位数为29.6岁，城市人口占比高达92.3%。2023年，沙特实际GDP同比下降0.8%，五年平均增长率为1.79%。GDP总量连续两年达到万亿美元，人均GDP初值为32,738美元。
沙特已探明的石油储量为2976亿桶，占全球储量的约17%，位居世界第二；天然气储量9.4万亿立方米，占全球储量的4.6%，位居第六。石油开采和炼制是沙特经济的支柱，石油行业的产值占GDP的30%以上。因此，石油行业的变动对沙特整体经济有重大影响。2023年，沙特GDP的下滑主要是由于石油相关活动减少了9%所致。
“2030愿景”计划
为摆脱对能源的依赖和提升市场化经济水平，沙特于2016年提出了“2030愿景”经济多元化蓝图，明确了成为阿拉伯与伊斯兰世界的核心国家、全球投资强国以及连接亚、欧、非三大洲世界枢纽的目标。
“2030愿景”计划包含雄心勃勃的改革和发展目标，如将国家非石油收入提升六倍以上、实现外国投资翻倍等，以实现经济多元化增长，减少对石油收入的依赖。
自“2030愿景”计划发布以来，沙特逐步放宽了对外来投资的限制，向外国投资者开放了房地产、工程、零售批发、运输服务等行业。此外，沙特发布了《私营机构参与法》草案，促进外国投资者和私营机构以公私合作和私有化的方式参与包括房地产在内的10个关键民生领域。
房地产相关政策
房地产是“2030愿景”计划的重要组成部分，涉及对基础设施、住房和旅游项目的巨额投资。沙特阿拉伯的房地产开发基金（REDF）是改革房地产行业、提高公民住房拥有率的关键机构。
REDF于2017年启动了“住房计划”，目标是到2030年将居民住房拥有率提高到70%。REDF通过提供财政支持、促进住房项目以及与私人开发商建立合作伙伴关系，在实现这一目标中发挥了重要作用。截至2022年底，沙特房地产再融资公司（SRC）估计，沙特的住房自有率已超过60%。
为满足民众的不同需求，REDF推出了一系列融资解决方案，包括针对高收入公民的Murkhi计划、针对中低收入家庭的补贴抵押贷款计划，以及针对军事人员的特殊优惠贷款计划等。通过多样化的贷款计划，提升住房自有率。近期，REDF推出了“Tamkeen”计划，将房地产融资的还款期限从之前的25年延长至30年。
REDF还与各利益相关方建立了战略伙伴关系，以扩大其影响力。2022年12月初，REDF与总部位于利雅得的抵押贷款机构Bidaya Home Finance签署协议，为房地产金融机构提供经济适用房和融资解决方案。
2023年1月，REDF向沙特家庭住房账户（Sakani）注资9.12亿里亚尔（约合2.43亿美元），旨在为沙特公民提供经济适用房。
自2017年6月宣布沙特国家转型计划以来，截至2023年11月，REDF已向Sakani账户注资超过143.5亿美元。自成立以来，REDF已帮助超过150万名沙特公民获得住房贷款，Sakani项目已帮助超过35万个家庭获得住房单元或住宅用地。
房产交易状况
在人口增长、经济发展和政策支持的共同推动下，沙特阿拉伯的房地产行业近年来稳步回升。然而，2023年的表现略显逊色，房地产交易数量为172,070笔，售出房产总计177,500套。全年交易额为1934.5亿沙特里亚尔，同比下降11%；销售总面积同比下降16%，至8.635亿平方米。
2023年，住宅房地产交易总额为1134.5亿沙特里亚尔，占全部房地产交易总额的58.6%。与整体房地产走势不同，住宅房地产交易额在2022年已显示出同比下滑的趋势。
作为政治、经济和文化中心，利雅得的房地产交易最为活跃，全年交易总额占全国的44%，达到849.8亿沙特里亚尔。吉达以350.8亿沙特里亚尔的交易额排名第二，占比18%。
然而，房地产交易量和交易额的下降并不意味着沙特房地产行业遇冷。事实上，供应短缺才是交易受限的主要原因。过去几年全球供应链的中断导致住宅项目建设延迟，经济适用房的严重供不应求也是导致成交量下降的重要因素。
此外，房价的持续上涨也是沙特房地产市场活跃的重要表现。2023年，利雅得房价上涨了10-12%，公寓价格约为每平方米3500-5000沙特里亚尔，别墅价格约为每平方米2800-4500沙特里亚尔。吉达房价同比上涨6-8%，公寓价格约为每平方米2800-4000沙特里亚尔，别墅价格约为每平方米2500-3800沙特里亚尔。
2024年房价指数
截至2024年第二季度，沙特的房地产价格指数为83.94，同比增长1.7%。这一增长主要由住宅房地产价格上涨2.8%和农业地产价格上涨1.5%所推动，商业地产价格则下降了0.4%。
住宅房地产价格上涨2.8%，主要受住宅土地价格上涨的影响。公寓价格上涨了2.9%，住宅建筑价格下降0.1%，别墅价格下降0.5%，独立屋价格下降1.4%。
未来展望
虽然2024年的实际定价数据尚未完全公布，但预测显示，沙特主要城市的住宅房地产市场在2024年将继续增长。政府的积极举措、经济的持续繁荣以及有利的人口趋势是推动这一增长的主要因素。
尽管可负担性和供应限制等挑战依然存在，但相关努力正在进行，以解决这些问题。整体市场前景依然乐观，预计未来将持续扩张和发展。