腾讯新闻《潜望》
作者 | 凌雪
编辑 | 刘鹏
第二次大规模存量房贷利率调整迎来落实阶段。
10月25日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、交通银行等大行，对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整，将加点幅度高于-30BP的存量房贷利率，调整到不低于-30个BP。
这一政策的效果立竿见影。据业内人士表示，存量房贷利率下降后，近期北京等一线城市新房、二手房带看量和成交量明显上升。
此外，存量房贷利率第二次调整，提前还贷趋势也在一定程度上有所缓解。腾讯新闻《潜望》从一家国有大行了解到，10月以来房贷提前还款人数，较政策出台前的9月减少了20%。
市场人士认为，近期房地产支持政策组合提振居民购房预期，叠加各地政府积极实施因城施策，房地产市场已经出现筑底止跌迹象。
月供少了近2000元 总共节省40多万
“我的房贷利率一下子降了85个BP，喜提近2000元的月供优惠大礼包，太开心了！”家住北京市海淀区的张一喜出望外。
目前，张一的贷款余额为270万，贷款剩余期限25年，本次调整后，他的房贷利率从原本的LPR+55BP下调到LPR-30BP。据计算，张一的月供减少了约2000元，还款总额比调整前减少了40多万。
据介绍，张一是在2022年9月购置的这套房产，当时因为需要养育两个孩子和老人，需要置换一套更大的房子。为了改善居住环境，他卖掉了原本在北京五环外购置的首套房产，以40%的首付，5.25%（LPR+105BP）的利率在工行办理了二套房贷款。2023年9月，张一的房贷利率下调为4.75%（LPR+55BP）。这次是他第二次享受存量房贷利率下调优惠，再次降低了他的还贷压力。
“这次宣布调整前，我还准备去提前还款。”张一表示，因为近期出差比较频繁耽误了几天，没想到等来了存量房贷利率的消息。“这次下调的力度让我感到意外，去年就调过一次，没想到这么快又调了，而且首套和二套是一起调降的。”
另外，工行的工作人员告诉他，等到明年初他的贷款LPR调整时，他的房贷利率还会进一步下降。
“为什么我的房贷利率没有变化？”
10月25日，各大银行同时调整了存量房贷利率的调整，大部分符合调整要求的房贷借款人已经可以登录手机银行App查询调整后的利率水平。
但同时也有部分用户向腾讯新闻《潜望》反映，其名下的存量房贷利率并未作出调整。
“我一早就迫不及待地查了我的房贷利率，因为听朋友说这次调整，房贷利率能降到3.3%。”来自西安的陈燕称，一直记得自己的房贷利率是3.81%，所以非常期待能降到3.3%，但是查询后发现并没有变化。
同样的情况，北京的周到也产生了同样的疑惑：为什么我的房贷利率没有被调降？
据腾讯新闻《潜望》进一步了解得知，这两位用户的情形相同，均“不在调整范围内”。陈燕的手机银行App显示，她的房贷利率为LPR-39BP，周到的则显示为LPR-48.8BP。
在本次利率调整前，各家银行均公布过调整需要符合的条件，存量住房贷款利率低于LPR-30 BP的不在此次调整范围内。
因此，这两位用户均不符合条件，并不在此次调整范围内。
值得注意的是，北京、上海、深圳地区的二套房贷及以上的存量房贷利率调整，还需要符合当地房贷利率政策下限的相关要求。也就是说，在这三地原房贷利率低于当前地方房贷利率下限的也不在此次调整范围内。
据银行相关信息显示，北京的五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他区为LPR-5BP；深圳二套房利率下限为LPR-5BP。
还有哪些暂时不降的情况？
根据市场预测，本次存量房贷利率批量调整，将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。
“不过，也有可能出现即使符合调整条件，暂时也还未调整的情况。”业内人士对腾讯新闻《潜望》进一步分析称，“部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，但总体预计于10月31日前完成。”
据了解，此次房贷利率集中批量调整，将由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无须主动在网银操作。 不过，按照此前中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布的相关倡议，本次调整的时间节点是在10月31日前完成，因此目前也有部分中小银行尚未全部完成。
“另外还有几种可能性，比如商住两用房、商铺的房贷，并不适用于此次调整；利率原本就比LPR-30BP还要更低；以及一小部分至今不愿意转换成LPR的固定利率用户。”该业内人士表示。
“我在考虑去银行申请将固定利率调整为浮动利率，因为我买房比较早，房贷利率一直都是3.45%，我查了一下，这次调整最终存量房贷利率会降到3.3%，对我来说当然是转换后更划算。”家住北京的蒋薇表示。
据她详细查询自己的手机银行信息，如果她将固定利率转为浮动利率，按照当前5年期以上LPR利率水平计算，她的房贷利率为LPR-15BP，这对于LPR-30BP的调整标准，她的房贷利率符合调整条件，仍有下降的空间。
据悉，蒋薇已经操作提交了相关申请，目前手机银行客户端显示“审核中”的状态。
银行相关人士表示，当前还使用固定利率的用户占比较低，一旦有人提出转换申请，银行方面会及时办理转换手续。
调整“两步走” 个体利率差异或较大
“本次存量房贷利率调整，仅是第一步。”业内人士指出，调整分“两步走”。由于浮动存量房贷利率由LPR与加点共同构成，本次批量调整的仅是加点部分，“第二步”的LPR由中国人民银行每月20日公布的最新报价为准，还有个影响因素在于“重定价日”。
因此，看似“LPR-30BP”的标准动作是统一的，但具体到个体，差异较大：有人降到3.9%，有人降到3.65%，也有人降到3.55%。
就今年而言，5年期以上LPR利率报价共调整过3次，分别在2月、7月和10月，共下调60BP。而根据重定价日的不同，存量房贷利率客户还将迎来不同幅度的利率下调。
据腾讯新闻《潜望》了解，重定价日通常被分为两种方式：其一是每年的1月1日，另一种是按照合同签订日期为重定价日。
如果借款人的重定价日为每年的1月1日，那么不管本次是否符合存量房贷利率调整的要求，在2025年1月1日，其房贷利率都将跟随LPR下调60个BP；如果借款人的重定价日为合同签订日，则其房贷利率就按照最新发布的5年期以上LPR报价进行调整。
例如，在北京购房的某借款人，100万元、25年期的等额本息房贷利率是4.4%，利率调整以后变为3.55%，每个月可节省月供469元，总共节省利息超14万元。考虑到今年5年期以上LPR累计下降0.6个百分点，房贷利率跟随LPR重定价后降幅可达到1.45个百分点，利息还将节省更多。
（文中张一、陈燕、周到、蒋薇均为化名）