强迫症在工作中的表现形式之一，就是对事务属性或定义的极端明确，而且不同类别之间必须保持楚河汉界的切割状。
强迫症对工作有利有弊：前者容易联想比如“当日事当日毕”、比如完美主义，但弊端也是显而易见的，包括上述丁是丁卯是卯的割裂、对立、不融合。
今天，谈一谈城市更新中的边界问题。
一、番茄炒蛋启示录，商与办可以混搭
先说一个题外话作为索引。
我们经常会在番茄炒蛋这个问题上，有点得陇望蜀，始终不明白：“家里做不出饭店（甚至是盒饭摊）的味道”？
网上也有不少人同样抱有此疑问，但搜来搜去的答案都在用材、火候、材质方面兜圈子，直到请教了专业厨师，方才知晓个中差别：“不是事先炒鸡蛋，而是（蛋汁）浇在番茄上”。饭店的番茄炒蛋其实更应该被叫做番茄滑蛋（番茄炒蛋饭更像是番茄炒蛋盖饭），那种粘糊糊的融为一体，和家庭主妇百思不得其解所导致的“番茄是番茄&蛋是蛋”截然不同。
按照今天讨论的主题，番茄和蛋的边界清晰或模糊，就是饭店与家庭口味之差，虽然说食客各有口味不同所以并不讲两种做法分出高下，但至少“番蛋交融”也作为一种次主流口味被越来越多的人所认可，可见边界虽然重要，但不是那么极端的不可逾越。
回到城市更新的正题上来：近期上海某个位于长宁但享誉沪上的知名项目二期开放，和一期足够有调性、足够有故事、足够有人气的老建筑相比，二期显然更务实，因为——更多办公空间被拓展（和增设）出来，房企在赚足了眼球、人气和知名度之后，开始向钱看，向账本要效益！
当然无可厚非。
今年十一黄金周期间，有幸去夜探一次，有了更深刻的感受：一期固然热闹也迅疾成为上海排名前列的网红街区，但站在商业地产或城市更新的从业者角度其实不会附庸于美女帅哥摩肩接踵的风雅，道理也很简单——看不到盈利点。
如今却有了不同感受，因为即使在长假期间加上夜幕降临，但看到拔地而起的N座多层办公楼间或其中，已经可以想象到工作日期间的便利和业态交融：楼上办公的下来咖啡或午餐甚至小逛其他店铺作为工作调剂，而前来约会交友消费的人群和西装革履的混搭也不会引发不适或不协调。
在今天的市中心，此番和谐相处将会显得弥足珍贵，因为我们面临的是“两分”：
1、办公楼的空置潮流，陆家嘴相当多不足60%的入驻率正在动摇租金的底气；
2、商业成为网红并不难，但“老阿姨只拍照不消费”的断舍离，徒呼奈何！
既然单个业态都各自活得艰难，那么抱团取暖是否值得一试？
特别是关于“市中心的人也越来越少”不绝于耳，人气就成了必要的开幕仪式。
二、那些曾经正确如今被颠覆的背后
城市的更新，首先是认知的更新。
此话怎讲？
在一个动态的城市中，可能存在某些知识理论和操作手法的专业不可探讨，但也存在着某些“曾经正确甚至绝对正确但如今找到其他尝试路径”的认知，所以非黑即白在某些特定时段有点刻舟求剑地迂腐了。
举两个真实的例子，看一看时代变迁之下的思维至少有必要率先更新：
其一。
我刚从事房地产不久的2003年，出差到洛阳旁听一个商业地产的高峰论坛，也的确请到了当时在上海乃至全国都响当当的几个大名与熟面孔，其中一位当时在台上慷慨陈词：“大家记住，一个商场的餐饮极限不能超过30%，否则就是胡闹”！
这话在今天反而有点无厘头了，因为不仅“餐饮比例超过30%的”已比比皆是，就算那些还不到这个所谓警戒线的——也未必是业主不愿意，而是招商不能启及吧。
今天拿这个亲眼所见来举例，当然不是为了质疑大师是李鬼，而是公正客观地换句话说：不是大师的错，而是市场变了。
不信，若哪天在黄兴路上再有缘碰到大师，一定拦下他的自行车问个究竟。
其二。
从业房地产参与的第一个项目，是位于（曾经南市）今天黄浦区南外滩板块的金南新苑（记得推广名叫群英荟），在一栋住宅一栋办公的营销策划中，结合周边当时次新房普遍都是商住两用的现状，提出了从混居时代进化到纯住宅纯办公的业态分而治之。
从策略制定到销售说辞，无不在强化诸如“纯办公才是真正的办公”来昭示迭代并排除异己，理由当然言之凿凿：纯住宅与纯办公，不仅保持客群纯粹，也更便于专业管理，更会举出“穿西装来上班的和买菜回来的同坐一步电梯，大婶买的鱼弄脏了部门经理的白衬衫”的惊悚场景，予以恫吓反对声。
但是今天，这种纯业态正在接受市场的追溯和质疑，洁癖也在被颠覆：
1、消费降级的大趋势之下，办公和经营分置导致企业成本居高不下；
2、诸如眼镜公司等业态的定义模糊，本身具备合二为一的管理基础；
3、港剧中那些“居民楼里开商店”比比皆是，也没呈现万万使不得；
不敢说一切都要从成本控制的角度来合并同类项，但部分业态的“你中有我&我中有你”的确存在可能，而曾经的“千万不可混居”是不是也可以通过管理升级或者管理工具迭代之后的兼容来试一试呢？
也是同样的总结：不能说从商住两用到纯办公纯住宅的升级本身有错，但在市场环境扭转之下和管理进化之上，是不是也可以给两者兼而有之一个重来的机会呢？！
三、城市更新重构商办住，从“管理权重”到“便利权重”
今天，在讨论分而治之还是水乳交融的布局时候，其实不能极端地“有你没我”思维，而是可以按照因地制宜的包容态度来容许并存。
在大量的综合体中，过去20年所孜孜以求的分而治之并非没有道理：办公组团、住宅组团、商业组团、文化组团乃至市政组团，因为有分隔往往有了各自专属的针对性管理彼此互不干扰，最典型的就是于1986年最先诞生于巴黎拉德芳斯的HOPSCA（国内将其音译为豪布斯卡）：将酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高档住宅于一体的城市综合体。
但所谓的时代在变，其实也是显而易见：
1、跨组团的人群需要就近获取配套，而非“买一杯咖啡”从办公区走到商业区；
2、各个组团人气不足的现状之下的各自为战，导致“哪里人气都不足”；
3、综合管理水平、工具、手段的迭代，多元人群管理秩序的诞生和成熟；
4、商住两用至今弊大于利，但商办兼容已经屡见不鲜（也未见极端不融合）。
所以，不能否定纯办公至于商办两用的进化历程，但在不同时代、不同城市、不同管理水位之下可以有不同的决策选择——只要管理跟得上。
一句话，今天的商业地产或城市更新，已经从业主思维升格为顾客思维，也就是说从管理第一性升格为便利第一性，再加上遭遇了“最坏的时代”这个“好消息”，给予业态兼容的试点一个最宽松的舆论环境。
从上述那个网红园区的二期来看，虽然大量办公面积均为增设，但没有选择在“一个全新部位”开辟一个相对封闭的组团，而是敢于在消费和参观动线的蜿蜒之中下跳棋，让办公人群作为“常驻人口”最贴近消费，从而最大限度保障消费便利。
同理，不要再去过度操心一些其实无关紧要的问题——
比如：办公人群和参观市民的狭路相逢谁者先；
比如：来历史保护建筑看展的人群和夏天乘凉的周边居民会否不和谐不醇正；
比如：上下班高峰期的进出园区，不同诉求人群是否产生安全隐患；
比如：日间进出的庞大人群是否会对办公群体产生干扰。
上述问题并非完全不存在，而是要么弊小于利，要么影响有限可控，要么在和如今招商第一的取舍中可以被暂缓被容忍，总之这是一种时代和市场主导之下的因势利导、因地制宜、因人而异，至少目前来看还比较和谐。
结尾，再说一个题外话。
以前穿西装是要讲究一体化的：即西装要穿成套的，和衬衫的色彩要有反差的，皮鞋和西装要协调的，甚至袜子必须是深色的，但如今呢？
第一，你是否觉得“西装配球鞋”的混搭好看？
第二，久而久之你是否觉得可以接受？
第三，混搭作为新潮是不是有星火燎原之势？
第四，传统正装和休闲商务没有你死我活，彼此是否各自安好？
城市更新不想颠覆谁，而是可以提供多一种可能，是对是错是市场说了算。
城市更新本就是对原有建筑的业态与功能再分配：萧规曹随是一款，“蒙太奇”穿越也是一款，是对是错也是市场说了算。
多一点时间和耐心，让市场对于业态边界的分合，给一个市场结论。