今天成功劝退一个想买房投资的朋友

本文首发:拾榴询财公众号(2024年10月24日)

不知道大家有没有发现,这两周关于楼市的消息越来越少,主要原因是政策刺激有效期越来越短。

结合这段时间的数据看,有四个现象值得关注:

一是各地都在炒地价,动不动就是地王;二是新房和二手房市场背离的厉害;三是二手房平均成交价越来越低,低价房源大受欢迎;四是很多中小城市关于楼市的消息越来越少。

如果把这四点连在一起看,或许你能看懂一些东西。

最近一直都有人咨询石榴叔房子,为什么今天要把这个案例拿出来单独说,看完你们就知道了。

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不得不说,老友的单位是真的好,公积金封顶,房贴也很高。

公积金账户躺着一笔钱,他就琢磨着如何用起来,总不能就这样躺着吧。

看了一些自媒体的文章,觉得钱拿在手上会贬值,持有现金随时会被收割,必须投资出去,这才有了买房收租的想法。

预算500万,首付200万,贷款300万,准备买南京河西的二手。

石榴叔看了一下,他给我圈定的几个小区房龄都在10年左右,说是有几套都去看过了,中介说挺好租的,租金也不低。

然后......

说实话,我当时很无语,经济账不会自己算吗?就这么相信中介说的话?

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之所以把这个案例拿出来分析,主要是因为最近有很多人,看到老房子租售比上来了,加上银行利率越来越低,就动了买房收租的念头,想作为现金奶牛,传给下一代。

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上表的数据我做了核对,绝大部分真实有效,可以作为参考。

单纯看租售比,的确比在银行买大额存单收益高,但是房产投资,尤其是以收租作为目的,在现阶段的中国必须考虑另外两个因素。

第一,没有稀缺属性的房子,房价根本没有到底。

尤其是房龄在十年左右,暂时定价不上不下的,没有支撑点,没有新卖点,会进入到下一个阴跌阶段。

很多人不理解,因为现在新房子太多了,好房子也不少,未来好位置的新房子更不缺。

二手房我一般看两个数据,一个是成交周期均值,二是成交比例,也就是成交量/挂牌数,用于判断交易活跃性。

第二,未来几年租金是往下走的,不能满打满算来计算租售比。

空置期算不算?出租中介费算不算?维修养护成本算不算?未来可能的房产税算不算?

而且不少卖不出去的空置房,为了现金流,只会竞争降租金。

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在南京,别说五百万的房子,就是六七百万的房子,也没有什么投资属性,就是一个消费品,观念一定要扭转过来。

当然,你要买来自住,比如看中的一楼的大花园,又比如顶楼有露台,白送阁楼什么的,那就是居住价值,另当别论了。

肯定有人会问,所有房子都没有投资属性了?

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新一线城市很少,门槛越来越高,因为稀缺属性本身就是一个少数派,加上很多城市为了搞地王,不停释放好地块,推动第四代住宅。

这实际上是在不断更替投资品,节奏没有跟上,就要站岗。

当然,这个结论并不包括一线城市,因为案例更个性化,有核心地段的老房子租售比居然到5%,我研究过几个,都是属于捡漏。

对于绝大部分中产家庭来说,最好的理财是心安。

看一两篇自媒体的文章,引发莫名的焦虑,就会瞎操作。

最近有很多卖公寓也是通过所谓投资回报率,对比银行利率,换着法的包装宣传。

我们一直在提醒,通缩周期的理财逻辑,和通胀周期完全不一样。

在大量资产不断缩水的背景下,不乱投资,不亏钱,就能跑赢了很多人,如果年化安安稳稳的有个3%-4%,等多年后安全穿越这个冬天,就会意识到稳健乃至保守的重要性。

所以,还是那句话,不懂不碰。不要相信文字,多看公开数据。

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