房东突然提出解约 租户如何依法维权?

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划重点

01湖南长沙居民石先生与房东签订了租赁门面的合同,租赁期三年,合同到期后未续签合同但继续使用房屋并交纳房租。

02由于房屋漏水,石先生与房东协商维修费用,前两次共同承担,但第三次房东要求收回房屋。

03湖南省公共法律服务律师表示,合同到期未续签合同,租赁合同仍然有效,但租赁期限变为不定期。

04律师建议石先生与房东协商或寻求社区、司法所调解,以达成双方都能接受的解决方案。

05如协商无果,石先生可向法院提起诉讼,要求房东承担违约责任。

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湖南长沙居民石先生近日遇到了租房子的一件“麻烦事儿”。

石先生介绍,他此前与房东签订了租赁门面的合同,租赁合同上的租赁期是三年,合同到期后没有续签合同,但一直在使用房屋,也正常交纳房租,并且约定房租每三年涨10%,但对违约责任没有明确。

他租的房子出现三次漏水情况,前两次和房东协商共同承担维修费用。第三次,装修公司检查是老房子失修导致漏水,且漏水造成了他的一些损失,因此不愿意再承担维修费用。由于无法达成一致,房东提出要收回房屋,不再租给他。

进行法律咨询时,他提出了三个问题:

一是合同到期没有续签合同,租赁合同是否有效?

二是漏水产生的维修费用由谁承担?

三是房东突然提出解除租赁合同,如何维护他的合法权益?

 
 
 

对于石先生的提问,湖南省公共法律服务的律师给出了分析和解决建议。

首先,就石先生反映的情况,根据民法典规定,合同到期没有续签合同,租赁合同是有效的。当租赁合同到期后,如果双方未签订新的租赁合同,但租客继续使用租赁房屋,房东没有提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限变为不定期。律师同时提醒石先生,如果不想租赁合同的期限变成不定期,可以在租赁合同期限届满前,及时向房东提出签订新的房屋租赁合同,重新约定明确的租赁期限。双方在给予对方合理的时间后,都可以随时提出解除租赁合同结束双方的租赁关系。

其次,对漏水产生的维修费用承担问题,需要根据漏水原因来判断。根据石先生叙述,漏水是由于房屋本身的质量缺陷或老化导致,并不是承租人使用房屋不当导致,那么应当由出租人承担维修义务。同时提醒石先生,在房屋漏水事件发生后,需第一时间录制视频及找专业团队鉴定,便于确定责任主体承担责任。

最后,房东因双方对房屋漏水维修费用无法达成一致要解除合同,建议详细查看签订租赁合同中的条款,了解解除合同可以主张的权利。同时考虑到石先生与房东相处多年,租的门面装修耗费巨大,且已经营多年,附近客源也固定了,建议石先生与房东协商,也可以找社区、司法所进行调解,寻求双方都能接受的解决方案。如果实在协商无果,石先生也可以向法院提起诉讼,要求房东承担违约责任

律师提示,住房租赁既是法律问题,也是经济和社会问题。为避免房东和租户产生纠纷,在签订租赁协议时双方应当沟通协商,把内容订立得更加细致来约束双方。如明确出租人收取租金的权利、监督房屋使用情况的权利、主张损害赔偿的权利,依照合同约定交付房屋、保持房屋适于使用、无正当理由不得随意违约驱赶承租人等义务。只有通过法律明确房屋租赁双方的权利义务,稳定租赁关系,才能从根本上建立一个健康可持续的住房租赁市场,满足不同群体的住房需求,让承租人住着舒心,出租人租着省心。

石先生法律咨询后与房东进行了友好协商,目前仍在继续履行租赁合同。