今年，第四代住宅越来越火，但竞争也越来越激烈了。
据不完全统计，目前全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。不止很多三四线城市出台了相关政策，就连成都、南京、武汉、合肥、厦门、福州、苏洲这些核心二线城市也都出台了相关文件。光是西安主城即周边就有超过50个项目采用第四代住宅的设计手法。
随着政策的落地，第四代住宅也成了当下房企产品创新的主要方向。前段时间，明源君在《第四代住宅，全面爆发了》一文中，分析了第四代住宅的设计手法。
最近，很多地产小伙伴来咨询关于四代住宅的户型，今天明源君就聚焦四代宅的户型设计，给大家分享一些新案例，希望能给大家带来一些启发。
以前引入第四代住宅设计的项目一般是改善高端项目，但最近，明源君发现，很多刚需户型也开始采取第四代住宅设计手法了，尤其是以前拿地的存量项目，产品跟现在的新产品根本没法打。所以很多项目在政策放开后，都申请了调规。
据CRIC统计，2024H1全国主要城市超100%实得率的项目达70个。其中大部分项目是第四代住宅。
很多四代宅通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等。
所以如果把相关政策用足，基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”，更卷的甚至得房率能做到110%。
成都保利某项目，在成都新规生效后，调整了产品，143㎡户型得房率从95%提升到近110%，瞬间多出十几平实用面积，非常夸张。从户型图来看，主要是通过飘窗、设备平台、阳台的拓展来提升户型得房率。
下面这个户型也是长沙新规出台后设计的产品，168平4房2厅户型，包含空中花园、2个阳台、5个飘窗以及设备平台和独立电梯厅的赠送面积在内，最高实得率约105%。
成都龙湖某项目所有户型得房率更高达102%-111%。项目均为全板式1T1/2T2设计，私梯入户。其143㎡四房户型标配约12㎡独立入户光厅。
上次明源君分享的很多四代宅，户型面积都集中在140平以上，但最近不少项目推出了更小面积的户型，以满足不同家庭的居住需求。从发展趋势来看，距离四代住宅在刚需、刚改项目开花，应该也不远了。
比如武汉城建和金地合作的某项目，奇数层边户118㎡户型，加上赠送的空中花园、飘窗以及半赠送的阳台，赠送面积合计约37平米，最高得房率约112%，实用面积跟市面上160平米的户型相当。
图：武汉城建金地和悦奇数层边户118㎡户型
成都有个四代住宅，面积段甚至只有81平、96平左右。其中81平三房户型，在北侧设有超大空中庭院，进深达到4.1米-4.9米，开间更超过10米，户外空间的面积快赶上户内面积了。
96平左右的三房户型，在左侧也设有二十多平的空中花园，与卧室相连。
露台进化出四种形式
营造出强烈的度假感
现在很多四代宅户型，都是环绕客餐厅进行设计，这样可以与公区产生更好的互动性，也可以将空中花园作为第二客厅来使用。
但不同的户型会设在不同位置，比如竖厅常见设在南北侧，与客厅、餐厅或厨房相连，横厅或变厅常见设在南向和侧向，与客厅整合在一起，形成完整的大空间。
下面这个户型将两个露台设在动区的南北侧，是比较常见的做法，很多非四代宅以前有南北双阳台的设计，只不过面积较小。
比如我们之前分享过绿城义乌项目，就利用四代宅的规范，设置了超大L型转角阳台，结合「中央岛」设计，将阳台、客餐厅、厨房融合在一起，形成「客厅院落化」。虽然是高层建筑，但却能拥有别墅一般的居住体验。
通常，空中花园围绕客餐厅核心功能区设置，室内外融合一起，更适用于作为家人的社交空间，也有利于人与自然的亲密接触。
▲建面约143㎡户型图
如果是一字型露台，通常放置客厅南侧，与客厅、卧室相连，实用性更强，也便于一家人聚在一起。比如龙湖下面这个200平米的户型，南向超大露台开间达到约14.2米，进深3.7米，面积达到45.7平米，这样巨大完整的空间，功能性会更强，能满足非常多的场景需求。比如做成茶室、种植区、健身房等等都可以。
▲建面约200㎡户型图
西安金茂某项目147平米户型，也打造了一字型露台，开间达到13.5米，与客厅、主卧相连。但这种与以往的景观大阳台，区别较小。
下面这个建面约148平的户型更夸张了，在南面所有面宽均设置了空中花园，形成约21米长的空中连廊，小孩不用外出，在这个花园跑步骑行都不在话下。
▲建面约148平户型图
由基准方中设计的昆明某项目，约148平米户型设计上采用露台外伸、奇偶层错位的布局，阳台设在侧边，与客厅、卧室相连，而奇数层的露台设在侧边与阳台合并，偶数层的露台设在北侧，与阳台相连，分别可从客厅、次卧到达花园。
▲建面约149平户型图
二是除了空中花园，还设有入户花园，形成双动线归家。
有些项目也会在入户处打造空中花园，形成双归家动线。
比如，福州某项目建筑面积约168㎡偶数层户型，边厅连接着超6米挑高的超大空中花园，此外北向还设有入户花园，可以实现双动线归家，大大增强了归家仪式感。
▲建面约168平户型图
商丘某项目建筑面积约148㎡户型，奇偶错层，均为边厅设计。在南侧设有超大转角露台，将客厅、餐厨空间、书房三个家庭核心空间与空中庭院相连，可以作为客厅空间的延伸，或打造成第二客厅。
▲建面约148平户型图
例如，上次分享过福州的一个项目，170平奇数层户型，公区可以与南北98平的庭院联通，形成了超大的核心公区。加上采用了“双归家动线+十字洄游”设计，可以实现双动线归家，大大增强了归家尊贵感，而且户外户内打通后，空间也变得更灵动更有层次感。
▲建面约170㎡奇数层户型示意图
现在四代宅一个露台已经不够了，很多项目都设有2个以上露台，分别与客厅核心区和主卧相连。
与主卧相连的空中花园，可作为男女主人的私密交流空间。明源君之前经常提到，空间设计是能影响家人的幸福感的。不管是不是四代宅，现在的主卧空间都很注重要设置夫妻的交流空间，以此促进夫妻的亲密关系。
比如下图户型中，与主卧相连的花园面积非常大，给夫妻营造私密空间的同时，还有一种度假感，可打造成户外茶室，夫妻经常一起喝茶聊天，沟通变多了，感情也会变得更好。
▲建面约168㎡户型示意图
四是多露台设计，露台更加多元化。
比如上文提到项目，其170平偶数层户型既在南侧设有近22平米的空中花园，也在右侧设有8.4米进深的纵向花园，既与客厅相连，也形成了双归家动线。两个空中花园还通过阳台连接起来，整个露台面宽达到22米，相当于家外面是一个小型公园，满满的度假风。
170㎡偶数层户型示意图
福州保利有个项目，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。
“π”字形平面布局分析
第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，需要解决采光问题、隐私问题。因为每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。
目前房企都在研究各种解决方案，明源君上次也总结了常见的几个解决思路：
一是引入阳台挡板，避免住户对视。二是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。
除了要解决这些痛点，户内的居住体验也应该重视。明源君发现，很多非四代宅虽然没有赠送大面积，设置大露台，但由于户内空间出彩，竞争力同样很强。
比如很多普通住宅的四房户型，引入了全明光厅、主卧转角飘窗、双景观阳台、超大动区、双套房设计等，去化也非常不错。
小结
随着第四代住宅的不断进化，相信未来市场会出现更多令人惊喜的产品。非常期待！
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