要想不当韭菜，深圳买房你得知道这些东西

楼三姐房产观

2024-10-23 14:14发布于上海

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跟大家同步了一下市场信息，现在的深圳比上海更嗨，
甚至有2000多人抢192套房！
相当于11个人里面只有1个人能拿到入场券！

而当下的深圳新房市场库存告急，
也许会有人瞬间上头，盲目跟风。

想要不沦为韭菜，被市场情绪点燃，做出正确的判断，还得自己对深圳市场有一定的了解。

对信息的掌控力才是你的底气！

今天分享四个点，
1/深圳的发展轨迹；
2/各大板块的发展和特征分析；
3/各区的土地库存以及市场供需关系（带楼盘）；
4/总结：政策调控和一二判断；

分享观点，抛砖引玉，欢迎拍砖；

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深圳发展轨迹


思考一二，我觉得用板块轮动的方式来描述深圳的城市发展轨迹更具体，
就像每个城市都有老城和新城区，政策的指向也造就了很多新面貌；
而深圳又是经济特区，建立以来的快速城市化和产业升级更加迅猛。

分为这么几个阶段：

初始阶段（1980s）

这个时候，焦点属于罗湖和福田区，
作为深圳最早的发展区域，罗湖和福田区是深圳经济特区的起点。
罗湖区在1980年代率先发展，成为深圳的商业和金融中心。
在1980年时候，罗湖GDP约0.07亿元人民币，1987年突破1亿元，1993年超过10亿元，2000年接近300亿元。
第一个“万元户村”、内地第一家麦当劳就在罗湖。

福田区这时候从农田和村庄转变为现代化城市，
那时候有许多工业区，比如上步工业区，这些工业区是深圳工业化的重要部分。

八卦一下，
香港人最早在深圳养小三的现象，就是主要出现在罗湖区（下沙）和福田区（皇岗）。

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工业化与城市扩张（1990s-2000s）

这时候发展的轨迹到了宝安区和龙岗区；
开始承接大量的制造业，成为深圳的工业基地。

1981年宝安县的GDP只有1.7亿元，到1991年增长到39亿元，十年增长了20倍；
这时候的宝安区，吸引了大量外资和外来投资，形成了以加工贸易为主的外向型经济模式。
妥妥的“中国加工贸易出口第一区”，外贸总量常年位居全市前列，加工出口曾占全国10%。
这一时期，宝安区的工业以电子、玩具、服装、电器等行业为主，产品主要用于出口。

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到了1992年，宝安县被拆分为宝安区和龙岗区，宝安区开始以一个独立的行政区划存在。

所以，龙岗区成立于1992年。
1993年1月1日，原宝安县东部的布吉、平湖、横岗、龙岗、坪地、坪山、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等10镇划归龙岗区管辖。
地盘大了，外来人口大量涌入，就是当年的下海潮！

这两个区域的发展标志着深圳从单纯的商业金融中心向工业城市的转变。

高新技术与创新（2000s-2010s）

这时候就到我们熟知的南山区；

南山区也不是一日建成的。

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南山区的特征，人才多，满大街都是博士硕士和海龟，
所以也出现了从劳动密集型产业向高新技术产业转型。

而且，非常有眼光，每次都踩对了点，诞生了华为、中兴、腾讯、大疆、迈瑞、光峰等大牛！

现在去逛人才公园，也是一个对人才珍视的一个体现吧。

当前目光主要聚焦在科技园和深圳湾超级总部基地的建设。

城市功能拓展与多中心发展（2010s-2020s）

这个阶段，聚焦在龙华区和坪山区；

人多了，地少了，龙华区和坪山区开始承担更多的城市功能，如龙华新区的成立，以及坪山区的高新技术产业发展。

2018年龙华区的GDP全市前五，还有富士康等大型企业带动了电子信息产业链的形成和完善；

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七普数据显示，龙华区常住人口为252.89万人，与2010年相比增加了114.94万人。

坪山区的三次产业结构比重为0.1:63.9:36.0，其中战略性新兴产业增加值占地区生产总值的39.1%，这几年特别是制造业和房地产开发项目投资额增长显著。

光明区，是在2018年5月正式成立，是深圳最年轻的行政区标志着深圳在西北部的拓展；

区域协调与都市圈发展（2020s）

这时候还要提一下深汕特别合作区；

有点像飞地，也有点像大哥带小弟玩小仓位；
whatever，深汕特别合作区的设立，体现了深圳在区域协调发展中的角色，二把手很重要。
以上，就是深圳的板块轮动，不仅体现了城市空间的扩展，也反映了产业结构的升级和经济发展模式的转变。

这是初步印象，接下来聊聊各大板块。

各大板块特征

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南山区

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我其实挺不喜欢遥遥领先这个词的，
但是形容南山区，这个词很恰当。

南山区连续7年位居全国创新百强区榜首，如华为、中兴、腾讯、大疆就在南山，超过112家上市公司，被称为“中国硅谷”；

南山区经济总量连续多年位居广东省区（县）前列，2018年GDP达到5018亿元，其中粤海街道GDP达到2509亿元，占南山区的一半。

房价一直处于深圳的高位，高端人才集聚，房地产市场以高端住宅和商业地产为主，类似早期的张江。

福田区

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福田区是深圳的金融中心，比如深交所就在福田。

福田聚集了超过260家持牌金融机构，近70%的持牌金融机构，近1/3的市级总部企业在福田，超过200家世界500强企业在福田都有区域总部和分支机构。

其他方面也很厉害，
福田也是深圳的行政和文化中心，市直机关的90%都驻福田办公。

福田区以深圳4%的面积产生了近五分之一的经济总量和税收，每平方公里的产出超过60亿元、每平方公里税收超过20亿元，经济“含金量”位居深圳第一。

每次去深圳，我都爱去香蜜湖、华丽环岛和银湖溜达一下，再去cocopark发会呆。

另外，教育也不赖，深圳中学一直是家长们的心头好。

宝安区

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宝安区现在也是深圳的当红炸子鸡，“前海战略”的主战场。
前海合作区扩容，总面积由过去的14.92平方公里扩展到120.56平方公里，其中大部分新增区域位于宝安区，这真是，时代红利的一粒灰，哗哗砸在了宝安区的身上，统统变成了钞票。

前海大扩容之前，宝安区的主体产业结构是以中低端制造业为主。
前海大扩容后，宝安的产业结构正在快速、大规模实现战略转型升级。

现在的宝安，三大超级基本盘——工业制造基本盘、大交通立体基本盘和现代服务业基本盘。

随着前海自贸区的辐射效应，以及深圳国际会展中心的建成，区域价值不断提升。

所以也是外地购买力的主要加持的区域。

罗湖区

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罗湖是一个很有意思的区域，
非常好的地段，深圳中南部，与香港地缘相近、人缘相亲、山水相连。
所以经济发展起步早，产业布局全面，没什么增量，正在经历转型升级。

房地产市场以商业地产和老旧住宅改造为主。

龙华区

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龙华区是著名的产业大区，工业实力位列深圳第四。
有34家上市公司，其中电子信息领域及高端装备制造上市企业数占据半壁江山。
代表企业龙华富士康厂，是富士康全球第二大工厂，占地面积高达230万平方米，员工巅峰时候超30万。

不过，当下的聚焦点跟深圳北站有很大的关联。
龙华区的发展特征是交通导向和居住环境改善，所以房地产市场以住宅开发为主，吸引了大量刚需和改善型购房者。

光明区和坪山区

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光明现在很火啊，中建观玥192套新房在90分钟内售罄，成为深圳楼市新政后的第二个“日光盘”，
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坪山区以刚需为主，投资客占比不超过10%，对投资客的吸引力不如西部区域。

 龙岗区

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龙岗区就不多展开了，是以本地居民购买力为主，关内人也很少会去龙岗买房。

关于地理地形

板块的发展跟政策有很大的关系，当然，最重要的还得跟地形地理有关。

深圳有几座大山，
梧桐山：深圳最高峰，海拔943.7米，位于罗湖区梧桐山村，有“梧桐烟云”等景点。
七娘山：深圳第二高峰，海拔869米，位于大鹏新区南澳镇新大村，是登山爱好者的热门目的地。
凤凰山：宝安第一山，海拔678米，位于宝安区，有“凤山福水福盈地”的美誉。
阳台山：深圳西北部第一高峰，海拔587米，位于宝安区，被评为深圳八景之一。

其中呢，梧桐山和凤凰山就是“地理桎梏”
梧桐山曾是深圳经济特区管理线的一部分，把深圳分为了“关内（特区）”和“关外（非特区）”。

关内享有更多的政策优惠和资源投入，经济发展迅速；而关外地区则相对发展较慢，形成了一定的经济和社会发展差异。
虽然这种划分，在2010年国务院批准深圳经济特区范围扩大到全市，"二线关"的分隔职能成为历史，但是对于板块的发展，也有参考意义。

现在的深圳，整体是向西发展的。

供求关系

我找了一份深圳国土资源的分析报告，
想听结论的我们私下说，
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你们关心的，
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接下来跟大家同步一下新盘项目都有哪些
相信这也是诸位最关心的

龙华：中洲迎玺 卓越珺奕府 鸿荣源尚云

光明：华润润宏城 中海时光境 中建观玥 满京华金硕和府

沙井：鸿荣源珈誉府 卓越前海未来城 招商会展湾雍境

南山：汉园茗院 金众云山海公馆 瓏樾山 绿景白石洲

福田：中洲迎海 金地环湾城

龙岗：颐峰名庭


其中，罗湖、南山、福田、宝安（新安街道 西乡街道）需要一年深圳社保；罗湖老城区的不推荐；


南山和福田新房单价要在10万左右，门槛高，

其他的，

龙华：4.5—6万单价

光明：3.5—4万单价

沙井：4—5.5万单价


但是，也要做筛选，只能说，很割裂。

这几天在深圳大量看房，具体的结论到时候说。

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观点总结

2023年，深圳新房市场供应充足，价格平稳。
二手住宅市场在2023年有所回升，成交量开始企稳。

政策无疑是一针强心剂啊，
在6月份的时候，看数据，房价海出现回调趋势，
其中上半年商品住宅网签均价为59504元/㎡，同比去年下跌2.7%。
同时，二手房市场也表现出“以价换量”的趋势，6月二手成交价6.05万元/㎡，环比下跌4%，同比下跌15% ；
没想到回暖只需要三天。

预计到年底，还是可能会出现一个小小的涨幅。政策方面，相信也会继续调整

但房地产作为大额标的，低频交易，不是适合所有人。
只能说，比2023年要乐观不少。

对深圳感兴趣的人，欢迎跟我聊聊。

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