十一之后，北京楼市最大的新闻是朝阳两个豪宅的热销，一天80多亿的销售额，给这次密集的救市，一个正向的回应：楼市的信心和预期回来了。
止跌回稳更“稳”了。
我们最近感受比较深的，是改善买家心态的回稳。
这源于大家的二手房好卖了，或者很多人敢于先买后卖了，敢于给看中的新房下定了。
改善链条正在被激活。
最近严肃团队的选房师在集中带看顺义的楼盘，我们发现顺义的改善市场复苏非常快，包括别墅市场。
卖的最好的是北京合院。
国庆期间，这个楼盘新增认购 20 多套，加上新增网签的达到了30多套。
坦白讲，北京合院不是一个流量盘，最近能冲出这波销量，主要还是在顺义主城区，成熟配套，高级别产品的传统优势上，又亮出了价格的大杀器。
按照现在给出的工抵房价格，合院最低只需要680万，最贵的330㎡户型，也不到1300万。
基本上是朝阳平层的价格，后沙峪叠拼的价格，但在北京合院，就能买到很纯粹的合院。
还有部分高层，价格更友好，只要465-540万。
01，合院+现房，容积率仅0.88
顺义作为北京别墅产品最卷的区，别墅价格一直都比较稳定。
比如中央别墅区板块，在售的别墅新盘，总价要4000万起，大多数是明星和各大上市公司股东去消费。
便宜一些的，比如后沙峪板块，新盘主要是叠拼，我之前帮一位读者找过，最便宜的一套，也要950万，还是个上叠。
或者更远的马坡板块，我看得主流的产品仍然是叠拼，最便宜的上叠也要660万起，下叠的价格到了1000万。
对比顺义城区680万起的合院别墅，北京合院在产品形态上，更纯粹，可以说是中央别墅区的平替。
北京合院属于顺义城区-仁和板块，周边有大量的生活，医院，学校等配套，包括北侧占地23公顷的仁和公园，项目自建3万平米的商业，今年也正式开业了。
仁和板块、后沙峪板块一左一右，分别位于首都机场两侧，对称的区位，因此大量空港高净值人群在这边置业。
并且，比起前面提到的马坡，更靠近市区，最近几年，无论是产业布局还是地铁建设，顺义都在肉眼可见的向南发展。
但北京合院更突出的，是它的产品。
北京合院的容积率只有0.88，最近几年不光是顺义，整个北京的新楼盘已经没有容积率低于1的产品了。
按照现在的土地政策趋势，未来也不会审批如此低的住宅用地。
因此北京合院，算是北京东北方向，低密住宅的遗珠。
很多朋友会同时对比叠拼和合院。
现在北京市面上最普遍的类别墅就是叠拼，容积率多在1.2-1.6，合院因为容积率需要在1.0以下，因此合院相对少很多。
严肃君所住的就是叠拼小区，而且是上、中、下三叠的类型。
开发商把计容面积、货值都做了最大化。
相对应折损的是别墅的私密性、有天有地有院子的体验感。
在这里面，其实中叠是最难受的，没有露台和院子，上下楼梯还占用了很多面积，每层的转角就很多，反而会显得局促。
上叠对周围下叠的院子几乎是尽收眼底，很多下叠的邻居也说，想在院子里来个小烧烤，都很有心理负担，担心烟味影响楼上的邻居。
其实合院和叠拼的居住体验，一定程度上从容积率，从土地指标上，一开始就区分开来了。
02 双庭院+双露台，产品亮点密集
地上3层+地下2层，有院子、带露台，是北京合院的标配。外立面干挂石材+铝板材料，这是北京10万+豪宅的常用配置，铜质的入户门也是交付标准，整体新中式的风格，非常大气。北京合院带给人超预期的获得感，首先来自于实得面积。330㎡户型，使用面积达到了456㎡，花园80㎡。其次是院子，别墅买家特别看重院子，北京合院各个面积都做到了南、北双向院子。南北双庭院，让院子都实现了阳光休闲、会客、种植、花艺等多种功能区分，可以“既要又要”了。连喜阴和喜阳不同性格的植物，都有各自生机勃勃的空间。此前我们一个粉丝特别中意一个合院别墅，但是1200万户型的院子只有26平米，直接把他劝退了。整体功能区分上，各个面积段都沿用了一套传统的分层设计，这个传统就来自于独栋别墅的分层理念。一层客餐厨，二层居住空间，三层整层是主卧套房，地下两层各种活动空间，挑高、采光表现也很不错。一层客餐厨，纯粹的家庭公共空间，南向面宽达到9米，超大的采光面，让整个空间非常通透、舒展。推门出去就是前、后院子，一家人一起围炉煮茶、愉快玩耍，想想就惬意。二层居住空间，样板间做了3个房间，其中2个套房设计。三层整层是主卧套，主卧面宽超过4米，2.6米宽的超大衣帽间+2.3米浴缸+双台盆的配置，尊贵感给的足足的。而且288㎡的二、三层每层都有两个露台赠送，瞰景、放空，比院子还多了一点专属感。② 建面约330㎡户型，这是北京合院的顶配户型。五层空间，每一层的空间感和尊贵感都属于plus版本。三层的主卧套，面积将近80平米！整体9米的面宽，南向卫生间+超大浴缸+独立淋浴区+双台盆，连衣帽间都是带窗、带采光的。地下空间则留给了各种活动区域，家庭影院健身房，茶室，会客厅，或者是书房，都可以充分发挥。负二层5.6米的挑高，更显大气。像330㎡户型地下二层还安排了双卫，足见功能性和空间感了。所有户型的B2层，家门口就是两个自家车位，而且包含在总价里。我觉得从产品上看，吸引力确实很大，但更吸引我的，是它的位置。前几天去，在周围逛感觉像到了北四环，有城市的密集感、人来人往的烟火气，包括周围的一些小区楼龄不算新了，但不同的是，顺义的马路修得都很宽，热闹但不拥挤。相当于在别墅的基础上，做到了城墅。这一点，非常关键。社区内部的小环境清净，周围大环境很丰富，北京合院显然是那种可以两者兼顾的。有经验的别墅业主会提醒你，关注晚上8点以后，别墅小区的样子，有灯光、有烟火气的别墅，才是真正的城墅。
顺义的区域优势里，因为宜居和国际范过于“抢镜”，产业经常被忽视。中德产业园、林河工业区在北京都是非常硬核的存在，中核工业、特斯拉、中国建筑，都在北京合院周边三公里范围内。理想、现代、北汽等企业入驻，可以说北京唯二的汽车产业链就在这里。
另外，这个片区还有一个巨大的利好，那就是地铁R4号线，预计2028年通车。
今年R4号线连续2次北延，不仅增加了燕京桥站，也将在顺义站与15号线接驳，大大提升了R4号线的地铁能级。不仅如此，未来R4号线还将实现和2条地铁线的接驳。
一是主打阳光休闲的3号线，去往朝阳公园、三里屯、工体方向。
一是主打努力奋斗的12号线，连通东坝、酒仙桥、三元桥、中关村，都是产业高地。而R4号线临河站的站点位置，按照最新的规划消息，距离北京合院仅有1公里左右。产业+地铁的组合，正在把顺义城区以南，推向一个高潜的发展板块。严肃君拿到的消息是，这次北京合院拿出工抵房源数量，一共40套左右，其中30套合院，10套高层。一房一价，大家有想要在顺义买一个性价比高的别墅，又想兼顾通勤的，可以留意这个楼盘。