为了提振房地产市场，从9月底开始国家和各地方推出了一系列重大政策，降首付、降利率、北京、上海、广州、深圳等一线城市调整限购政策等等。随着这些政策的逐步实施和叠加效应，大家对四季度及未来房地产市场的走势充满期待。特别是潜在购房者，他们对当前是否为购房的最佳时机充满疑虑。
为此，腾讯房产发起“楼市洞察”系列直播，邀请58安居客研究院院长张波、同策研究院联席院长宋红卫、V房产CEO司智、独立地产经济学家邓浩志在线解读。
对于重磅政策刺激下楼市的变化，四位专家普遍认为，9月份的一系列政策出台后，楼市市场表现出了积极的变化，尤其是在北京、上海、广州、深圳等一线城市市场变化尤为明显，看房量、成交量均上涨明显，市场信心增强。
深耕大湾区房地产市场的邓浩志认为，大湾区楼市复苏趋势明显，但是目前市场仍处于复苏初期，后续还需要更多的利好政策给予支持。V房网CEO司智也认为政策短期效应明显，9月的政策出台后，北京二手房挂牌量下降了20%，有新房也撤回了之前的优惠折扣，但是整体还处于缓慢爬坡的“慢牛”状态，预计明年春节后才会有大量的购房者积极入市。而上海的楼市分化更加明显，同策研究院联席院长宋红卫认为上海核心区域的豪宅更受青睐，而外围区域的房子则存在一定的去化压力。而且他认为政策对二手房市场的影响更大，上海二手房市场热度比新房市场更高。
谈到未来楼市走势以及房价涨跌趋势，邓浩志认为大湾区各城市房价短期内不太可能上涨，四季度先求成交量企稳，明年一季度求成交价企稳。司智则认为北京房价处于分化状态，优质资产、有学区资源的老旧小区小户型住房房价可能上涨，偏远区域、非学区的老旧小区小户型住房房价可能持续下跌。宋红卫认为上海房价是结构性的，明年一季度好资产价格会继续创新高，前期涨幅过快虚高的这部分房源，价格还会下调。
对于潜在购房者来说，当前是否为购房的最佳时机，58安居客研究院院长张波的建议是要根据自己的经济情况，量力而行。他认为房地产市场未来可能是一个“慢牛”的牛市，房价不会快速上涨。对于有自住需求的购房者，现在是一个进入市场选房的好时期，可以多看、多了解、多对比，无论是在新房还是二手房市场，都有机会挑到适合自己的房子
以下是部分精彩观点实录：
重磅政策刺激之下，楼市市场表现如何？特别是北上广深一线城市，楼市出现了哪些变化？
邓浩志：自去年8-9月份以来，楼市已经经历了四轮刺激政策，第四轮政策范围更广，管理层也表态房地产要“止跌回稳”，舆论引导也更加积极，市场信心明显增强。成交数据明显上升，特别是广州和深圳，9月底政策出台后，国庆期间，广深看房客户增加了一倍以上，但具体数据还需进一步统计。
目前楼市复苏趋势明显，但复苏程度还需进一步观察，现在的市场仍处于复苏初期，后续仍然需要更多的利好政策给予支持。 广州全面取消限购，深圳松绑了外围区域的限购，但调整的范围还是比较有限，释放的购买力也比较有限，现在开了一个好头，希望后续还能继续有更多的利好政策出台。
司智：今年9月房地产政策最大的变化，并非释放的购买力，最主要的是对市场预期的改变，让大家相信房地产市场会止跌回稳。
止跌回稳，止跌主要是指两个方面的止跌，一是房价的止跌，二是房地产市场交易量的止跌。
从10月份市场表现来看，北京已经有连续两天二手房成交超过2000套，这在最近十多年来是没有过的。跟股市一样，购房者对于后市走势是非常关心的，但是我们判断不管是股市也好，房地产市场也好，肯定是“慢牛”的状态。
9月政策出台后，很多二手房业主下架了挂牌房源，不卖了。10月上半个月，北京二手房的挂牌量下降了20%，这种情况下，供需关系很快就会发生扭转，这对市场情绪影响还是蛮大的。新房市场，位置好、品质好的房子，7、8月的折扣都收回了，有的甚至收回5个点折扣的，这样对于800万的房子，就等于收回了原来优惠的40万，即便是这样，它的销售量还在往上涨。
短期效应跟深圳差不多，后续持续力度到底怎样，还是要看政策预期，也会控制房价和销量上涨过快，让其不要像去年一样，走上去一波，然后就没有了。当然肯定是往上冲一波之后会有一个缓慢的爬坡。积压的持币观望的购房者会在10月份纷纷进入市场，但是新的购房者进来的速度可能不会那么快，但是到明年市场稳定后，我估计11月、12月市场会稍微冷静一下，过了明年春节，会有大量的购房者积极入市，明年那个时候可能成交量，包括房价都会真正的开始回暖。现在，整个北京房价依然处于分化状态，尽管不少房子房价开始上涨，但是区域偏远、没有学区的老旧小区小户型住房，对于业主来说压力还是很大。
张波：从9月份到现在的一揽子政策，给市场整体释放的信号是整个经济面向好，这对老百姓买房是最强的指向。现在的老百姓真的没有钱去买房吗？未必。但是他愿不愿意、当下敢不敢买，对房价有没有信心，这个预期的确是发生了一定的改变，但也仅改变了一部分人的预期，并非所有购房者的预期都发生了坚定的改变。
宋红卫：以上海为核心，整个长三角区域受到政策带动效应比较明显。
以上海为例，上海目前市场分化明显，可以看到比如单价20万/平米的房子开盘即迅速售罄，同时外环以外的外围区域，存在一定的去化压力。上海的政策里面，核心是在优化外环以外区域的房地产市场的。
政策也确实有效果，新房市场的来访量增长了。二手房市场热度明显比新房市场热度更大，十一黄金周一周之内二手房网签量增长了80%，二手房的热度是持续性上升的。10月13日，上海二手房网签达到1300套。所以，二手房对于刚需群体更有吸引力，现房比期房吸引力更大。
从房价来看，二手房房价调整的幅度比新房更明显，目前的一些临近地铁的老破小二手房，已经跌出了它的性价比。上海部分核心区域的老破小，现在价格已经调整到位，它的租售比现在可能会超过2.5%，有些总价能够控制一点，装修品质好一点，它的租售比可能会超过3%。部分中产阶级把这个当成一种资产配置的方式，不仅仅是买房这部分需求的释放。
未来整个资产的收益包括利率下降是一个大的趋势。长期来看，十年期国债收益率现在只有2%多一点，当一项资产长期的收益能够稳定在2%以上，甚至3%以上，是绝对优质的资产。这次政策的这种效应已经逐渐体现出来，这种现象在二手房市场体现的更为明显。
未来房地产市场怎么走？房价是涨还是跌？
邓浩志：我认为总体上下一个阶段，房价要企稳甚至到上涨，还有比较远的路要走，原因有三：
开发商目前资金都很紧张，现在到了四季度，他们为了完成今年的业绩，还是以冲量为主。
消费者的心态刚从谷底爬起来，现在还比较脆弱，还需要政策呵护、需要舆论呵护，也需要市场持续复苏才能企稳站稳，才能让大家的信心更坚定。
库存量过大，要让库存从28个月接近30个月逐步回落到18个月甚至18个月以内，进入到稍微有点供不应求的状态，才可以谈房价上涨。
所以，大湾区短时间内房价都不太可能上涨，下一步主要还是先求稳为主，先稳住成交量，希望10月份、11月份逐步企稳走稳。成交量的不断走稳之后，让价格也逐渐走稳。
广州、深圳二手房现在挂牌量很大，广州有18万套，深圳有13万套，库存量都是历史新高。在这么高的挂牌量之下，市场会先消化低价挂牌房源，低价房源消化之后，购房者才会选择高报价的房源，这需要一个过程。
所以，我认为四季度是非常关键的，四季度政策能稳得住，市场能稳得住得话，明年就可能会进入一个良性循环，但是现在大家还是很担心，这波政策能持续多久。
现在的政策其实有一些缺陷，比如存量房贷利率下调对新房是没有帮助的，所以它不会刺激新房成交。首套和二套房在下调首付比例后，也就北京、上海有区别，在广州、深圳基本上已经没有太大区别。虽然取消限购，或者限购范围缩小，对释放购买力有帮助，但是帮助有限。
所以这一轮政策，我觉得从技术层面来说，它释放的整体的真实的购买力是相对有限的。
总而言之，四季度会先求成交量企稳，明年一季度求成交价企稳，之后才能谈后续房价走势。
司智：房子除了居住功能外，还具有金融属性，是资产配置的重要考虑因素。现在为什么还没有太多的购房者，是因为很多人的资金还在股市里没有拿出来。对于老百姓来说，最安全稳定的资产还是北上广深等核心城市的房子，老百姓是愿意花钱买房的，但是现在购房者还挺犹豫，这个钱什么时候进来不得而知。因为去年9月份出政策后，一部分人冲进去买房了，但是发现刚买了就站岗了。老百姓不知道今年9月的政策效果是否会跟去年一样，政策效果一过，房价会继续下降，对于这个预期和导向，老百姓心里是没有底的。
但是我的判断是今年9月这波政策跟去年的预期和导向有着根本的区别。我认为明年春节后房价肯定会有一波不小的涨幅，尤其在一线城市，二三四线城市不好说，但是一线城市房价肯定会上涨。目前的房价是分化的，新房放开限价后，不管是豪宅，还是位置较好的平价新房，房价肯定会上涨。二手房如果是有学区加持的老破小，房价基本上也是上涨的，非学区的老破小房源明年价格依然会持续下跌。
宋红卫：上海的房价是结构性的，上海存量市场的这种特征比较明显，上海的资产一定会重构，重构就会导致好的资产价格会创新高，但是之前房价过度上涨的这些资产可能会面临着系统性的调整。
我们之前也研究过，在存量市场里面，像成熟的经历了上百年的大都市，比如纽约、东京这种几十年的楼市的调整，历次的这种调整的过程中，具备几个规律：
第一点，楼市大的一个调整周期可能在4-6年，平均5年左右。对资产价格重构的幅度可能是将近40%。所以我们借鉴这些调整的数据，来研判我们这些核心城市资产的调整，除了那些稀缺优质资产。我认为原来房价过度上涨的这部分资产可能会有价格的回调。
所以，明年一季度的趋势，我认为好的资产，可能还会继续创新高。
这种趋势在上海新房市场体现的很明显，我感觉10月份上海新房市场均价会破10万元/平米，这也不是没有可能的。因为现在上海那些老豪宅也到了更新换代的时候了，现在上海传统的，像古北区域，那些豪宅基本上也都经历20年了，它跟现在新入市的高品质豪宅有很大的差距。现在我身边很多住在古北的朋友也想把古北的二手房卖掉换新的豪宅。
他们在豪宅市场现在也卷的很厉害，原来主要是选产品，现在卷配套、卷地库。豪宅市场除了地段之外，我认为更多跟它的资源配套有很大关系，豪宅市场里面的一般价值其实在于豪宅的窗外。核心城市的豪宅具备这么几个特征：沿江、沿湖、沿海、沿山、低密度。成熟区域存量市场里面地段是非常稀缺的，基本上是绝版的。
目前这些高净值人群，在配置豪宅的时候，对于自身居住需求属性特征更明显，他们对房子的安全性、科技性、私密性要求是特别高的。
优质资产能够穿越房地产市场周期，长期来看，具备资产保值升值的功能，这也是今年上海豪宅走出独立行情的一个原因。上海前9个月整个住宅成交量跌了30%多，但是豪宅市场，即2000万以上的这部分住宅比去年同期增长55%，近6成，可以看到确实是优质资产的价值在存量市场进一步体现了出来，我认为这部分资产的价格会进一步上升。
我的预判是明年1月份，甚至一季度、二季度，上海的豪宅市场价格会创新高。二手房市场，原来过度上涨的，或者是靠资源加持的这部分房源，价格可能还要调整。不管是从租售比，还是从性价比来看，一部分资产的价格调整到位了，还有一部分资产价格还是虚高的。所以上海的整个房地产市场分化趋势很明显，很难统一说房价是上涨还是下跌。
普通住宅和非普通住宅标准政策何时会取消？取消后对楼市有什么影响？
邓浩志：我预计10月份取消普宅和非普宅的政策会落地，落地后对楼市的影响是广泛的。
首先，契税会减。按照现在征收契税的标准：90平方米以下住房是按1%进行征收，90平米以上首套住房按1.5%征收；90平米以上二套改善住房按2%征收；购买144平米以上房产以及非首套房，按照3%税率征收。如果取消普通住宅和非普通住宅区别，至少144平米以上的、低密度的产品，契税就会减一半。
第二，普通住宅和非普通住宅在二手交易方面也有区别，如果是非普通住宅，二手交易要征收5%的增值税，但如果取消的话，增值税的部分也会减免掉。
所以，普通住宅和非普通住宅标准取消后，会涉及契税、增值税减免，这对购房者、特别是改善型购房者很有帮助，有助于降低他们的购房成本。
第三，也会对一些高端改善型大户型产品的销售起到推动作用，这个是实实在在的一个利好，会刺激楼市成交。
小城市的房子未来还能不能买？
司智：这个命题是比较大的，小城市分两类，一类是属于资源型和人口流入型的。
京津冀、长三角和珠三角附近的小城市，尽管过去房价下跌的比较厉害，但是如果是上班族人口通勤聚集比较多的这些地方，房价还是有机会能涨回来。如果是自住，去买这里的房子是没有问题的，但是如果是投资，就要谨慎考虑。
大多没有资源、不是人口流入型的小城市，买房则要谨慎考虑。
当下买房门槛降低，首付比例降低，但是月供压力较大，是否适合换房？
宋红卫：现在换房可能要稍微谨慎一点。原因如下：
现在房地产市场的很多问题其实在于房地产之外，跟整个的收入、工作稳定有很大的关系。如果当下有房子住，短期内没有特别急迫的换房需求，收入、工作预期不稳定的前提下，可以稍微缓一缓，不要盲目加杠杆。现在很多改善群体，相对来说比较谨慎，他们现在更倾向于降杠杆，这样可以减缓债务压力。目前在房地产市场之外，外部环境还存在着很多的不确定性，很多人加杠杆后，可能会面临这样那样的困境。现在也出现了反向置换的现象，有人会把市中心的高价房源卖掉置换到郊区面积更大、价格更低的房子中，这样居住品质也得到了改善。
张波：当下买房还是不买房，要根据自己的经济情况，量力而行。现在城市在分化、区域在分化、同一区域板块的房价也在分化，房价的涨跌不是一概而论的，并非房价上涨时所有的房子价格都会上涨，也并非房价下跌时所有的房子的价格都在下跌。
中国的经济整体未来是向好的，房地产市场未来也会成为一个“慢牛”的牛市，它并不会像以往一样房价快速的上涨，这种可能性是比较弱的，不排除部分城市的部分区域可能会出现这种现象，但是不会是全国性的。当下有买房需求的人，建议四季度去市场好好看一看，即便是一线城市，无论是新房还是二手房市场，还是有很多机会挑到适合自己的房子的。
房地产市场其实是瞬息万变的，对于明年房地产市场的判断，谁也不能肯定。但是有一点是不变的，无论房价涨跌，明年房价一定的企稳的。从当下开始，房地产既然是走“双轨制”，未来维持房价平稳是大趋势，而且这一次的定调也非常清晰，叫“止跌回稳”，这一点大家需要有清晰的认识。
在当下市场买房，不要一味的等待，需要多去了解市场，多去市场看房，多去自己想买房的区域看房，这些功课是非常有必要去做的，不然就空谈了。
总而言之，无论是从市场成交数据来看，还是从市场的变化来看，房地产市场的确是在不断变好，尽管这种变好还存在一些波折性，但是对于买房人来说，如果是自住需求，当下的确是真正进入市场选房的一个好时期。
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