【专题】上海929新政后市场及政策效果分析

从政策类型来看，929新政属于组合型政策，从3大维度对购房者进行了政策支持，包括“调整住房限购政策”、“优化住房信贷政策”、“调整住房税收政策”等方面优化房地产市场政策。从政策细节来看，本次政策对刚需市场的利好更强。

从政策前后对比来看，929新政进一步降低限购门槛，增加信贷支持。新政后首套二套购房首付降低10个百分点，外环外限购降至1年，普遍增加1套购房名额，降低增值税免征年限，鼓励投资性购房等。

从政策效果来看，新政后新房、二手房成交量均出现明显的回升。

新政后第三周新房成交量大幅上涨，新政效果显现。新政后首周9.30-10.6成交新房756套、第二周成交641套、第三周成交1260套，至第三周成交量大幅上涨，日均成交180套，远超9月份日均120套的水平。但同比来看，2024年10月前三周成交量同比下跌17.4%，新政效果有待持续释放。

数据来源：房管局、数联天下

新政对二手房影响更加明显，新政后二手房日均成交量均超2023年同期。除国庆7天无法正常网签外，10.7至10.20日两周日均成交超过900套，远超新政前日均542套的水平，同比2023年大涨超过50%。

注：数据来源网上房地产，未剔除非住宅

从客户角度看，本次新政对刚需的促进作用强于改善客群。新政后新房日均来访环比大涨131%，分区域来看，外环外来访、认购增长远超过外环内项目。新政中推动来访、成交增长的主要因素是“首付比例下降、社保3年改1年”。

①来访客户：外环外项目来访客户中，约40%为受新政影响驱动看房，其中最大的驱动因素为首付比例下降（22%）、其次为社保3年改1年（15%）。外环内新房来访客户中，仅5%为受新政影响驱动看房，新政对外环内市场影响较弱。

②成交客户：外环外项目中，约31%客户受新政影响而认购，其中最大的驱动因素为首付比例下降（19%）、其次为社保3年改1年（8%）。外环内新房认购中，仅16%客户受新政影响，其中首付比例下降占比16%，对成交客户进行访谈，多数客户本身就有置业计划。

③来访认购转换率：929新政后客户来访、认购转换率提升至8.8%，远超527新政后的转换率5.5%，从央行到城市的一揽子新政对楼市的整体提升明显。本轮新政中，社保3年改1年的来访转换率较低，首付比例下降、临港工作增加1套房、满3年视同户籍等政策带动的来访、认购转化率在9%-10%之间，而社保3年改1年带来的客户转化率仅有5.1%。虽然案场来访增加，但相应客户质量比之前存在下降、客户所处的购房阶段也更偏前期，因而转换率较低。