在金融投资领域，公募REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）作为一种创新的金融工具，正受到越来越多投资者的关注。本文将深入解析公募REITs的发售上市流程及其细节，包括发售条件、流程、所需材料和注意事项。
话说：隔壁Mr王紧锣密鼓组建团队、花大力气运营包装大型商业综合体、数据漂亮、项目权属清晰、手续齐备、合规合法、材料真实可靠，从而使得REITs项目申报一路开挂、顺利通过，大小王总都洋溢着幸福的笑容，和团队成员推杯换盏，连空气中弥漫着浓浓的“成功味”。
Mr王突然走到舞台中央鼓励团队，烦请大家确保REITs项目顺利发售上市、交易成功！成功之后按功发放大礼包。
氛围都到这了，围炉无法推脱，本着帮人帮自，索性和大家聊聊公募REITs发售上市流程和细节等话题，开始吧！一点一点的切入，一块一块的展开，从入门逐渐到精通之旅吧。
文章可能会有不足之处，欢迎大家给我多多提意见、留言反馈和补充，如有错误之处，请大家指正，我们评论区见。主打“分享、交流”，不立人设一起学习、一起进步。
隔壁Mrs王的项目好不容易、过五关斩六将，终于到了发售上市阶段，如何快速帮助Mrs王和他的团队了解公募REITs发售条件、发售流程、发售材料等其它注意事项，以免入坑。
下面我们将从一张发售全景流程图开始，帮助大家建立对发售的大局关、然后慢慢往里面填细节，最后达到拿捏的效果。
一、公募REITs发售全景流程图
前面的文章提到公募REITs的本质是公募基金，所以公募REITs的发售过程类似于IPO，即采取询价模式发售。一般遵守上交所发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITS)业务指南第1号-发售上市业务办理》，不多说了，直接上图。
1.1、基金发售申请
1.1.1、发售申请材料
发售申请材料一般是由基金管理人分别向证监会和沪深交易所提交以下材料，如下表；
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图源于天天基金网 – 基金公告，如有侵权请联系删除
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1.1.2、发售申请流程
二、询价准备工作
2.1、询价准备工作通常由发布询价公告、申请CA证书、认购及交易账户发售环节，这三步组成；
2.2、通常参与该阶段的主体有：基金管理人、财务顾问、证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者，但这参与主体主要以基金管理人为主。
三、网下询价及定价
前面的文章提到公募REITs的本质是公募基金，所以公募REITs的发售过程类似于IPO，公募REITs基金首次发售的，基金管理人或者财务顾问应当通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。
交易所根据基金管理人或财务顾问的书面委托，向符合条件的网下投资者提供网下发行电子平台进行询价报价和认购申报。
由深圳证券交易所建立基于互联网的网下发行电子平台，即EIPO平台，主承销商通过该平台组织网下发行，投资者通过该平台参与网下发行；同时，由中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司建立配套的网下发行后台处理系统，负责备案银行账户审核、资金收付、有效资金处理、清算交收与新股初始登记。
3.1、网下投资者及配售对象
网下投资者及配售对象的信息以证券业协会注册的信息为准。网下投资者应当按照规定向中国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理。
小结：参与网下询价的投资者主要为专业机构投资者；原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者要求的专业机构投资者可以参与战略配售。
其中，证券投资基金、理财产品和其他资管产品可以参与网下询价。基金管理人、财务顾问根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数（剔除不符合条件的报价及对应的拟认购数量）确定认购价格并及时公告。
3.2、询价流程及程序
小结：询价由基金管理人或财务顾问发起。向网下投资者询价确定基金份额认购价格。剔除不符合条件的报价后，基金管理人、财务顾问应当根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合配售对象的报价情况，审慎合理确定认购价格并公告。
四、战略投资者认购（战略配售）
五、网下配售及公众投资者认购
网下询价结束以后，网下投资者和公众投资者应当按照询价确定的认购价格参与基金份额认购。基金管理人应当在基金份额认购首日的3天前，披露基金份额的发售公告。扣除向战略投资者配售部分以后，基金份额向网下投资者发售比例不能低于本次公开发售数量的70%。
六、募集失败的情形及处理
七、份额确认及基金设立和募集资金用途
7.1、份额确认及基金设立
基金管理人应当自收到准予注册文件之日起六个月内进行基金募集，基金募集期限自基金份额发售之日起不得超过三个月。
投资者认购缴款结束后，基金管理人、财务顾问应当聘请符合相关规定的会计师事务所对认购和募集资金进行鉴证，并出具验资报告；并应当聘请律师事务所对网下发售、配售行为，参与定价和配售投资者的资质条件，及其与基金管理人和财务顾问的关联关系、资金划拨等事项进行见证，并出具法律意见书。
基金设立之日起10个工作日内，基金管理人或财务顾问应当将法律意见书、发售总结报告等文件一并报送交易所。
7.2、募集资金用途
这里不再过多介绍，一般基金合同里面会对募集资用途有详情说明。
最后：以张【公募REITs基金发售上市流程图】来结束了公募REITs发售章节，可能会有不足之处，还有很多细节未涉及到，后面有空我们再聊，欢迎大家给我多多提意见、留言反馈和补充，如有不妥之处，烦请大家指正，我们评论区见。
参考资料
《关于发布公开募集基础设施证券投资基金配套业务规则的通知》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投 资基金业务指引第 1 号—审核关注事项 （试行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投 资基金业务指引第 2 号—发售业务 （试行）》
《上海证券交易所基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引(试行)》
《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知(发改办投资〔2020〕586号)》
《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》
《公募REITs政策及审核关注要点 上海证券交易所 2022年5月》
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题图来自Unsplash，基于 CC0 协议。