棚改又要大面积开始了?

本文首发:拾榴询财公众号(2024年10月17日)

原本这篇文章的标题是《成都,究竟发生了什么》,就是这么巧。

昨天,成都大规模拆迁话题突然火了,一夜之间“成都拆迁地图上新”上了所有平台的热搜榜。

不少网友还将成都大规模拆迁话题,与西部大开发等话题联系了起来,搞得成渝板块股票直接涨停了。

很巧的是,今天举行的国务院新闻办公室举行新闻发布会上,住建部提出,将通过货币化安置房方式,新增实施100万套城中村改造、危旧房改造!

棚改2.0要来了?

01

这次成都拆迁相关的消息要归于9月25日,国务院发布的一条新闻:将引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、从中心城市向腹地有序转移。

这八字还没有一撇的事情,被楼市自媒体和营销号吹成,要把东三省、长三角、珠三角,刮成白地送去内陆。

某音上,已经把财联社那张,向内陆产业转移的新闻截图,炒作成“西部大迁移”计划,说东大要放弃沿海重仓四川了。

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点开那个小程序就会发现,有大量2021-2023年的拆迁项目也在其中,这是一个汇总图,而不是将2024年单列。

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昨天下午,成都住建局工作人员紧急辟谣,上述传言,没有一个是真的。

不可能出现一个人或者一户人要赔几千万的情况。就在刚刚,成都市公安局发布警情通报,4名违法嫌疑人已被行政处罚。

今天上午,我联系了一个成都有多套房的朋友。用他的话说,这条新闻假得离谱。

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一是成都这几年一直都有拆迁,但多在外围。二是,过去全国搞棚改,很多地方拿着现金现场发,而且给de得很充足,现在的拆迁补贴基本按照1:1、1:1.5进行,大部分人最多拿到20万元,回迁房要么很远,要么直接给房票。

别说赚大钱了,弄不好自己还要贴点钱。

02

为什么突然想写成都?

放眼全国,成都是特立独行的存在,在萧条的楼市里走出了独立行情,负面新闻少,自媒体被管理到位,炒房客心齐,操盘手水平高。

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去年楼市大环境那样不好,成都楼市成交量硬是扛住了,新房成交量14.75万套,二手房成交量21.99万套,位居全国第一。

尤其低总价的二手房特别受到外地人的欢迎,大家都往成都涌入,原因我在上一篇文章也说了,虹吸西部+沿海回流+省内聚集,这些叠加进程还在继续。

再看一个炸裂般的数据,2023年成都吸引各类人才落户,72.21万人。

此外,其实本地人很清楚,下跌迟早的,只不过是比别的城市来得晚了一些。

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看数据,从去年四季度末开始,市场进入补跌状态,调整的幅度和深圳、南京、苏州没办法比。

会不会继续跌?目前看还会,库存量太大了,但这并不能否定成都是操盘一流、护盘全国第一的城市,对新房价格和供应量的控制,如教科书一般。

这几年房价上涨的背后,是贫富差距的进一步扩大,很多年轻人没钱,所以只能买二手房。

03

回头再来看棚改。

今天的会议的重点之一是确定了将新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。

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自媒体解读很多,大家都盯在100万套这个数字上。

实际并不多,因为2015-2018年的货币化棚改,每年是600万套。

而且城中村改造去年就提出了,属于三大工程之一(还有两个是保障性住房、平急两用)。

但各地推进速度一直比较慢,因为能改的,成本低的,早就改了,改不动的,成本高的,先加个固,地方的确没钱。

我重新看了整场发布会,发现了几个新的信息点:

1. 是再新增100万套,不是只有100万套。

2. 根本目的是创造100万套的有效需求,采用货币化补偿的方式,直接迅速进入到市场,转化成销售,消化存量商品房。

我的理解,这个货币补偿大概率还是给等价房票,可以随便选房子,但只能买房子。

3. 重点支持地级以上城市,四五线基本上没有新增指标了。

4. 避免新增地方债务风险,实现项目资金平衡,这意味着要增加容积率,还要尽可能保住房价。

所以棚改2.0是不可能的,大面积拆也是不可能,政策对市场的刺激只能说温和,大家就不要乱想了。

现阶段的楼市,全局不会再有什么轰动的大新闻。

无论买还是换,决定都要建立在自身需求的基础上,别指望利用信息差还能发财。

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个人观点,仅供参考