10月15日，国家统计局公布了最新的房地产数据。
据统计，1-9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。
而且，9月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.44，处于全年的最低水平。
不过，正当大家以为市场会延续颓势的时候，九月末中央提出一揽子增量政策，给原本低迷的楼市打了一支强心针。尤其国庆节期间，一线城市楼市出现明显回暖，地产人又没那么悲观了。
接下来明源君和大家分析一下"金九银十"的市场，看看这些大跌大涨的数据背后，还有什么我们要值得留意，给大家做一个归纳总结。
与往年相比，今年"金九"的市场表现上大不如前，整个九月的市场基本面，可以用跌宕起伏来形容。
一、新房供需表现疲软，市场风险持续推高。
据克而瑞数据统计，九月新房供应量环比提升37%，但同比减少37%。
新房除了在供应上没有多大起色，成交的量价更是齐跌。
据数据显示，九月的新房市场去化同比去年已经跌了24%，其中，除了北上广深一线城市下滑25%，其余城市在成交量上也均下滑30-40%。而且，九月全国市场价格也同比下滑了6%。
数据来源：克而瑞数据库
此外，从统计数据看，个盘的开盘去化也没有明显的上涨。
作为一个每年被大家寄予厚望的营销节点，金九新房呈现出来供需端的疲软，让大家不得不重视它隐藏的风险。而造成新房的供销下滑，主要在于：
一方面是市场的情绪面未见修复，政策端在前三个周未有过大刺激；
另一方面是持续居高不下的库存，让房企放缓供应的节奏，注重消化存量。据中指数据反馈，截止到9月，全国重点城市库存出清周期为22个月，较2023 年末延长4.5 个月。
这种低情绪，高库存的环境，让九月的新房的上涨动能造成了多方阻碍。
二、 二手房价格持续走低，低能级城市韧性更强。
相比新房市场的量价齐跌，九月二手房市场呈现的是一种以价换量的趋势。
从贝壳调研9月全国50个城市数据可见，二手房的均价同比下滑接近2成，成交量提升了2%。
不过要值得注意的是，二手房从今年开始，价格持续走低，相比新房价格全年的震荡波动，这确实是一个不好的信号。
数据来源：贝壳研究院
在以往在市场一二手房价格倒挂时，新房成交活跃；可面对如今二手市场恐慌抛售的局势，新房的去化备受打击，尤其对于期房的项目，影响就更大了。
而且，值得一提的是，二手房的以价换量，在三四线的城市表现更优。
据贝壳反馈，同样在价格下滑接近20%的情况下，一线城市二手房的成交量同比下滑4%，但三四线城市的却同比上涨了21%，成交量比新房还要高！
这不难理解，三四线城市本身价格抗风险能力弱，价格基数本身就便宜，叠加二手房持续降价下，税费减少下，成交规模有保证，从另一个角度可见，低能级城市除了价格战，楼市的生存空间已经越来越小了。
三，月底最后一周翘尾明显，认购较前三周上涨150%。
宏观市场的低迷，在微观市场上也同样反馈不尽人意。
据明源数据统计，今年九月案场平均每个项目来访为160组，基本与上个月持平。平均认购有15套，转化率7.3%，虽说相较8月环比有了提升，但与去年同期水平对比，还是稍显逊色。
以认购来讲，去年9月案场平均认购有19套，而且全年都在月均17套左右浮动。
而今年呈现的15套的认购量，还没有达到去年的均值。
数据来源：明源数字营销院 统计分析
所幸的是，在经历三周的市场低迷下，九月的最后一周，得益于政策的利好，许多城市的案场认购得到有效提升，其中认购足足是前三周的1.5倍。
总的来说，9月的市场数据还是与23年存在明显的差距，尤其前三周，若不是有最后一周的数据反弹，整个金九的成交还是一如既往的难看，九月末明显翘尾，在政策的作用下，让原有的暗淡的市场突然有了几分亮色。
在政策组合出击下，九月底成为市场的重大拐点，叠加黄金周假期，把市场的情绪推向了新高潮，根据明源数字研究院数据呈现，全国十一黄金周来访环比增加133.9%，认购同比增加68.4%。
拆分案场的数据细化分析，成交的分化还是很明显的，主要体现在：
1. 城市分化：一线城市的回温突出，虹吸城市表现抢眼。
明显看到，在黄金周，一线城市的来访较去年同期上涨了93%，而认购上几乎翻了一番，尤其深圳，单单国庆这一周，就成交了2225套，相比9月周均提升了17倍！绝对值及涨幅均为全国最高。
数据来源：明源数字营销院 统计分析
深圳之所以有如此亮眼表现，主要原因如下：
一方面，深圳政策松绑力度大。
可以看到，深圳此次实施的是关外全面解限，且均为城市重点供应区域，也是本次新政惠及面最广之区域，此次限购的放开，不仅增加了本地人口上车机会，也会吸引临深及外部人口前来置业，有了高供应、低门槛的条件下，成交自然有了显著提升。
相比之下，京沪此次调整力度有限，广州虽全面取消限购，但早前外围高供应区已取消限购，边际效用递减，因此本次调控呈现热度就没有深圳那么高。
另一方面，前期的成交基本面低迷，也导致深圳此次增幅如此明显。据明源统计，7~9月深圳市场周均认购100-130套，单盘周均认购更是只有3套，低基数的背景下也让深圳在国庆期有如此惊人的增幅。
对比之下，新一线、二线城市的来访认购增幅也不错。
据明源营销数据统计，这些城市来访同比去年增幅15-30%，认购上涨40-50%，这些城市整体回温的效果和一线城市还是有不少差距。
比如西安、重庆、武汉等，大部分环比增幅在100-200%之间，像杭州、苏州等，十一黄金周的认购环比也提升50-100%。
数据来源：明源数字营销院 统计分析
2. 产品分化：“上车盘”备受关注，改善产品集中在三四线去化。
除了在城市上去化分化明显，产品去化也有明显分化。
数据来源：明源数字营销院 统计分析
高能级城市去化主力还是集中在刚需自住人群，尤其面对顺势，这些低总价的产品为城市的基础人口提供了更好的上车机会。
从另一个层面，一线城市的商品房市场全面解除限购将是一个大方向，或许将成为楼市升温的下一个高潮。
3. 企业分化：龙头房企收效明显，保利占据榜首。
从本次国庆看，房企的收成也是颇丰，尤其龙头房企，一周的业绩已经达到了9月的销售量，已经超过了他们的预期。
据某数据平台统计，保利在国庆期间销售业绩尤为抢眼，达到260亿，碾压其他房企。而像中海，华润、招商、建发等房企在国庆的市场业绩均突破了百亿，单周的成交额已基本和9月的一半业绩持平。
结语：
国庆市场回暖确实给到了地产人信心，节后增量政策持续在推出，让大家看到了国家救市的决心。
无论如何，从九月到十月的反转，还是值得让人惊喜的，希望政策红利发酵能持续更久，希望房地产市场早日回到健康的道路上。
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