文/乐居财经 徐酒眠
错过风口期,国资物企冲击IPO也免不了“Hard”模式。
10月16日,深业物业再次向港交所发起冲击,更新了第四份招股书。屡败屡战,执着如斯,此番递表能否等来回响,成功在香江口岸登陆?
深业物业全称深业物业运营集团股份有限公司,隶属于深圳国资旗下的深圳控股(00604.HK)。
“资产整合后,就会推动物业上市”,早在8年前的一次业绩发布会,深圳控股董事长吕华等管理层们就首次透露了分拆物业上市的想法。
但此后几年,相关工作似乎按下了暂停键。直到2020年财报,深圳控股再次提上日程:要加速发展城市运营服务业务,在未来五年运营收入规模达到目前3-5倍水平,并在合适时机将城市运营业务分拆上市。
2021年,深业物业为这一计划按下加速键:
1月,注册资本从3000万元增加到了6000万元;
3月,公司名由“深业集团(深圳)物业管理有限公司”更改为“深业物业集团有限公司”,之后总部搬到深业泰富广场;
9月,“以股易股”收编了6家兄弟公司,以此引入了深圳控股旗下的泰然集团、深业置地、泰富物流和农科集团作为新股东,合计持股50.53%,同时注册资本进一步增加至1.21亿元。
至此,筹备工作基本完成。但也是自2021年下半年开始,地产行业下行,打在物业股身上的高光开始暗淡,估值掉头回落,曾经蜂涌的资本随之大撤退。而深业物业正式递表又等了一年,直到2023年2月24日深夜,其才首次在港交所披露招股书。
大环境不佳,背靠国资的深业物业上市之路一波三折。首次递表失效后,2023年8月28日、2024年3月28日又两度刷新招股书,但均又到期失效。
事实上,今年2月深业物业上市计划已取得了突破性进展,即获得了境外发行上市备案通知书,据此其拟在港股上市并发行不超过5198万股股份,备案通知书有效期限为12个月。
几乎同时进入这一步流程的还有两家地方国资物企,泓盈城市服务和经发物业,它们分别在今年5月、7月已成功上市。而深业物业在招股书再次失效前,仍未等来通过聆讯的消息。如今再次递表,掐算“放行条”的有效期,已不足四个月。
从规模来看,深业物业的体量远在泓盈城市服务和经发物业之上。
数据显示,截至2024年6月30日,深业物业的总签约建筑面积约为9230万平方米,在管总建筑面积约8920万平方米。同期,泓盈城市服务和经发物业在管面积分别为1170万方、1553万方。
深业物业的问题在经营成色。摊开深业物业的最新招股书,营收增速较慢、盈利表现平平,以及应收款与金融资产计提减值等,是其上市前途难测的内部因素。
作为深圳的一家地方国资物企,深业物业身上的标签十分明显,大湾区业务浓度高、押注城市和产业园板块,不过这些特点从某种程度上来说也是其发展困境。
2021、2022、2023年,以及2024年中期,深业物业总收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元,以及14.1亿元,同比增速分别为9.1%、15.5%、9.8%,以及9.8%。
报告期内对应整体毛利率分别为13.0%、14.4%、15.7%,以及15.7%;净利率分别为3.5%、5.1%、5.9%,以及6.6%。
盈利水平在较低水平徘徊,与其业务分布有关。
城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务,是拉动深业物业发展的三驾马车。其中城市及产业园服务营收占比逐年递增,但毛利率较低,2021、2022、2023,以及2024年中期分别为8.4%、11.5%、13.9%、及13.4%
住宅物业管理服务毛利率也较低,同期分别为11.5%、9.6%、10.7%,及10.3%;盈利水平相对较高的是商业物业运营及管理服务,报告期内毛利率分别为23.0%、26.2%、 26.1%,及27.3%,但营收占比最低,这些年一直未曾突破24%。
冲击IPO,深业物业有意降低对关联方的依赖。2021、2022、2023年,以及2024年中期,其来自关联方的在管建筑面积占比分别为27.4%、27.9%、25.6%及20.8%,呈现下降趋势。此消彼长,但第三方项目面积占比提升,并没有带来对应的营收和利润增长。
报告期内,深业物业来自独立第三方贡献的营收占比分别为56.6%、55.9%、54.7%,以及54.5%,不增反降。
盈利表现方面,其向关联方提供服务的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%,及23.7%;而向独立第三方提供服务的毛利率分别仅有6.4%、7.4%、8.9%,以及9.0%。
最近两三年,市场及投资者对物企的要求逐渐转变为“真实的利润”,其中对应收款关注度提升。
2021、2022、2023年,以及2024年中期,深业物业分别录得金融资产减值亏损净额1050万元、1050万元、760万元,及1370万元。其中,2024年中期同比激增341.9%,不是一个好信号。深业物业解释称,这主要是贸易应收款项大幅增加,尤其是结余超过一年的第三方贸易应收款项。
截至2024年6月30日,深业物业贸易应收款约为7.14亿元,其中关联方占比35.01%,第三方占比64.9%;期内减值拨备约7680万元,贸易应收款余额6.35亿元。
值得注意的是,深业物业关联方应收款周转天数为独立第三方4倍多。2021、2022、2023年,以及2024年中期,其关联方贸易应收款项的周转天数为324.9天、206.6天、248.4天,及284.2天;而来自独立第三方的为38.3天、51.9天、54.9天,及59.5天。
管理层们擘划了一个宏伟蓝图,要在“十四五”期间将物业集团打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。
筹备IPO,深业集团管理层为深业物业擘划了一个宏伟蓝图,在十四五期间的奋斗目标中,是要将其打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。
收官期就在明年了,要实现这一目标的压力陡增。尤其是营收额,或的确需要上市来助力,毕竟最快的增肥方式还是收并购。
深业物业表示,估计将收到全球发售3.984亿港元。其中在未来三至五年,将通过向各目标公司投资约人民币2860万元至人民币6500万元,收购6-7间目标公司,以巩固市场地位,形成协同效应。